• Servitude

Art. 730 al. 2 CC

Le Tribunal fédéral profite de cette jurisprudence pour rappeler que l’obligation d’accomplir certains actes doit uniquement être associée à une servitude à titre accessoire et que cette obligation ne lie l’acquéreur du bien grevé que si cette dernière a été inscrite au registre foncier (art. 730 al. 2 CC). La Cour suprême considère également que les parties sont généralement libres de déterminer le contenu d’une servitude en vertu de l’art. 19 CO. En présence d’une convention, le contenu du titre d’acquisition précédant l’inscription au registre foncier joue un rôle déterminant. Les parties peuvent en effet définir quel propriétaire est dans l’obligation de construire l’ouvrage et lequel doit en supporter les coûts. Les deux obligations peuvent également être imposées à un seul et unique propriétaire. La liberté des parties est néanmoins limitée par l’art. 730 al. 1 CC qui dispose que la servitude ne peut en soi pas être une action positive au détriment du propriétaire du fonds servant. Cela peut uniquement être une obligation de tolérance ou de renonciation. L’art. 730 al. 2 CC permet quant à lui de prévoir que le propriétaire du fonds servant doit faciliter/garantir l’exercice d’une servitude par le biais de services positifs. Ces derniers ne sont pas équivalents à une charge de base puisque l’obligation permet/simplifie/garantit uniquement l’exercice de la servitude et les frais engendrés doivent nécessairement être pris en charge par le propriétaire du fonds grevé. Les obligations convenues entre deux parties sont uniquement de nature personnelle et ne lient pour ainsi dire que les cocontractants (exception faite de l’art. 730 al. 2 CC).

• Servitude

Art. 674, 730 et 737 al. 3 CC

Une servitude foncière peut être inscrite au registre foncier lorsque le propriétaire de constructions/bâtiments et celui du fonds sur lequel ces derniers sont érigés souhaitent rester distincts. La constitution d’un tel droit est régie par les art. 730 ss CC et l’inscription au registre foncier est constitutive. Dans les limites de la loi (art. 19 CO), les parties sont en principe libres de déterminer le contenu de la servitude. L’art. 738 al. 1 CC indique clairement que le contenu et la portée d’une servitude doivent premièrement être déterminés par l’inscription au registre foncier. Dans la mesure où le libellé n’est pas clair, la raison de l’acquisition peut être prise en compte (art. 738 al. 2 CC). C’est uniquement si le doute persiste que la manière dont la servitude a été exercée sans contestation et de bonne foi durant une longue période peut avoir un impact interprétatif.

• Servitude

Art. 731 al. 1 CC

Inscription d’un droit d’habitation conditionnel ; l’art 731 al. 1 CC pose comme condition à la constitution d’une servitude l’inscription de celle-ci au registre foncier. Une servitude soumise à une condition ou à un terme suspensif ne peut pas être inscrite ; une telle inscription conférerait une apparence d’existence à un droit qui n’existe pas. Ces règles sont applicables au droit d’habitation. C’est pourquoi l’inscription d’un droit d’habitation dont la validité est soumise à un terme suspensif, en l’espèce la mort du propriétaire de l’immeuble, doit être refusée.

• Servitude

Art. 736 al. 1 CC

Perte d’utilité d’une servitude foncière, numerus clausus des droits réels ; le propriétaire du fonds dominant au bénéfice d’une servitude qui lui octroie un droit d’usage gratuit de places de parc sur le fonds servant n’a pas le droit de louer ces places. En effet, selon le principe du numerus clausus des droits réels, une servitude foncière ne peut octroyer le même droit qu’un usufruit. Dès lors, le propriétaire du fonds dominant ne peut s’opposer à la radiation de la servitude sous prétexte qu’il souhaite louer les places de parc dont il a l’usage.

• Servitude

Art. 779c al. 1, 779d al. 1 CC

Droit de superficie, effets à l’expiration de sa durée ; selon l’art. 779c al. 1 CC, à l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de celui-ci. L’art. 779d al. 1 CC ajoute que, pour ce retour, le propriétaire doit verser au superficiaire une indemnité équitable. Toutefois, l’art. 779b al. 2 CC permet aux parties de convenir de dispositions contractuelles prévoyant autre chose et de les annoter au registre foncier. Une disposition contractuelle concernant l’extinction du droit de superficie peut être standardisée et trouver application en cas d’extension du droit de superficie à l’intérieur des limites du bien-fonds. L’annotation de ces dispositions leur confère un effet propter rem. Ainsi, la disposition est liée à la propriété de l’immeuble tout en conservant son caractère personnel. Elle participe à la foi publique du registre foncier sous son aspect négatif mais non positif : l’acquéreur de bonne foi de l’immeuble ne peut se laisser opposer que les droits personnels annotés mais il ne peut déduire de ces annotations l’existence de droits personnels. Il est possible de prévoir une clause excluant toute indemnité lors de l’extinction du droit de superficie, si le propriétaire ne requiert pas du superficiaire la destruction des constructions ; celle-ci peut être annotée au registre foncier par le biais d’un renvoi à une pièce justificative. Si le contrat de superficie est par la suite modifié sans que le renvoi de l’annotation à la pièce justificative ne le soit, il faut interpréter le nouveau contrat, afin de déterminer si la clause d’exclusion de l’indemnité a été modifiée ou non ; l’interprétation se fait selon les règles générales sur l’interprétation des contrats. Constituent des indices d’une volonté de maintien de la clause annotée le fait que le superficiaire ait connaissance de ladite clause, que le nouveau contrat, conclu en la forme authentique, ne contienne aucune clause sur l’extinction du droit de superficie et que le propriétaire, une corporation de droit public, se réserve la possibilité de ne pas prolonger le droit s’il a besoin du terrain pour un autre but que celui pour lequel le superficiaire l’utilise.

• Servitude

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire ; selon l’art. 694 al. 1 CC, le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire moyennant pleine indemnité. Le droit de passage nécessaire implique une « expropriation privée ». C’est pourquoi, de jurisprudence constante, le Tribunal fédéral fait dépendre l’octroi d’un tel droit de conditions très strictes. Selon lui, ce droit ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité ; il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. La simple opportunité d’améliorer une voie d’accès existante, mais qui n’est pas absolument satisfaisante, ne justifie pas le droit au passage nécessaire, pas plus que la simple commodité personnelle du propriétaire. Selon la jurisprudence, le propriétaire d’un bien-fonds situé dans une zone d’habitation peut prétendre à un accès à sa parcelle avec un véhicule à moteur pour autant que la topographie des lieux le permette. Lorsque le terrain est particulièrement en pente, le Tribunal fédéral examine les circonstances du cas concret afin de déterminer l’existence d’une situation de nécessité au sens de l’art. 694 CC. Le propriétaire d’un bien-fonds bénéficiant d’une servitude de passage à pied et à chars ne peut valablement requérir l’octroi d’un droit de passage nécessaire sous prétexte qu’il ne peut rallier son immeuble en voiture à cause d’un escalier de 76 marches, alors que le passage existant peut être amélioré pour permettre une utilisation du fonds conforme à sa destination par le biais de l’installation d’une place de parc au bas des escaliers et d’un ascenseur extérieur sans coûts démesurés.

• Servitude

Art. 736 al. 1, 738 CC et 18 CO

Perte d’utilité d’une servitude foncière ; l’art. 736 al. 1 CC permet au propriétaire du fonds servant d’exiger la radiation d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. Afin de savoir si une servitude a perdu son utilité, il convient de rechercher si son usage présente encore, pour le propriétaire du fonds dominant, un intérêt conforme à son but initial. Afin de déterminer ce dernier, l’art. 738 CC préconise de procéder par étapes. Il convient tout d’abord d’examiner l’inscription au registre foncier. Si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, la servitude doit être interprétée selon son origine, c’est-à-dire selon l’acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier. Si celui-ci ne permet toujours pas de déterminer le contenu de la servitude, il faut examiner la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi. L’acte constitutif doit être interprété, comme toute déclaration de volonté, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 al. 1 CO). Si celle-ci ne peut être établie, l’acte doit être interprété selon le principe de la confiance. Toutefois, vis-à-vis des tiers qui n’étaient pas parties au contrat constitutif, ces principes d’interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier. Dans ce cas, il est interdit de prendre en considération les circonstances et motifs personnels dans la mesure où ils ne ressortent pas de l’acte constitutif. C’est pourquoi, le résultat de l’interprétation objective doit être le même que celui de l’interprétation subjective limitée par la foi publique. La servitude octroyant un droit de passage pour tous véhicules dont l’acte constitutif précisait qu’elle était concédée jusqu’à ce que le propriétaire du fonds dominant ait procédé à certains travaux lui permettant de rejoindre son fonds d’une autre manière doit être radiée étant donné que le propriétaire du fonds dominant a procédé auxdits travaux. L’argument de la recourante selon lequel tel n’était pas la volonté subjective des parties lors de la constitution de l’acte ne peut être opposé au propriétaire du fonds servant qui n’a pas participé à la constitution de la servitude.

• Servitude

Art. 730 al. 2 et 741 CC

Droit de construction rapproché, limitations fonctionnelles ; le droit de construction rapproché oblige le propriétaire du fonds servant à tolérer, non pas une construction sur son fonds, mais que le propriétaire du fonds dominant construise en ne respectant pas les distances minimales prescrites par la loi. Les droits et obligations que crée l’inscription d’un tel droit au registre foncier peuvent être précisés dans le contrat constitutif de la servitude qui peut contenir des limitations fonctionnelles. Ces dernières imposent au propriétaire du fonds dominant, lors de l’exercice de son droit, des obligations qui ont des effets réels. Elles doivent être différenciées de l’obligation de charge d’entretien (art. 741 CC) car elles ont un contenu différent de cette dernière, des obligations de faire accessoires qui ne peuvent être imposées au propriétaire du fonds dominant selon la version de 1907/12 de l’art. 730 al. 2 CC et des contre-prestations que le propriétaire originaire du fonds dominant s’est engagé à verser pour obtenir la servitude. Celles-ci sont en effet des obligations contractuelles qui ne passent aux propriétaires successifs que si elles leur sont transférées : une simple prise de connaissance de celles-ci, par exemple par la consultation du registre foncier, ne suffit pas. Toutefois, les limitations fonctionnelles qui ressortent du contrat constitutif ne peuvent avoir un contenu tel qu’il impliquerait la constitution d’une autre servitude. En l’espèce, un droit de construction rapproché est inscrit au registre foncier et son étendue est précisée dans le contrat constitutif. Ainsi, le propriétaire du fonds dominant peut notamment augmenter la hauteur de son bâtiment de 2 mètres. Cette limite fonctionnelle ne peut être interprétée de manière à créer une limitation générale de construire en hauteur ; si telle avait été la volonté des parties à l’époque de la constitution de la servitude, ils auraient créé une seconde servitude, soit une servitude de limitation de hauteur des constructions. De plus, seulement 10% du bâtiment qui doit être surélevé est concerné par la servitude (soit situé en dehors des limites de construction). Cette limite fonctionnelle ne s’applique dès lors pas en dehors de l’assiette de la servitude qui est définie par les limites de constructions.

• Servitude

Art. 738 CC

Action confessoire ; l’art. 738 CC qui prévoit la méthode de détermination du contenu d’une servitude peut être tenu en échec par la publicité dite naturelle, soit lorsque la situation juridique se manifeste d’une manière visible de l’extérieur par l’état physique du bien-fonds. En l’espèce, une servitude permettant l’utilisation d’un jardin a été constituée. Le contrat constitutif précise que le propriétaire du fonds dominant peut planter des légumes, des herbes, des fleurs et de petits arbustes. L’acquéreur du fonds servant peut requérir que le propriétaire du fonds dominant respecte la servitude et enlève le mobilier installé dans le jardin depuis plusieurs années (pergola, tables, chaises et grills). Il n’est pas arbitraire de ne pas appliquer la publicité dite naturelle et cela même si le propriétaire du fonds servant avait, dans un courrier, écrit qu’il pourrait tolérer l’utilisation faite si les nuisances n’étaient pas excessives.

• Servitude

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire, utilisation conforme à la destination du fonds ; selon l’art. 694 al. 1 CC, le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité. Ce droit ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité ; il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. L’utilisation conforme du fonds est définie par le droit public, plus particulièrement par la LAT. Le Tribunal fédéral a toujours jugé que le droit public était déterminant par rapport à l’utilisation de l’immeuble conforme à sa destination, dont dépend l’octroi d’un passage nécessaire. Si le terrain se trouve dans une zone à bâtir, la construction d’une maison d’habitation est une utilisation conforme à sa destination. Là où des formes d’utilisation particulières exigent une autorisation, le tribunal civil est lié par la décision des autorités compétentes fondée sur le droit public, à moins que cette décision se révèle absolument nulle. Selon les conceptions actuelles, dans un périmètre où se trouvent des maisons d’habitation ou de vacances, un propriétaire foncier a droit en principe à un accès général à son immeuble avec un véhicule à moteur, pour autant que la situation topographique le permette. Toutefois, il n’est pas arbitraire d’octroyer un droit de passage limité au propriétaire d’un bien-fonds situé dans une zone agricole qui n’est pas agriculteur et vit à l’année dans cet immeuble ; le fait qu’il vive dans une zone agricole alors qu’il n’est pas agriculteur constitue une utilisation non conforme à la destination de l’immeuble ; il n’y a donc pas de véritable nécessité à la constitution d’un droit de passage.

• Servitude

Art. 736, 737 et 738 CC

Action confessoire, libération judiciaire ; le propriétaire du fonds dominant est en droit de requérir la cessation du trouble de l’exercice de sa servitude même s’il n’a pas exercé son droit depuis plus d’une vingtaine d’années. Le non-exercice du droit ne suffit pas pour conclure à la perte d’utilité de la servitude ; il ne s’agit que d’un indice.

• Servitude

Art. 694 al. 2 CC

Droit de passage nécessaire ; l’art. 694 al. 2 CC établit un ordre de priorité quand la nécessité d’un droit de passage est reconnue et que plusieurs fonds voisins offrent une issue vers la voie publique. En premier lieu, il faut tenir compte de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès. S’agissant de l’état antérieur des propriétés, si l’absence de voie d’accès résulte d’une division d’un fonds ou de l’aliénation d’une parcelle contiguë appartenant au même propriétaire, le passage sera accordé sur l’autre parcelle qui dispose d’un accès à la route. S’agissant des voies d’accès, si une voie d’accès existe sur un fonds voisin mais qu’elle n’est pas suffisante, le droit de passage s’exercera sur ce fonds si un accès suffisant est possible à travers ce fonds. En deuxième lieu, si aucun fonds ne répond à ces critères, le droit de passage sera exercé sur le fonds sur lequel il est le moins dommageable ; il faut apprécier concrètement les préjudices causés par la création de la servitude en pesant les intérêts des propriétaires ; ceux du propriétaire du fonds grevé ont une importance prédominante. Il n’est arbitraire ni de se référer au critère subsidiaire du passage le moins dommageable lorsque l’application du premier implique la création d’une nouvelle servitude, ni d’utiliser le critère du coût des travaux comme un indice quant à l’emprise de la servitude projetée.

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 738 al. 1 et 2 et 740 CC.

Selon l’art. 738 al. 1 CC, il convient de se référer à l’inscription au Grand livre pour interpréter une servitude. Si l’inscription est sommaire ou nécessite des précisions, il y a lieu de se référer à l’acte constitutif déposé au registre foncier comme pièce justificative. En vertu de l’art. 738 al. 2 CC, si cela ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, il faut se référer à la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi. Il convient de réserver, en outre, l’art. 740 CC qui permet d’utiliser, pour certaines servitudes, le droit cantonal et l’usage des lieux comme moyens d’interprétation complémentaires.

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 738, 739 et 973 CC

Si le texte de l’inscription au registre foncier n’est pas clair, le contenu et l’étendue d’un droit de passage sont déterminés, entre les parties au contrat de servitude, selon le principe de l’interprétation subjective. La réelle et commune intention des parties doit ainsi être recherchée, conformément à l’art. 18 al. 1 CO. En l’absence d’une telle intention, le principe de la confiance s’applique. Cette interprétation subjective n’est pas applicable aux tiers qui n’ont pas participé à la création de la servitude. Le contrat de servitude doit alors être interprété de manière objectivée, respectivement selon le principe de la confiance (consid. 7.1 ; art. 973 CC). Les normes de droit public peuvent contribuer à l’interprétation du contrat. En l’occurrence, les normes de l’Association des professionnels de la route et des transports ont été prises en compte afin de fixer la largeur d’un passage pour petits véhicules (consid. 7.4).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 973 CC

Droit de passage. Acquéreur d’un fond dominant se fondant de bonne foi sur l’inscription au registre foncier. Inscription ne correspondant pas aux aménagements visibles. Lorsque l’acquéreur a connaissance de faits propres à faire douter de l’exactitude du registre foncier, il doit s’enquérir plus avant. En principe, les limitations résultant de l’état des lieux visibles sur le terrain sont opposables au tiers acquéreur, lequel ne pourra invoquer sa bonne foi s’il n’en a pas pris connaissance. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il en ait pris conscience dans les faits : il suffit qu’il eût pu et dû le réaliser en faisant preuve de l’attention nécessaire (consid. 3).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 736 al. 1 CC.

Conditions de radiation au registre foncier d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. En vertu de l’art. 736 al. 1 CC, il convient d’examiner le principe de l’identité de la servitude selon lequel une servitude ne peut pas être maintenue dans un but différent que celui pour lequel elle a été constituée. L’intérêt au maintien de la servitude du propriétaire du fonds dominant doit être examiné afin de savoir si son usage répond encore à son but initial. Le non-usage volontaire de la servitude n’est pas une cause d’extinction, mais peut toutefois constituer un indice de la perte d’utilité et de l’extinction du droit (consid. 4). Le fait qu’une servitude n’ait pas été utilisée pendant une longue période – trente ans dans le cas d’espèce – n’est toutefois pas décisif à cet égard, dans la mesure où, en outre, l’inutilisation du droit de passage peut résulter de la présence d’obstacles tels que des haies ou des buissons par exemple (consid. 5). Si un bien-fonds bénéficiant d’un droit de passage possède une nouvelle voie d’accès, il ne convient pas de conclure à l’inutilité de la première servitude, sauf si la servitude en question est une servitude nécessaire au sens de l’art. 694 al. 1 CC. Si tel n’est pas le cas, il convient d’examiner si le droit de passage n’est pas plus avantageux que l’accès public avant de radier la servitude (consid. 6).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 736 al. 2 CC.
En vertu de l’art. 736 al. 2 CC, une action en dédommagement peut être intentée par le propriétaire du fonds servant lorsque d’une part, l’intérêt qu’avait à l’origine l’ayant droit de la servitude du fond dominant a diminué et, d’autre part, lorsque la charge imposée par la servitude s’est fortement accrue depuis sa constitution, à condition toutefois que l’aggravation de la charge ne soit pas imputable au propriétaire du fonds servant. Il n’y a pas diminution de l’intérêt du propriétaire du fonds dominant si ce dernier doit bénéficier d’un tel accès pour rejoindre sa propre habitation. Il n’est pas possible de retenir qu’une charge accrue est imposée par la servitude lorsque la reconstruction d’un édifice situé sur le fonds en question est imputable au propriétaire du fonds servant (consid. 3.2.2 et 3.2.3).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 738 CC

Fond grevé d’une servitude de non-bâtir créée par pacte successoral et convention de partage. Demande de permis de construire d’une place de parc sur ledit fond. Opposition des voisins fondée sur la servitude. En matière de contrat de servitude, il convient de tenir compte du sens des termes selon leur utilisation locale au moment de l’établissement de la servitude ainsi que du but de celle-ci (consid. 4.3). Le droit public peut servir de base à l’interprétation du contrat de servitude, à titre indicatif. Le droit public ne détermine toutefois pas le contenu du contrat, mais peut uniquement être utilisé pour interpréter la terminologie des contrats privés (consid. 4.4). En l’occurrence, le remblaiement du terrain et la construction d’une place de parc ainsi que d’un mur de soutènement ne respectent pas la servitude de non-bâtir (consid. 4.5).

• Servitude

Art. 742 al. 2 CC

Plan du registre foncier. Un plan privé, et en particulier un plan dressé par un architecte, ne constitue pas un extrait de plan du registre foncier au sens de l’art. 742 al. 2 CC. Le plan du registre foncier doit être un plan d’une parfaite actualité établi par le géomètre conservateur et faisant clairement apparaître les limites et les numéros des immeubles.