• Copropriété, propriété par étages

Art. 75 CC, Art. 712g CC, Art. 712h CC, Art. 712m CC

Contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages ; répartition des charges communes et des frais de l’administration commune ; modification du règlement de PPE. Conformément à l’art. 712g al. 3 CC, le règlement d’administration et d’utilisation peut être modifié par une décision prise à la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts. Il s’agit d’une norme dispositive. Une règle de majorité des deux tiers pour les modifications du règlement, soit une règle plus restrictive que celle de l’art. 712g al. 3 CC, est acceptable dans certaines circonstances. Selon le TF, toute règle dérogeant à la règle de majorité de l’art. 712g al. 3 CC doit répondre aux deux préoccupations suivantes : la majorité requise pour modifier un règlement de PPE doit, d’une part, permettre aux copropriétaires minoritaires de ne pas se voir imposer facilement une modification du règlement et, d’autre part, empêcher qu’un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle qu’elle bloque toute modification et, partant, l’administration et le développement de la vie communautaire.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712h al. 3 CC, Art. 712i CC

Répartition des frais et charges communs ; hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages ; calcul du délai. L’art. 712h al. 3 CC est une disposition impérative de protection qui s’applique lorsque la répartition proportionnelle selon les quotes-parts apparaît inéquitable. L’ancrage dans le règlement de la répartition des frais et charges communs selon la valeur des quotes-parts n’oblige pas la communauté des propriétaires d’étages à modifier le règlement pour s’écarter de cette clé de répartition. Cela peut se faire par une simple décision de l’assemblée des copropriétaires. La majorité simple est suffisante lorsque le règlement est muet sur la répartition, alors que la majorité nécessaire à la modification du règlement est exigée si la répartition décidée déroge à celle prévue par le règlement. Le fait d’exonérer les propriétaires des parts d’étages non construites des frais et charges communs dans le cadre d’une « PPE sur plan » qui n’a jamais été terminée ne saurait constituer une inégalité de traitement au sens de l’art. 712h al. 3 CC. Pour le calcul du délai de trois ans, relatif aux contributions visées par l’hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages, c’est la date du dépôt de la requête d’inscription qui est décisive. Il s’agit de procéder à un calcul rétroactif des trois dernières années à partir de celle-ci.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712d CC, Art. 69 al. 3 ORF

PPE sur plan ; modification du projet en cours de construction ; coordination entre les droits de garantie d’un propriétaire d’étages et les droits réels entre propriétaires d’étages. Dans certaines conditions, l’inscription de la PPE au registre foncier peut être demandée avant même la construction du bâtiment. Dans ce cas, un plan de répartition doit impérativement être joint à la réquisition. Les modifications individuelles du projet ne sont pas mises à jour au fur et à mesure dans le registre foncier. Les propriétaires d’étages et l’administrateur doivent annoncer au registre foncier l’achèvement du bâtiment dans un délai de trois mois après la construction, le cas échéant en présentant le plan de répartition corrigé. Par ailleurs, il s’agit de deux questions distinctes de savoir, d’une part, si un propriétaire d’étages peut exiger de l’entrepreneur qu’il modifie les constructions de manière à ce qu’elles correspondent à ce qui a été convenu avec lui et, d’autre part, de savoir si les autres copropriétaires doivent accepter ces modifications. Toutefois, en vertu du principe de coordination, il n’est pas critiquable de refuser la réparation à un propriétaire d’étages n’ayant pas clarifié de manière préalable la situation en matière de droits réels, soit en l’occurrence de savoir si d’éventuelles modifications des parties communes seraient acceptées par les propriétaires d’étages ou peuvent leur être imposées. Dans le cas contraire, l’entrepreneur risquerait de devoir déconstruire à nouveau à la demande des autres propriétaires d’étages, de sorte qu’il n’existe pas d’intérêt digne de protection à de tels allers et retours contradictoires.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 75 CC, Art. 712m CC, Art. 712p CC, Art. 32 CO

Représentation des propriétaires d’étages à l’assemblée ; nullité d’une décision en matière d’information. Un propriétaire d’étages peut être représenté à l’assemblée des propriétaires d’étages par l’administrateur, dans la mesure où il n’est pas lui-même concerné par le point de l’ordre du jour et qu’il n’est pas non plus libre de voter, mais doit voter conformément aux instructions du propriétaire représenté. Il n’y a alors pas de conflit d’intérêts évident. En cas de représentation, la connaissance du contenu des décisions et donc du départ du délai pour les contester peuvent être imputés aux représentés en vertu de l’art. 32 al. 1 CO. S’agissant des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages, la nullité n’entre en ligne de compte qu’exceptionnellement en cas d’irrégularité qualifiée. C’est en principe le cas, lorsqu’il existe un grave vice de forme ou de fond, par exemple lorsque la structure ou l’institution de la PPE est violée, que l’assemblée est convoquée par une personne incompétente, qu’un propriétaire d’étages n’est volontairement pas invité ou qu’il est définitivement privé de tout droit de vote. Comme en droit des sociétés anonymes, les violations des devoirs d’information relèvent en principe du régime de l’annulabilité et non de la nullité. Une décision prévoyant l’interdiction d’accorder l’accès à certains copropriétaires à des informations concernant l’utilisation de leurs contributions forfaitaires est annulable.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 75 CC, Art. 648 CC, Art. 712g CC, Art. 712m CC

Action en annulation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages ; changement de destination de l’immeuble. La prolongation des horaires d’ouverture d’un traiteur « take-away » dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ne constitue pas un changement de destination de l’immeuble au sens de l’art. 648 al. 2 en relation avec l’art. 712g al. 1 CC. Par conséquent, l’unanimité des propriétaires d’étages n’est pas requise pour la prise d’une telle décision.

• Copropriété, propriété par étages

faits notoires concernant la PPE. Un fait connu du tribunal par sa propre activité judiciaire, en particulier dans le cadre de procédures antérieures, notamment celles qui concernent la même PPE de manière récurrente, est considéré comme judiciairement notoire au sens de l’art. 151 CPC. Pour de tels faits, non seulement aucune preuve n’est nécessaire au-delà du libellé de la loi, mais ils n’ont même pas besoin d’être allégués par les parties.

• Copropriété, propriété par étages

nullité ou annulabilité d’une décision de PPE ; répartition des frais et charges communs. L’assemblée des propriétaires d’étages a pris la décision en 2015 d’assainir le parking sans précision sur la répartition du coût de cette rénovation. L’administration a établi des factures en procédant à une répartition selon les quotes-parts. Par décision du 3 juillet 2018, les propriétaires d’étages ont choisi de modifier la clé de répartition et de la calculer en fonction du nombre de places de stationnement détenues par chaque propriétaire d’étages. Une telle décision n’est ni nulle ni annulable : conformément à l’art. 712h al. 3 CC, si certaines installations communes ne servent pas à certaines unités d’étage ou seulement dans une très faible mesure, il convient d’en tenir compte lors de la répartition des frais. Cette disposition, dont le principe est repris dans le règlement de PPE, ne prévoit le principe d’une répartition selon les quotes-parts que pour les frais qui sont dans l’intérêt égal de tous les propriétaires d’étages, ce qui n’est manifestement pas le cas pour le garage d’espèce.

• Copropriété, propriété par étages

convocation de l’assemblée des propriétaires d’étages. L’assemblée est en principe convoquée par l’administrateur. Un cinquième des propriétaires d’étages peut néanmoins lui demander de convoquer une assemblée ; les propriétaires d’étages concernés ne peuvent en principe pas le faire eux-mêmes. Toutefois, lorsque comme en l’espèce, aucun administrateur n’a été désigné dans la PPE, chaque propriétaire d’étages est individuellement et directement habilité à convoquer une assemblée.

• Copropriété, propriété par étages

transformation d’une PPE ; division d’une part d’étage. La délimitation spatiale des unités d’étage et la fixation des quotes-parts constituent le contenu obligatoire de l’acte constitutif d’une PPE. La transformation de parties privatives en parties communes ou inversement constitue un acte de disposition de la chose au sens de l’art. 648 al. 2 CC, ce qui requiert une décision unanime. La situation n’est pas différente du fait que les parties communes concernées font déjà l’objet de droits d’usage particuliers. En effet, ceux-ci ne peuvent être créés que sur des parties communes ; les surfaces ou parties de construction concernées restent communes. En l’occurrence, la division d’une part d’étage en onze nouvelles parts entraînerait la création de dix nouvelles voix, ce qui aurait une influence considérable sur les droits de vote, en vertu du principe du droit de vote par tête. Une telle division exige également une adaptation de la description de l’immeuble et du plan de répartition. Le fait que l’opération n’entraîne pas de frais supplémentaires pour les propriétaires qui s’y opposent n’est pas pertinent. Faute de décision prise à l’unanimité, la décision de l’assemblée des propriétaires d’étages approuvant de telles modifications est illicite.

• Copropriété, propriété par étages

abus de droit et égalité de traitement dans les décisions de la PPE. La majorité ne doit pas abuser du pouvoir qui lui est conféré au regard d’intérêts contraires de la minorité en les lésant sans raison objective. Dans ses décisions, l’assemblée des copropriétaires doit en outre respecter le principe de l’égalité de traitement. En l’espèce, les parties avaient convenu, dans une transaction judiciaire datant de 2014, de diverses obligations pour les uns et les autres. En résumé, certains propriétaires devaient payer des sommes importantes pour assurer l’achèvement de leurs blocs d’habitation, en contrepartie de quoi les autres propriétaires leur octroyaient des droits de jouissance spéciaux sur les terrasses du toit de l’immeuble et prenait à leur charge la réalisation des voies d’accès au toit et des issues de secours ainsi que de l’aménagement du sol, y compris la végétation. Les propriétaires n’ont pas respecté la convention et ont voté contrairement à ce qui y était prévu. Ces décisions ne sont pas nulles, car les conventions de vote n’ont d’effet qu’inter partes. Il y a cependant une inégalité de traitement flagrante, puisque certaines des obligations ont été reprises dans le règlement de PPE comme prévu dans la convention et immédiatement exécutés alors que d’autres ne l’ont pas été, sans raison objective.

• Copropriété, propriété par étages

répartition des charges communes et des frais de l’administration commune. En vertu de l’art. 712h al. 3 CC, il doit être tenu compte dans la répartition des frais et charges communs du fait que certaines parties du bâtiment, d’ouvrages ou d’installations ne servent pas ou peu à certains propriétaires d’étages. L’application de cette disposition de droit impératif est restrictive. En l’espèce, les parties communes contiennent notamment un grand jardin et une piscine, qui ne sont toutefois pas accessibles aux clients d’une part d’étage aménagée en hôtel-restaurant. Toutefois, le propriétaire de l’hôtel-restaurant n’a pas démontré que ces équipements communs ne desservaient pas, ou seulement de manière minime, l’ensemble de sa part d’étage. Une modification ayant des répercussions sur les quotes-parts équivaut à un transfert de propriété foncière et requiert la forme authentique ainsi que l’accord de tous les propriétaires d’étages.

• Droit du voisinage

Art. 679 CC, Art. 74 LTF

Valeur litigieuse des immiscions excessives. La valeur litigieuse relative aux restrictions légales à la propriété foncière se détermine de la même manière que dans les contestations portant sur l’existence d’une servitude : elle correspond à l’augmentation de valeur que la cessation des atteintes procurerait au bien-fonds qui les subit, ou, si elle est plus élevée, à la diminution de valeur que la cessation ferait subir au bien-fonds qui cause ces atteintes. S’agissant plus particulièrement d’immiscions d’arbres ou de plantations, la jurisprudence retient ainsi que la valeur litigieuse équivaut à l’augmentation de valeur que leur abattage ou écimage procurerait au fonds qui subit les atteintes ou, si elle est plus élevée, à la diminution de valeur qu’il entraînerait pour le fonds à l’origine des immiscions. Elle ne correspond pas au coût de l’arrachage et de l’écimage de la plantation en cause.

• Droit du voisinage

immissions excessives. L’apparition de nuées d’insectes dues à l’installation d’étangs sur le fonds voisin peut constituer une immission excessive.

• Droits de gage immobiliers

Art. 837 CC, Art. 839 CC, Art. 961 CC, Art. 55 CPC

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; exigence de vraisemblance ; maxime des débats. Le simple renvoi à un rapport daté du 18 août 2023 sans plus de précisions pour prouver la date de fin des travaux est insuffisant sous l’angle de l’obligation d’allégation et de motivation. En particulier, il ne ressort pas de la requête que des tâches faisant l’objet du contrat d’entreprise ont été exécutées. L’entrepreneur n’a non plus démontré pourquoi les travaux de construction des six maisons ne déclenchent pas chacun un délai distinct, mais constituent, d’un point de vue pratique, une prestation de construction unique, faisant courir un délai unique. Le degré de preuve réduit à la vraisemblance au sens de l’art. 961 al. 3 CC ne réduit pas pour autant les exigences en matière d’allégation.

• Droits de gage immobiliers

Art. 839 al. 2 CC

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; notion d’achèvement des travaux. L’inscription de l’hypothèque légale doit être obtenue, à savoir opérée au registre foncier, au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux. Il y a achèvement des travaux quand tous les travaux qui constituent l’objet du contrat d’entreprise ont été exécutés et que l’ouvrage est livrable. Ne sont considérés comme travaux d’achèvement que ceux qui doivent être exécutés en vertu du contrat d’entreprise et du descriptif, non les prestations commandées en plus sans qu’on puisse les considérer comme entrant dans le cadre élargi du contrat. Des travaux de peu d’importance ou accessoires, différés intentionnellement par l’entrepreneur ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction de quelque autre défaut) ne constituent pas des travaux d’achèvement. Des travaux nécessaires, notamment pour des raisons de sécurité, même de peu d’importance, sont des travaux d’achèvement. Les travaux sont ainsi jugés selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif. Des travaux relatifs à l’hivernage d’une piscine ne constituent pas des travaux nécessaires pour des raisons de sécurité, mais des travaux différés volontairement en raison de la saison.

• Droits de gage immobiliers

Art. 839 al. 2 CC, Art. 368 al. 2 CO

Délai pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; achèvement des travaux ; multiplicité de contrats. Des travaux de peu d’importance ou accessoires, différés intentionnellement par l’artisan ou l’entrepreneur, ou bien encore des retouches (remplacement de parties livrées mais défectueuses, correction d’un autre défaut) ne constituent pas des travaux d’achèvement. Les travaux effectués par l’entrepreneur en exécution de l’obligation de garantie prévue à l’art. 368 al. 2 CO n’entrent pas non plus en ligne de compte pour la computation du délai. Si un artisan ou un entrepreneur a travaillé en exécution de plusieurs contrats, il possède autant de créances distinctes. Le délai d’inscription d’une hypothèque légale court en principe séparément, pour chaque contrat, dès l’achèvement des travaux auxquels il se rapporte. Cependant, si les objets des divers contrats sont étroitement liés les uns aux autres au point de constituer économiquement et matériellement un tout, il faut les traiter comme s’ils avaient donné lieu à une seule convention. De même, si en vertu d’un seul contrat plusieurs ouvrages ont été commandés sur un seul immeuble, le délai commence à courir, en principe, séparément pour chaque ouvrage. Toutefois, le TF a admis qu’il y a un délai unique lorsque les ouvrages à réaliser sont fonctionnellement interdépendants et ont été construits d’un seul trait.

• Droits de gage immobiliers

Art. 839 al. 2 CC, Art. 961 al. 3 CC

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; inscription provisoire ; vraisemblance des travaux. Vu la brièveté et l’effet péremptoire du délai de l’art. 839 al. 2 CC, l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ne peut être refusée que si l’existence du droit à l’inscription définitive du gage immobilier paraît exclue ou hautement invraisemblable. La jurisprudence qui précède ne signifie pas qu’une inscription doive être ordonnée alors même que le prétendu entrepreneur n’apporte aucune preuve, ni même aucun indice selon lequel il a effectué des travaux et que l’existence même de ces travaux est contestée. C’est le cas de l’entrepreneur qui n’a produit ni contrat, ni devis, ni procès-verbal de chantier, ni relevé d’heures, ni photographie des travaux, ni même la moindre correspondance avec le maître. Le témoignage d’un de ses employés n’a pas davantage été proposé. La production de factures qu’il avait lui-même émises ainsi que celle de relevés de localisation de ses véhicules est insuffisante, même sous l’angle de la vraisemblance.

• Propriété

Art. 664 CC, Art. 680 CC

Propriété d’un cours d’eau. L’art. 664 al. 2 CC et le droit cantonal zurichois posent la présomption réfragable du caractère public des eaux souterraines comme des eaux de surface. L’inscription par le canton d’un cours d’eau dans le registre des eaux publiques ne fait pas passer un cours d’eau privé sous la souveraineté ou la propriété de l’Etat et ne le transforme pas en cours d’eau public. C’est au contraire la nature publique du cours d’eau qui permet l’inscription de celui-ci dans le registre des eaux publiques. Il en va de même d’une mention au registre foncier portant sur une telle restriction de droit public à la propriété. En effet, la restriction existe même sans mention (cf. art. 680 al. 1 CC) et ne participe pas à l’effet de foi publique du registre foncier.

• Propriété

Art. 26 Cst., Art. 36 Cst., Art. 20 LEaux, Art. 730 CC

Garantie de la propriété ; zones de protection des eaux souterraines ; servitude. Un plan de protection des eaux a été adopté dans le secteur du captage d’une source et prévoit des zones de protection des eaux souterraines au sens de l’art. 20 LEaux. Celles-ci constituent des restrictions au droit de propriété des propriétaires agricoles, puisque seules les activités et constructions servant à l’utilisation de l’eau potable sont autorisées dans la zone S1 et que la zone de protection S2 soumet l’exploitation du sol et la fertilisation aux normes de l’Annexe 3 let. h et de l’Annexe 4, ch. 222 OEaux. Dans le cadre de l’examen de la constitutionnalité de ces restrictions et plus singulièrement de la proportionnalité au sens étroit de la mesure, il ne peut être reproché aux autorités qu’aucun site alternatif de captage n’ait été considéré, puisqu’il existe une servitude pour le captage de la source visée. Le fait qu’un site alternatif ne porte atteinte qu’aux intérêts d’autres particuliers, mais pas dans une moindre mesure, n’a pas pour conséquence, notamment au vu de la servitude existante, que la pesée des intérêts s’avère contraire au droit fédéral.

• Propriété

partie intégrante et accessoire ; contestation de l’état des charges. Dans le cadre d’une vente aux enchères publique d’un domaine agricole, l’installation de traite du bétail n’était pas mentionnée parmi les accessoires ou les parties intégrantes, ni dans l’estimation du bien ni dans l’état des charges. La qualité d’accessoire ou de partie intégrante d’un bien doit être tranchée dans le cadre de la procédure d’épuration des charges. L’état des charges n’ayant pas été attaqué et le débiteur ne s’étant pas présenté à la vente, ce dernier ne peut plus se plaindre de cette omission dans le cadre de la plainte au sens de l’art. 132a LP.

• Propriété

modification d’une décision dans une procédure gracieuse ; mise à ban ; accès aux forêts et pâturages. L’art. 699 al. 1 CC garantit à chacun un libre accès aux pâturages et forêts. Une limitation de ce droit par une mise à ban doit faire l’objet d’une pesée des intérêts en présence, être proportionnée et éviter de porter atteinte à la substance même du droit d’accès. Or la mise à ban sollicitée en l’espèce par des propriétaires agricoles n’est pas apte à éviter les maladies transmises par les chiens et atteint la substance même du droit d’accès garanti par l’art. 699 CC par une interdiction totale. Les incivilités combattues par les propriétaires agricoles sont par ailleurs déjà punissables d’une amende selon la réglementation pénale cantonale en matière d’abandon de déchets et déjections canines. Les critiques des propriétaires agricoles soulèvent en réalité des problématiques générales générées par le droit d’accès garanti par l’art. 699 CC. Elles s’inscrivent ainsi dans une dimension politique et ne sont pas de nature à remettre en cause la pesée des intérêts qui précède.

• Registe foncier

Art. 738 CC, Art. 973 CC, Art. 975 CC

Foi publique du registre foncier ; acquéreur de bonne foi ; interprétation d’une servitude. Le contrat de servitude est conservé comme pièce justificative au bureau du registre foncier et fait également partie intégrante du registre foncier. Même un acquéreur de bonne foi doit se renseigner plus en détail si des circonstances particulières lui font douter de l’exactitude de l’inscription. L’état physique réel et extérieurement visible d’un bien-fonds peut notamment faire échec à la bonne foi du tiers acquéreur. En l’espèce, l’acquéreur du fonds dominant ne pouvait pas de bonne foi considérer que la servitude impliquait une interdiction de construire sur l’entier du fonds servant à l’exception du volume déjà bâti, alors qu’elle était inscrite en tant que « restriction de bâtir ». En effet, le feuillet renvoyait le lecteur à rechercher des précisions auprès du registre foncier avec une mention selon laquelle l’exercice du droit devait s’effectuer « selon le registre foncier ». L’acquéreur devait en outre se renseigner davantage en constatant que la limitation de hauteur à quatre mètres, prévue par la servitude, n’était visiblement pas respectée actuellement par deux bâtiments déjà construits.

• Registe foncier

Art. 970 CC, Art. 26 ORF

Publicité du registre foncier ; droit de consultation. Celui qui prétend avoir un droit d’accès au registre foncier doit rendre vraisemblable un intérêt. Seules certaines données du grand livre peuvent être consultées même sans preuve d’un tel intérêt. L’intérêt pertinent résulte de l’avantage personnel, actuel et concret de celui qui demande l’accès. Cet intérêt peut être de nature juridique ou factuelle. Un droit d’accès complet au RF sans condition, analogue à celui du propriétaire, ne peut être accordé aux héritiers que dans le cadre d’une succession indivise.

• Servitudes

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire et droit public ; état de nécessité et bonne foi ; détermination du fonds servant. Un propriétaire ne saurait réclamer de passage au sens de l’art. 694 CC lorsqu’il a lui-même causé l’état de nécessité, qu’il l’a toléré ou s’en est accommodé ou encore lorsqu’il a adopté un comportement contraire au principe de la bonne foi, par exemple en supprimant un passage existant pour en obtenir un plus commode. Cependant, l’attitude abusive du propriétaire responsable de l’enclavement n’est pas transmissible : l’héritier du propriétaire à l’origine de l’enclavement ne peut se voir imputer l’état de nécessité créé délibérément par son prédécesseur. En principe, ce n’est que si l’état de nécessité ne résulte pas d’une modification de l’état des propriétés ou des voies d’accès, que le droit de passage peut être demandé au propriétaire du fonds sur lequel le passage est le moins dommageable. Suivant la doctrine, le TF tempère néanmoins l’ordre de priorité en ce sens qu’il peut s’inverser en cas de disproportion manifeste entre les inconvénients encourus par les potentiels grevés, respectivement que l’écoulement du temps conduit à ce que les issues antérieures apparaissent déraisonnables par rapport à d’autres issues, devenues plus logiques compte tenu de l’état des lieux.

• Servitudes

Art. 779f CC , Art. 107 CO, Art. al. 1 108 CO

Droit de superficie ; violation de l’obligation d’entretien et d’exploitation ; conditions formelles de l’exercice du droit de retour anticipé. Le droit de retour anticipé d’un droit de superficie est soumis à deux conditions stricte : une violation grave de ses devoirs par le superficiaire et, d’autre part, le versement d’une indemnité équitable par le propriétaire. Le défaut d’entretien et d’exploitation d’un complexe hôtelier constitue une violation grave des devoirs du superficiaire. S’agissant de l’exercice du droit de retour, le TF décide de l’application par analogie des règles de la demeure (art. 107 ss CO). Par conséquent, en cas de violation des devoirs du superficiaire, le superficiant doit le mettre en demeure de rétablir la situation conforme au droit ou de se conformer à ses obligations contractuelles en lui impartissant un délai de grâce, sous réserve d’un cas exceptionnel au sens de l’art. 108 CO.

• Servitudes

Art. 731 CC, Art. 732 CC, Art. 738 CC

Inscription et interprétation d’une servitude, exigence d’un plan au registre foncier. Lorsque ni l’inscription ni l’acte constitutif ne permet de déterminer l’assiette d’un droit de passage, la Commission de classification du Syndicat d’améliorations foncières chargé de mettre au point un nouvel état de propriété et des servitudes avait le devoir de préciser l’assiette de la servitude dans un plan. Pour déterminer l’assiette, l’interprétation à l’aide de la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi, n’intervient que si l’inscription et l’acte constitutif ne permettent pas d’en préciser le contenu et l’étendue. Il n’est donc pas possible d’utiliser ce critère subsidiaire, lorsque la parcelle sur laquelle elle s’exerce actuellement n’était même pas concernée par la servitude d’origine.

• Servitudes

Art. 738 CC

Interprétation d’une servitude. L’inscription d’une servitude est libellée uniquement « Passage ». Elle date de 1931 et aucun contrat constitutif ne figure au registre foncier. Une « mise à jour » de 2006 s’est limitée à préciser l’assiette de la restriction avec le dépôt d’un plan, sans concerner le contenu même de la servitude. Ce contenu a été établi correctement, en référence au but qui découlait raisonnablement des besoins d’utilisation du fonds dominant, selon les circonstances de l’époque en 1931, c’est-à-dire pour un usage exclusivement agricole.

• Servitudes

Art. 779c CC, Art. 779d CC

Extinction d’un droit de superficie et indemnité équitable. L’art. 779d CC portant sur l’indemnité de retour est de nature dispositive. Les parties au contrat portant sur le droit de superficie peuvent non seulement régler le montant ou le mode de calcul, mais aussi supprimer l’obligation d’indemnisation. En l’espèce, dès lors que le tribunal arbitral a déduit le mode de calcul du contrat signé entre les parties, les arguments selon lesquels l’indemnité est calculée selon la valeur vénale dans le cadre de l’art. 779d CC ne sont pas pertinents. De plus, il ne suffisait pas de contester la méthode de calcul, encore eût-il fallu que l’indemnité octroyée fusse effectivement arbitraire dans son résultat.

• Servitudes

Art. 734 CC

Renonciation à une servitude. La servitude s’éteint avec sa radiation au registre foncier. La renonciation à une servitude peut toutefois être effective avant la radiation si son ayant droit déclare y renoncer sans réserve ni condition. La volonté de renoncer peut-être exprimée expressément ou tacitement. En revanche, le seul non-exercice d’une servitude pendant une longue période ne peut être interprété comme une déclaration de renonciation que si les circonstances indiquent sans équivoque cette intention et qu’une autre interprétation doit être considérée comme exclue ou du moins hautement improbable. Lorsque les parties ont conclu un renonciation à une servitude. La servitude s’éteint avec sa radiation au registre foncier. La renonciation à une servitude peut toutefois être effective avant la radiation si son ayant droit déclare y renoncer sans réserve ni condition. La volonté de renoncer peut-être exprimée expressément ou tacitement. En revanche, le seul non-exercice d’une servitude pendant une longue période ne peut être interprété comme une déclaration de renonciation que si les circonstances indiquent sans équivoque cette intention et qu’une autre interprétation doit être considérée comme exclue ou du moins hautement improbable. Lorsque les parties ont conclu un

• Servitudes

droit de passage nécessaire ; rapport avec le droit public. De jurisprudence constante, le TF fait dépendre l’octroi d’un passage nécessaire de conditions strictes. Le droit de passage ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité. Il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. En principe, une autorisation de construire n’est délivrée que pour les biens-fonds équipés conformément au plan, rendant ainsi les servitudes de passage nécessaire superflues. La réalité du terrain est parfois autre. Dans ce cas, le propriétaire foncier doit recourir en premier lieu aux institutions du droit public si elles lui permettent d’obtenir un équipement convenable. Par conséquent, le propriétaire qui veut demander un passage nécessaire doit établir qu’il a fait – au préalable et en vain – tout son possible pour obtenir par les moyens du droit public un accès à son immeuble.

• Servitudes

interprétation et exercice mesuré d’une servitude. Le bénéficiaire de la servitude est tenu d’exercer son droit avec ménagement. Cette obligation ne limite pas l’étendue ou le contenu de la servitude foncière mais interdit son exercice abusif. En l’espèce, la servitude permet la plantation par le fonds dominant d’arbres et d’arbustes « de son choix » (« beliebige Bepflanzung mit Büschen und Bäumen »), jusqu’à la limite avec le fonds servant, en dérogation des distances minimales prévues par le droit public (« Näherpflanzrecht »). Nonobstant la présence du terme « beliebig », les propriétaires du fonds servant étaient fondés à interpréter l’inscription en ce sens que le droit de plantation n’était pas illimité. L’obligation de coupe imposée au fonds dominant au-delà de la hauteur du pignon de sa maison et limitant l’épaisseur de la végétation à deux mètres est ainsi confirmée par le TF. Elle correspond au but de la servitude qui est de protéger l’intimité du fonds dominant et à un exercice du droit « avec ménagement ».

• Servitudes

action en constatation du contenu d’une servitude ; interprétation d’une servitude. La recevabilité d’une action en constatation doit en principe être admise s’agissant du contenu d’une servitude, car il existe manifestement un intérêt au constat. En outre, une partie de la doctrine estime que si l’action est admise, il existe également un droit à ce que l’inscription au registre foncier soit complétée ou rectifiée. Dans ce cas, la rectification ne vise pas la création, la modification ou l’annulation d’un droit déterminé, mais l’adaptation du libellé au droit déjà existant, tel qu’il a été constaté par le tribunal. En l’occurrence, le droit de passage n’a pas été convenu dans un contrat de servitude, mais a été inscrit dans le cadre d’une procédure d’épuration que la commune a menée en 1933 pour établir les registres des immeubles et des servitudes. En conséquence, il convient de se référer aux documents fonciers correspondants, parmi lesquels des échanges de l’époque, lesquels confirment que la servitude avait pour but d’octroyer un droit de passage pour les bâtiments ne disposant pas autrement d’un accès de plain-pied. La servitude n’est ainsi pas limitée à la petite maison d’origine, mais profite également aux bâtiments qui l’ont depuis remplacée.

• Servitudes

droit de superficie ; rente ; clausula rebus sic standibus. Les parties au contrat de superficie peuvent librement convenir de la rente, y compris indexer celle-ci sur le taux d’intérêt de référence et prévoir un montant plancher pour la rente. Une réduction du taux d’intérêt de référence de 3,25 à 1,5 sur la période pertinente ne constitue pas une évolution exceptionnelle du taux d’intérêt, hors de ce que les parties pouvaient imaginer à l’époque de la conclusion du contrat. Il ne s’agit donc pas d’un cas d’application de la clausula rebus sic standibus.

• Servitudes

droit de passage nécessaire ; détermination du fonds servant. Une demande de passage nécessaire doit d’abord être dirigée contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès. En cas de division parcellaire, il s’agit de l’autre parcelle divisée, qui dispose encore d’un accès. Cet ordre de priorité est relativisé par l’art. 694 al. 3 CC et il peut y être dérogé dans deux cas : premièrement, lorsque les coûts de construction et d’entretien apparaissent disproportionnés ; deuxièmement, lorsque la mesure causerait un préjudice disproportionné au propriétaire de l’immeuble désigné par le premier critère et qu’elle pourrait grever un autre immeuble, en causant à son propriétaire un désavantage nettement moindre. A préjudice égal, il n’est pas arbitraire de retenir les parcelles sur lesquelles existe déjà un chemin par rapport à une parcelle vierge.

• Copropriété, propriété par étages

Contrat d’entreprise portant sur les parties communes de la PPE ; convention d’expertise arbitrage ; qualité pour agir des propriétaires d’étages ; cession des droits de garantie ; répartition de la moins-value. Chaque propriétaire d’étages peut, sur la base de son propre contrat, faire valoir les droits de la garantie pour les défauts pour les parties communes. En l’espèce, une convention d’expertise-arbitrage a été signée et mise en œuvre. Celle-ci ne prévoit pas de règle différente concernant la qualité pour agir des propriétaires d’étages, de sorte que l’entrepreneur ne peut rien tirer du fait que les propriétaires d’étages signataires de la convention n’ont pas tous agi. Par ailleurs, le TF rappelle que le droit à la réduction du prix, en tant que droit formateur, est en principe incessible. Après la signature de la convention d’expertise-arbitrage, ce n’est plus le droit à la réduction du prix qui est cédé en cas de vente d’une demi-part de PPE mais la créance correspondante au remboursement d’une partie du prix, laquelle est cessible. Lorsque l’un des copropriétaires d’une part vend sa demi-part à l’autre copropriétaire, lequel devient alors seul propriétaire de la part d’étages, il incombe à celui qui conteste une cession valable d’apporter la preuve que la cession des droits de garantie n’a pas été voulue, p.ex. en démontrant l’existence d’un litige sur cette question ou en démontrant que l’ancien copropriétaire vendeur continue de réclamer à l’entrepreneur une indemnité en lien avec les défauts. Comme tel n’est pas le cas en l’espèce, le TF retient que le propriétaire (désormais) unique de la part d’étages en question est fondé à demander la réduction intégrale du prix relatif à sa part d’étages. Par ailleurs, une répartition de la moins-value proportionnelle aux parts de PPE n’est pas arbitraire, lorsque les défauts affectent les parties communes et donc le bâtiment dans son ensemble.

• Copropriété, propriété par étages

Représentation de la communauté des propriétaires d’étages ; capacité de postuler.

Un avocat a été nommé représentant de la communauté des propriétaires d’étages, pour la représenter dans le cadre de procédures en annulation de décisions de PPE et défendait par ailleurs les autres propriétaires individuellement. Pour le TF, le propriétaire d’étages, partie adverse dans ces procédures et qui soulevait l’exception d’incapacité de postuler, ne parvenait ni à démontrer l’existence d’intérêts divergents entre la communauté et les autres propriétaires représentés, ni en quoi un tel conflit lui porterait atteinte. La Haute Cour rappelle que le rôle de l’avocat ainsi nommé est de soutenir la position procédurale de la communauté à l’encontre du propriétaire d’étages qui a lancé les procédures en annulation de certaines décisions de la PPE. Cela a pour conséquence qu’il ne peut pas adopter une position neutre et impartiale à l’égard de l’ensemble des propriétaires d’étages et, en particulier, à l’égard du propriétaire d’étages opposé à la communauté dans les procédures susmentionnées. Le TF relève en outre que cette position du représentant n’est pas propre à l’action en contestation des décisions de l’assemblée, mais existe dans tous les litiges opposant la communauté à un de ses membres.

• Copropriété, propriété par étages

Propriété par étages ; travaux de construction utiles ; droit de véto. Dans le cas d’espèce, le propriétaire d’étages d’un appartement au rez-de-chaussée était fondé à faire usage de son droit de véto au sens de l’art. 647d al. 2 CC concernant un projet de construction d’une nouvelle entrée de l’immeuble et d’un ascenseur. En effet, la construction de cette entrée impliquait un nouveau passage donnant directement sur la cuisine et la salle à manger de son appartement et engendrait ainsi une perte d’intimité, des nuisances sonores supplémentaires, la perte d’une vue dégagée ainsi qu’une perte de lumière naturelle. Pour le TF, il ne fait aucun doute que le propriétaire concerné était nettement plus touché que les propriétaires des autres unités d’étages. Le fait que le projet de construction constitue la seule possibilité architecturale pour l’installation d’une entrée avec ascenseur n’est pas pertinent dans l’examen du droit de véto. Remarque des auteurs : cette jurisprudence, plaçant les intérêts individuels clairement devant les intérêts collectifs de la communauté, paraît délicate.

• Copropriété, propriété par étages

Répartition des frais judiciaires dans une PPE ; interprétation d’une transaction judiciaire. Selon l’art. 712h CC, les propriétaires par étages doivent contribuer aux charges de la propriété commune et aux frais de l’administration commune en fonction de leur quote-part de valeur. Il s’agit d’une disposition de nature dispositive à laquelle les parties peuvent déroger. En l’espèce, dans le cadre d’une procédure judiciaire opposant d’une part la communauté des propriétaires d’étages et, d’autre part, certains des propriétaires d’étages, un accord transactionnel est signé, lequel prévoit une répartition des frais judiciaires par moitié. Par la suite, la communauté répartit entre tous les copropriétaires, y compris ceux qui étaient parties adverses à la procédure, les frais judiciaires qu’elle supporte à la suite de l’accord, suivant la règle de l’art. 712h. Pour le TF, les parties ayant réglé les frais litigieux de manière autonome par transaction du 24 avril 2013, c’est à celle-ci qu’il convient de se référer et non à la répartition ordinaire selon l’art. 712h CC. De plus, la convention ayant été négociée et signée par les parties et leurs représentants légaux, il faut admettre qu’ils ont utilisé les termes techniques employés dans leur sens juridique. Ainsi, d’un point de vue objectif, il faut retenir que la partie qui, dans le cadre d’un règlement de litige, s’engage à payer la moitié des frais de justice et ses propres frais d’avocat, n’entend pas pour le surplus participer proportionnellement aux frais de la partie adverse. La position défendue par la communauté des propriétaires d’étages reviendrait en fin de compte à imposer aux parties adverses une charge allant au-delà du règlement transactionnel et donc de leur propre concession antérieure, en l’absence de toute réserve expresse sur ce point dans l’accord signé.

• Droit de gage immobilier

Inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; étendue de la garantie ; division parcellaire ; répartition du gage. La parcelle sur laquelle le gage avait été inscrit à titre provisoire a été divisée en quatre en 2013. En 2019, l’entrepreneur a modifié sa demande en ce sens que l’hypothèque grève les parcelles 1, 2, 3 et 4 au prorata de leur surface respective. En gardant à l’esprit que les conclusions s’interprètent à la lumière de la motivation qui les sous-tend, le TF confirme la solution cantonale selon laquelle la demande en inscription définitive est recevable à l’égard de la parcelle ayant conservé le numéro de la parcelle d’origine avant division et irrecevable à l’égard des trois parcelles nouvellement créées. Il confirme également la répartition schématique de l’hypothèque à parts égales sur les quatre parcelles, opérée par l’instance précédente. En effet, bien que l’hypothèque doive en principe être demandée sous la forme de droits de gage partiels, grevant chaque immeuble pour la partie de créance relative à celui-ci (art. 798 al. 2 CC), la situation est autre lorsque les travaux ont été effectués sur un seul fonds qui a été divisé postérieurement. On distingue alors deux hypothèses : soit la division est suivie de l’aliénation d’une (ou plusieurs) des parcelles nouvellement créées, auquel cas la garantie est répartie proportionnellement à la valeur estimative des divers immeubles (art. 833 al. 1 CC), soit les biens-fonds issus de la division restent en mains du même propriétaire, et le gage est alors reporté en son entier sur tous les nouveaux immeubles en tant que gage collectif.

• Droit de gage immobilier

Inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; sûretés suffisantes. Le propriétaire foncier peut empêcher l’inscription provisoire ou définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s’il fournit des sûretés suffisantes au sens de l’art. 839 al. 3 CC (p.ex. garantie bancaire, cautionnement, consignation d’un montant ou nantissement d’autres valeurs). Pour être « suffisantes », les sûretés qui tiennent lieu d’inscription d’une hypothèque légale doivent garantir pleinement la créance : elles doivent ainsi offrir qualitativement et quantitativement la même couverture que l’hypothèque des artisans ou entrepreneurs. Du point de vue quantitatif, l’hypothèque légale des artisans ou entrepreneurs offre au créancier une sécurité pour le capital et les intérêts moratoires et, le cas échéant, pour les intérêts contractuels. En tant que les intérêts moratoires ne sont pas limités dans le temps, la jurisprudence retenait jusqu’ici que les sûretés tenant lieu d’inscription d’une hypothèque doivent également offrir une sécurité illimitée pour les intérêts moratoires. Critiquée en doctrine, cette jurisprudence a donné lieu à une procédure de révision législative, laquelle limitera à dix ans les intérêts moratoires compris dans les sûretés prévues à l’art. 839 al. 3 CC. Considérant qu’une révision législative en cours peut être prise en compte lors de l’interprétation d’une norme, le TF constate, dans le cas d’espèce, le montant des sûretés consignées par les propriétaires comprend les intérêts moratoires sur une durée de dix ans. Par conséquent, il retient que la cour cantonale pouvait se référer au projet législatif en cours pour s’écarter de la jurisprudence fédérale et considérer, sans arbitraire, que les sûretés garantissant ici la créance de l’entrepreneur ainsi que les intérêts moratoires sur dix ans étaient suffisantes.

• Droit de gage immobilier

Délais pour l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Le TF rappelle l’ATF 143 III 554, dans lequel il a confirmé que le délai pour intenter une action en validation d’une inscription provisoire d’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un délai de déchéance de droit matériel, régi par l’art. 961 al. 3 CC et non par l’art. 263 CPC. Il en résulte que le juge n’a pas à indiquer, dans la décision d’inscription provisoire, quelles sont les conséquences d’un éventuel non-respect du délai fixé pour déposer au fonds.

• Droit de gage immobilier

Inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; étendue de la garantie. Le droit à l’inscription de l’hypothèque ne dépend pas du fait que l’artisan ou l’entrepreneur a effectivement exécuté sa prestation ou commencé à l’exécuter. L’objet de l’action en inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n’est pas de fixer la créance en paiement de ceux-ci en tant que telle, mais uniquement le montant à concurrence duquel l’immeuble devra répondre, à savoir le montant du gage ou, en d’autres termes, l’étendue de la garantie hypothécaire. Le montant de la rémunération convenue contractuellement est ainsi susceptible d’être inscrit à ce titre au registre foncier, que les travaux aient été exécutés ou qu’ils doivent l’être n’étant déterminant que sous l’angle de l’exécution du gage lui-même. Toutefois, la garantie relative aux travaux qui doivent encore être exécutés ne peut être inscrite qu’aussi longtemps que ceux-ci sont encore dus. A supposer ainsi que l’obligation d’exécution de l’artisan ou l’entrepreneur prenne fin (p. ex. en raison d’une résiliation anticipée du contrat), son travail n’est plus dû et ne sera pas exécuté ; la garantie hypothécaire couvrant celui-ci ne se justifie donc plus.

• Droit de gage immobilier

Mainlevée provisoire ; cédule hypothécaire ; poursuite en réalisation du gage. Pour qu’il puisse valablement se prévaloir de la créance abstraite dans une poursuite en réalisation de gage immobilier, le créancier poursuivant doit être le détenteur de la cédule hypothécaire. Par ailleurs, le débiteur de cette cédule doit être inscrit sur le titre produit ou, à tout le moins, faut-il qu’il reconnaisse sa qualité de débiteur de la cédule ou que cette qualité résulte de l’acte de cession de propriété de la cédule qu’il a signé. Par conséquent, si la cédule hypothécaire ne comporte pas l’indication du débiteur, le créancier ne pourra obtenir la mainlevée provisoire que s’il produit une autre reconnaissance de dette, soit, par exemple, une copie légalisée de l’acte constitutif conservé au registre foncier dans lequel la dette est reconnue ou encore la convention de sûretés contresignée dans laquelle le poursuivi se reconnaît débiteur de la cédule cédée à titre de sûretés. En l’espèce, la cédule ne comporte pas l’indication du débiteur et partant, ne constitue pas un titre de mainlevée. La mainlevée provisoire ne peut être accordée à la poursuivante qui n’a pas fourni d’autre pièce dans laquelle la poursuivie se reconnaissait débiteur de la cédule cédée à titre de sûretés. En particulier, il n’est pas possible de présumer que le débiteur de la créance abstraite est le propriétaire de l’immeuble, puisque le gage peut être constitué en faveur d’une personne qui n’est pas (ou qui n’est plus) propriétaire de l’immeuble.

• Droit de gage immobilier

Inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; travaux donnant droit à l’inscription ; unité fonctionnelle entre différentes prestations. Le TF rappelle qu’une révision de 2012 a étendu l’hypothèque légale aux travaux de destruction d’un bâtiment ou d’autres ouvrages et au montage d’échafaudages, à la sécurisation d’une excavation ou à d’autres travaux semblables. Avant cette révision, la jurisprudence a rappelé que l’hypothèque légale reposait sur l’idée que la plus-value d’un bien-fonds résultant de la construction devait garantir les créances des artisans et entrepreneurs qui avaient contribué à l’augmentation de la valeur par leurs prestations. Il en résultait que le travail sur l’immeuble ou sur un ouvrage qui en devenait partie intégrante étaient protégés par l’hypothèque, contrairement aux choses fongibles pour lesquelles il était possible de refuser de livrer et d’utiliser la marchandise autrement. En suivant la doctrine majoritaire, le TF retient que la révision n’a pas fondamentalement modifié l’étendue, respectivement la nature des prestations pouvant donner lieu à une hypothèque légale. La fourniture de matériaux de construction ne bénéficie de l’hypothèque légale que pour autant que ces matériaux aient été fabriqués spécialement pour l’immeuble en cause, ce qui exclut le simple transport de matériaux. Les prestations d’évacuation et d’élimination de déblais ou de gravats de chantier ne donnent en principe pas droit à l’inscription d’une hypothèque légale, à moins de former une unité fonctionnelle avec les travaux effectués par la même entreprise pour la construction d’un ouvrage. Une telle unité entre différentes prestations est admise lorsque celles-ci sont liées entre elles de telle sorte qu’elles forment un tout. La qualification juridique, le nombre de contrats ou encore le fait que les prestations aient pour objet plusieurs ouvrages ou parties de l’immeuble, ne sont pas à eux seuls des éléments décisifs. Selon la jurisprudence, forment notamment un « tout » des commandes successives de béton frais pour un même chantier ou des travaux de terrassement devant être effectués en même temps que la réalisation d’une paroi moulée. L’existence d’une unité doit en revanche être niée lorsqu’un entrepreneur se voit attribuer, après coup, d’autres travaux de nature différente. En l’espèce, le TF nie l’unité fonctionnelle entre un travail de creuse et de remblayage convenu en cours de chantier et le travail de transport de matériaux et déblais. De même, le travail ponctuel effectué sur la rampe d’accès, lequel portait sur une partie précise de l’immeuble, ayant donné lieu à une convention séparée prévoyant un tarif particulier, ne formait pas, matériellement et économiquement, une unité avec les activités de transport de matériaux et de déblais que l’entrepreneur a réalisées pendant toute la durée du chantier.

• Droit de gage immobilier

Inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; maxime des débats ; charge de l’allégation ; renvoi à une pièce. L’entrepreneur qui ne précise pas jusqu’à quelle date ont été effectués des travaux couverts par les contrats d’entreprise ne satisfait pas les exigences en matière d’allégation. S’il se fonde sur un rapport de régie portant sur des travaux supplémentaires, il lui incombe d’alléguer que les travaux seraient liés entre eux de telle sorte qu’ils formeraient un tout, raison pour laquelle les « travaux supplémentaires » effectués en derniers seraient déclencheurs du délai pour l’inscription de l’hypothèque légale. Les rapports de régie n’ont en l’espèce pas été élevés au rang d’allégation de faits, faute pour l’entrepreneur d’avoir expliqué les informations pertinentes qu’ils contenaient.

• Droit du voisinage

Démarcation sur la limite ; usages locaux. Selon l’art. 670 CC, les clôtures servant à la démarcation de deux immeubles, telles que murs, haies, barrières, qui se trouvent sur la limite, sont présumées appartenir en copropriété aux deux voisins. Cette disposition établit une présomption qui peut être renversée par un acte juridique entre les voisins ou un usage local contraire au sens de l’art. 5 al. 2 CC. La législation cantonale peut déterminer les distances que les propriétaires sont tenus d’observer dans les fouilles ou les constructions. Elle peut établir d’autres règles pour les constructions et ce y compris en lien avec les démarcations sur la limite au sens de l’art. 670 CC (art. 686 CC). Le canton de Berne a adopté l’art. 79i LiCCS, lequel prévoit qu’un mur de soutènement placé sur la limite est considéré comme faisant partie intégrante du fonds du propriétaire qui l’a construit. Si cela ne peut être déterminé, le mur est réputé appartenir en copropriété aux deux voisins. Selon le TF cette disposition pouvait être adoptée en vertu de l’art. 686 CC et n’est pas contraire au droit fédéral. Celui qui achète un fonds sur lequel son prédécesseur en droit avait érigé une palissade sur la limite devient également propriétaire de cette dernière selon le droit bernois ; il en supporte en conséquence l’obligation d’entretien exclusive. L’art. 741 al. 2 CC relatif à l’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice d’une servitude n’est pas applicable par analogie.

• Droit du voisinage

Distances en matière de plantations. Selon l’art. 688 CC, la législation cantonale peut déterminer la distance que les propriétaires sont tenus d’observer dans leurs plantations selon les diverses espèces de plantes et d’immeubles. Il s’agit d’une réserve expresse de compétence cantonale au sens de l’art. 5 CC. Si les plantations ne respectent pas les distances prévues par le droit cantonal, leur élimination peut être exigée sans qu’il soit nécessaire de prouver des atteintes excessives au sens de l’art. 684 CC. Le droit cantonal peut, mais ne doit pas limiter dans le temps les prétentions en suppression de plantations, en les soumettant à un délai de prescription. En l’espèce, le TF constate que le canton de Thurgovie a fait usage de la possibilité de légiférer offerte par l’art. 688 CC et que cette législation ne limite pas les possibilités d’agir dans le temps, par un délai de prescription. Dans de telles circonstances, l’ordre d’élagage obtenu par les voisins sur la base de la législation cantonale ne peut être attaqué que sous l’angle de l’abus de droit. Le fait que les voisins ont toléré les plantations pendant de nombreuses années, avant de finalement exiger leur élagage, ne constitue pas, dans le cas d’espèce, un comportement de mauvaise foi. Seul un réel comportement contradictoire et des circonstances particulières auraient pu empêcher les voisins de faire valoir leurs droits.

• Propiété

Suppression d’une copropriété ; vente aux enchères publiques. Chaque copropriétaire a le droit de demander la suppression de la copropriété. Si les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur le mode de dissolution, le juge ordonne le partage corporel de la chose ou, si cela n’est pas possible sans diminution notable de sa valeur, sa vente aux enchères publiques ou entre copropriétaires. En l’espèce, le point litigieux est de savoir si les règles fixées par le tribunal du partage pour la vente aux enchères publiques, y compris l’estimation du bien par un expert, sont contraignantes ou si la vente aux enchères publiques est régie par la vente forcée d’immeubles selon la LP, qui offre la possibilité de procéder à une nouvelle estimation. Le TF considère que, même si le caractère « volontaire » de la vente devait être nié, cela ne conduirait pas à l’application des règles de la LP et de l’ORFI, mais uniquement à l’application des règles cantonales, la participation d’un office dans le processus n’étant pas déterminante. Par conséquent, les modalités du partage ordonnées par le tribunal du partage sont contraignantes et notamment la désignation d’un expert déterminé pour l’estimation du bien ; l’office des poursuites n’a pas à procéder à une nouvelle estimation au sens de l’art. 9 al. 2 ORFI, sous réserve d’un accord contraire des parties.

• Propiété

Propriété d’une source ; principe de l’accession ; distinction entre sources privées et sources publiques. En vertu du principe de l’accession, les sources sont en principe des éléments constitutifs des immeubles sur lesquels elles apparaissent. Sauf preuve contraire, les eaux publiques ne rentrent pas dans le domaine privé ; il appartient aux cantons de délimiter parmi les eaux celles qui doivent être considérées comme publiques, le droit fédéral ne précisant pas les critères de distinction. En dérogation au principe de l’accession, les sources des eaux publiques sont considérées comme faisant partie du cours d’eau dont elles sont à l’origine et non comme faisant partie de l’immeuble sur lequel elles jaillissent. Selon le droit cantonal valaisan, tous les cours d’eau sont publics, y compris leur source. Est déterminante la question de savoir si la source d’eau, indépendamment du fait qu’elle jaillisse en plusieurs endroits, constitue dès le départ un cours d’eau (ruisseau). En d’autres termes, il s’agit de déterminer si, en raison de l’épaisseur et de la continuité de l’écoulement, la source crée ou aurait pu créer un lit avec des rives fixes si elle n’avait pas été captée. Dans cet examen, il faut se fonder sur l’état initial de la source et non sur d’éventuelles modifications résultant de l’intervention humaine. En l’espèce, la source jaillit en plusieurs endroits et n’a été captée que de manière rudimentaire. Aucun lit ne s’est jamais formé, y compris avant ledit captage. Au contraire, l’eau s’infiltrait jusque-là dans le sol. En l’absence de tout lien avec un cours d’eau, la source est privée en application du principe de l’accession.

• Propiété

Garantie de la propriété ; accès aux parcelles privées par les autorités communales. La décision prévoyant la visite d’agents communaux sur des parcelles privées en vue d’un contrôle des raccordements privés au collecteur communal (égouts/puits) est une restriction de la garantie de la propriété admissible. Cette démarche faisait suite au signalement par un agent de la police municipale de la présence de mauvaises odeurs, provenant vraisemblablement des réseaux d’égouts. La visite reposait sur une disposition du règlement communal, était justifiée par un intérêt public à vérifier la fonctionnalité d’un ouvrage touchant également d’autres citoyens et était proportionnelle, puisqu’il n’avait aucun impact défavorable sur les parcelles concernées ou leurs propriétaires.

• Propiété

Droits politiques ; initiative populaire ; garantie de la propriété. Le TF rappelle que la propriété n’est garantie que dans les limites qui lui sont imposées par l’ordre juridique dans l’intérêt public. Selon une jurisprudence constante, il convient notamment de respecter les exigences de la protection des eaux (art. 76 Cst.), de la protection de l’environnement (art. 74 Cst.) et de l’aménagement du territoire (art. 75 Cst.). Ces intérêts publics importants et les limitations qui en découlent font partie du contenu de la garantie de la propriété et doivent être acceptés sans indemnisation, contrairement aux restrictions à la garantie qui sont assimilables à une expropriation. En l’espèce, deux règlementations proposées par voie d’initiatives populaires communales visent la réduction des émissions de CO² avec, comme mesures phares, d’une part l’utilisation obligatoire de chauffages fonctionnant uniquement avec des énergies renouvelables dès 2030 (arrêt 1C_391/2022) et, d’autre part, l’obligation d’installer dans les immeubles d’habitation de la commune des gaines passes-câbles permettant le raccordement aisé d’une station de recharge pour véhicules électriques (arrêt 1C_392/2022). Après avoir reconnu une compétence communale pour légiférer sur ces sujets, le TF a vérifié la compatibilité des mesures avec la garantie constitutionnelle de la propriété. Dans la mesure où il n’est pas contesté qu’il existe une base légale et un intérêt public important à l’adoption de ces règlementations, se pose uniquement la question de leur proportionnalité. Selon le TF, ces mesures sont non seulement appropriées pour atteindre le but visé mais en plus, elles n’atteignent que les intérêts financiers des propriétaires, lesquels doivent être relativisés, puisque des contributions d’encouragement cantonales sont disponibles. La marge de manœuvre temporelle dont disposeraient les propriétaires pour procéder aux modifications apparaît suffisante, ce qui renforce la proportionnalité des mesures. Ainsi, les règlementations proposées sont proportionnées et donc compatibles avec la Constitution : elles peuvent être soumises au vote populaire. Voir aussi dans le même sens ATF 149 I 49.

• Propiété

La réintégrande est une action possessoire, qui a pour fonction d’empêcher que la possession ne soit usurpée et tend ainsi à protéger la paix publique. Elle a pour objet la défense de la possession comme telle et vise à rétablir rapidement l’état antérieur. Elle ne conduit pas à un jugement sur la conformité au droit de cet état de fait et n’assure par conséquent au demandeur qu’une protection provisoire. Le demandeur à l’action réintégrande doit prouver la réalisation de deux conditions : premièrement, qu’il avait la possession de la chose et, deuxièmement, qu’il en a perdu la possession à la suite d’un acte d’usurpation illicite. En l’espèce, le TF relève que tant les parties que les instances précédentes se sont focalisées sur le droit de posséder le couloir litigieux, lequel dessert un appartement. Or c’est bien la question de savoir d’une part si la partie demanderesse à l’action en avait l’usage antérieurement et, d’autre part, si l’entrave à cet accès constitue une usurpation illicite, qui est pertinente. La Haute Cour y répond positivement et confirme la décision précédente au motif que la partie qui a entravé cet accès n’avait pas de droit préférable.

• Propiété

Mise à ban ; action possessoire. A la suite d’une opposition à la mise à ban au sens de l’art. 260 CPC, laquelle s’apparente à l’opposition en cas de poursuite, le bénéficiaire de la mise à ban qui souhaite qu’elle s’applique également à l’égard de l’opposant doit déposer une action en reconnaissance de droit. Celle-ci peut prendre la forme d’une action en raison du trouble de la possession. En l’espèce, le TF constate la présence d’un trouble de la possession, puisqu’un locataire admet se parquer où bon lui semble, alors qu’il n’y est autorisé que sur certaines places de stationnement, en vertu de son contrat de bail.

• Registe foncier

Foi publique du registre foncier et acquéreur de bonne foi ; interprétation d’une servitude. Selon l’art. 975 CC, celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l’inscription. Doit être protégé dans l’acquisition celui qui, de bonne foi, s’est fié à une inscription au registre foncier – étant précisé que le contrat de servitude est conservé comme pièce justificative au bureau du registre foncier et fait également partie intégrante du registre foncier – et a acquis par la suite la propriété ou d’autres droits réels. Même un acquéreur en soi de bonne foi doit donc se renseigner plus en détail si des circonstances particulières lui font douter de l’exactitude de l’inscription. L’état physique réel et extérieurement visible d’un bien-fonds peut notamment faire échec à la bonne foi du tiers acquéreur dans l’inscription figurant au registre foncier. En l’espèce, l’acquéreur du fonds dominant ne pouvait pas de bonne foi considérer que la servitude impliquait une interdiction de construire sur l’entier du fonds servant à l’exception du volume déjà bâti, alors qu’elle était inscrite en tant que « restriction de bâtir » et que le feuillet renvoyait le lecteur à rechercher des précisions auprès du registre foncier avec une mention selon laquelle l’exercice du droit devait s’effectuer « selon le registre foncier ». L’acquéreur devait en outre se renseigner davantage en constatant que la limitation de hauteur à quatre mètres, prévue par la servitude, n’était visiblement pas respectée actuellement par deux bâtiments déjà construits sur le fonds servant.

• Registe foncier

Forme du nom au registre foncier ; intérêt digne de protection. Il n’existe pas d’intérêt digne de protection dans le cadre d’une action visant à ce que le nom de famille figure avant le prénom dans une inscription au registre foncier. De même, il n’y pas d’intérêt digne de protection à ce que les nom et prénom soient inscrits entièrement en majuscules. Pour le TF, il n’existe aucun risque de confusion ; il note, non sans malice, que le recours a été signé alors que seules les premières lettres du nom étaient en majuscules, sans qu’il y ait lieu de douter de l’authenticité de la signature. Les inscriptions au RF sont hors du champ d’application des art. 2 al. 1 LHR et 24 OEC.

• Servitudes

Servitude d’empiètement ; décision sur indemnité équitable. Une décision réformatrice du TF n’entre en ligne de compte pour l’octroi d’une indemnité équitable en contrepartie de l’inscription d’une servitude que si l’instance précédente s’est penchée sur la question de l’indemnisation. La Haute Cour rappelle également que les demandes en justice portant sur une somme d’argent doivent être chiffrées ; une demande de fixation d’une indemnité équitable ne remplit pas cette exigence. Par ailleurs, le propriétaire d’un ouvrage se trouvant sur le fonds d’autrui doit se laisser imputer la connaissance de l’illégalité, c’est-à-dire l’absence de bonne foi de son prédécesseur qui a construit l’ouvrage, dès lors que les droits issus de l’art. 674 al. 3 sont de nature propter rem. En l’espèce, les circonstances ne justifient pas que le propriétaire du fonds lésé accorde une servitude pour assurer la pérennité d’un escalier construit par le voisin sur son fonds. Le TF considère que la structure n’est pas nécessaire, puisque que le voisin dispose d’un escalier intérieur, respectivement qu’il pourrait aussi, le cas échéant, construire un escalier sur le côté nord de sa parcelle.

• Servitudes

Extinction d’un droit de superficie ; indemnité de retour équitable. L’art. 779d CC portant sur l’indemnité de retour est de nature dispositive. Les parties au contrat de droit de superficie peuvent non seulement régler le montant ou le mode de calcul dans le contrat de droit de superficie, mais aussi supprimer l’obligation l'indemnisation. En l’espèce, dès lors que le tribunal arbitral a déduit la méthode appropriée pour le calcul de l’indemnité du contrat signé entre les parties, les arguments selon lesquels l’indemnité est calculée selon la valeur vénale dans le cadre de l’art. 779d CC ne sont pas pertinents.

• Servitudes

Servitude de restriction du droit bâtir. Une servitude prévoit que seule une villa indépendante pour une ou deux familles (« eine freistehende Ein- oder Zweifamilienvilla mit Garage ») peut être érigée sur la parcelle litigieuse. Le terme « freistehend » signifie, selon l’usage courant, qu’une maison n’est pas construite avec une autre maison ou reliée à une autre maison. Le TF retient que la construction projetée, qui prévoit un seul bâtiment de deux logements, ayant les caractéristiques d’une villa, est conforme au texte de la servitude. Il précise notamment que le risque de modification non uniforme qui existe pour des maisons mitoyennes existe également pour des maisons comprenant deux logements, de sorte que les propriétaires du fonds dominant ne peuvent rien tirer de cet argument. Il en est de même du fait que le jardin soit strictement ou non réparti entre les logements, dès lors que l’aménagement du jardin peut en tout état de cause être réalisé selon les goûts de chaque habitant de l’immeuble. Seul est déterminant le nombre de parties qui habitent l’immeuble. Or en prévoyant deux logements, les propriétaires du fonds grevé respectent la servitude.

• Servitudes

Servitude d’empiètement ; fosse à purin ; pesée des intérêts. Lorsqu’un ouvrage empiète sur le fonds d’autrui et que le lésé, bien qu’il s’en soit rendu compte, ne s’y oppose pas en temps utile, le propriétaire de bonne foi peut se voir attribuer, si les circonstances le justifient, contre une indemnité équitable, une servitude d’empiètement ou la propriété du sol (art. 674 al. 3 CC). Cette disposition est applicable par analogie lorsque, lors de la construction de l’ouvrage à cheval sur deux fonds, les deux terrains appartenaient au même propriétaire et ne sont passés qu’ultérieurement en des mains différentes. En l’espèce, une fosse à purin s’est trouvée, par division cadastrale, séparée de l’étable pour ânes dont elle est attenante. Les propriétaires de l’étable cherchent à obtenir un droit réel sur la fosse à purin. Une expertise a toutefois nié l’utilité de la fosse à purin pour l’élevage des ânes. En outre, l’intérêt des propriétaires actuels de la fosse à la combler afin de sécuriser leur terrain et éviter des risques de pollution du terrain et de la nappe phréatique doivent l’emporter. En conséquence, le droit à obtenir une servitude d’empiètement est nié.

• Servitudes

Libération judiciaire ; perte d’intérêt. Le TF se penche sur l’utilité actuelle d’une servitude de 1913 prévoyant un droit d’usage d’un quai avec deux places pour les bateaux, au bord du lac de Lugano. Alors que le fond servant est resté inchangé depuis l’inscription, le fonds dominant a été divisé. La parcelle ayant accès au quai ne comporte plus d’habitation, cette dernière ayant été intégrée à une parcelle voisine. Si le TF concède qu’une servitude d’utilisation d’un quai peut exister au profit d’une parcelle vierge d’habitation, il constate, dans le cadre d’une interprétation subjective du contrat de la servitude d’espèce, qu’il est expressément précisé que celle-ci est concédée pour permettre la desserte de la maison du fonds dominant. Par conséquent, la servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant qui est désormais vierge d’habitation et doit être radiée.

• Servitudes

Servitude de conduite ; intérêt à agir ; légitimation active. Le bâtiment concerné ne dispose pas d’un approvisionnement suffisant en eau potable, qu’il soit utilisé comme résidence permanente ou à des fins de vacances. Ses propriétaires sollicitent l’inscription d’une servitude de conduite avant la demande de permis de construire. Le TF rappelle que les procédures de permis de construire et d’inscription de servitude sont deux procédures distinctes l’une de l’autre, qui ne se préjugent pas mutuellement et pour lesquelles la loi ne prescrit pas d’ordre précis. Il est sans conséquence pour l’intérêt à agir qu’aucune demande de permis de construire n’ait été déposée. En outre, c’est bien le propriétaire voisin qui a la légitimation active, et ce, même si le maître d’ouvrage est formellement le Service cantonal des eaux qui agit sur demande des propriétaires demandeurs. En l’occurrence, la servitude doit être inscrite, dès lors qu’il est constaté que le bâtiment de bénéficie pas d’une arrivée d’eau suffisante. De plus, la construction d’une conduite alternative n’est pas possible, car le (futur) fonds servant entoure la parcelle concernée de tous côtés. Enfin, les inconvénients de la conduite pour les propriétaires du fonds servant sont jugés faibles, les éventuelles pertes d’exploitation devant le cas échéant être indemnisées. La question de savoir si une utilisation conforme à sa destination au sens de l’art. 24c LAT peut être faite du bâtiment litigieux devra être tranchée dans une éventuelle procédure de permis de construire et ne concerne pas la procédure de servitude.

• Servitudes

Servitude de passage ; garantie de la propriété. L’inscription au registre foncier de la servitude se limite en l’espèce à indiquer l’existence d’un « passage pour tout véhicule », sans autres précisions quant à la possibilité d’utiliser à pied le passage. L’acte constitutif de la servitude est également muet à ce sujet. En l’absence de tout élément permettant de retenir que le passage à pied était exclu, il n’apparaît pas arbitraire de considérer, a majore ad minus, qu’un passage pour tout véhicule inclut la possibilité d’un parcours à pied. En passant à pied sur le passage litigieux plutôt qu’en véhicule, il ne fait aucun doute que les bénéficiaires de la servitude exercent celle-ci de la manière la moins dommageable au sens de l’art. 737 al. 2 CC. Les rapports entre particuliers relèvent directement des lois civiles et pénales, par lesquelles l’individu est protégé contre les atteintes que d’autres sujets de droit privé pourraient porter à ses droits constitutionnels. Les propriétaires du fonds grevé ne peuvent ainsi pas directement se prévaloir, dans une cause relevant des droits réels, de la garantie constitutionnelle de la propriété.

• Servitudes

Droit de passage nécessaire ; rapport entre droit privé et droit public. De jurisprudence constante, le TF fait dépendre l’octroi d’un passage nécessaire de conditions très strictes. Le droit de passage ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité. Il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. La question de savoir si un bien-fonds, même situé en zone à bâtir, dispose d’un accès suffisant pour l’utilisation ou l’exploitation conforme à sa destination relève en premier lieu du droit public. Le zonage devrait en effet avoir pour conséquence que les biens-fonds dans la zone à bâtir soient équipés conformément au plan, rendant ainsi les servitudes de passages nécessaires superflues. La réalité du terrain est parfois autre. Dans ce cas, le propriétaire foncier doit recourir en premier lieu aux institutions du droit public si elles lui permettent d’obtenir un équipement convenable. Dans cette mesure, le propriétaire qui veut demander un passage nécessaire doit établir qu’il a fait – au préalable et en vain – tout son possible pour obtenir, par les moyens du droit public, un accès à son immeuble. Saisi d’un litige de droit de passage nécessaire, le juge civil peut en principe se fonder sur l’autorisation de construire entrée en force dans la mesure où, sous réserve d’exceptions, l’accès suffisant du droit public suppose des exigences plus strictes que celles du passage nécessaire garanti par le droit privé. En l’espèce, le TF confirme que la parcelle est située en zone à bâtir sans toutefois disposer d’un accès suffisant sous l’angle du droit public et que l’aménagement d’un tel accès n’est actuellement pas prévu par les autorités ni exigible par le propriétaire auprès des autorités. L’accès est en outre insuffisant au sens de l’art. 694 CC : le bâtiment sert de résidence principale ; l’accès piéton est dangereux et ne correspond pas aux critères actuels (longueur et pente) ; aucun accès motorisé n’est assuré pour des transports exceptionnels ou pour les services publics ; les livraisons postales exceptionnelles par la route existante ne bénéficient d’aucune autorisation.

• Servitudes

Interprétation d’une servitude ; servitude de distance à la limite ; lien avec le droit public. L’inscription au registre foncier d’une servitude de distance à la limite (Näherbaurecht) comprend le droit de construire à une distance inférieure à la distance légale à la limite du bien-fonds voisin. Ainsi, le propriétaire du fonds grevé doit tolérer que le propriétaire du fonds dominant construise sur son fonds à une distance inférieure à la distance minimale légale à la limite. Dans le cas d’une telle servitude réciproque, les propriétaires fonciers concernés s’engagent mutuellement à tolérer un bâtiment ou une partie de bâtiment de l’autre dans la zone de distance. Les servitudes de distance à la limite doivent s’inscrire dès le départ dans le cadre de ce qui est admissible en droit public : il n’est pas possible de déroger aux règles de droit public sur les distances par cet instrument. Dans l’hypothèse dans laquelle le droit public ne permet pas aux deux propriétaires voisins de bénéficier de la servitude réciproque, le TF considère, suivant la doctrine sur le sujet, que le premier constructeur bénéficie du privilège de distance alors que le second doit s’éloigner davantage de la limite pour résoudre le conflit entre la servitude et les prescriptions de droit public en matière de distance entre les bâtiments. Cette solution doit en tout cas prévaloir, lorsqu’il ne ressort ni du contrat de servitude ni des autres circonstances, que les parties contractantes ont une obligation de s’écarter de la limite dans la même proportion.

• Servitudes

Servitude de restriction du droit de bâtir ; mesures provisionnelles ; préjudice irréparable. Lorsque les travaux ont été arrêtés par des mesures provisionnelles fondées sur une servitude litigieuse, il existe un risque de préjudice irréparable au sens de l’art. 93 LTF. En effet, non seulement il peut exister des risques importants de dommages statiques et dus aux intempéries sur l’ouvrage en cours de construction, mais en plus la constructrice et l’acheteuse sont privées de la jouissance de leur bien pendant toute la procédure. En l’espèce, le TF confirme, au stade de la vraisemblance, la validité d’une servitude octroyant un droit de superficie à la limite pour une maison individuelle à toit plat et la non-conformité du projet en cours de construction à cette servitude.

• Servitudes

Exercice d’une servitude. Le propriétaire d’une parcelle grevée d’une servitude ne peut rien faire qui empêche ou rende plus difficile l’exercice de la servitude. A l’inverse, le bénéficiaire de la servitude peut exiger du grevé qu’il enlève les dispositifs qui l’empêchent d’exercer celle-ci ou qui rendent son exercice plus difficile. Ainsi, demander à la propriétaire grevée d’enlever une barrière en bois qui n’est certes pas fermée, mais pourrait l’être afin de garantir l’exercice de la servitude n’est pas arbitraire.

• Copropriété, propriété par étages

Annulation de décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages. Le litige porte sur la question de la nullité des décisions de renonciation à la scission de la propriété par étages et de renonciation aux travaux d’étanchéité. Plusieurs griefs avancés par le recourant ne respectent ni la violation du droit au sens des art. 95 à 98 LTF, ni le principe d’épuisement des griefs, et ne sont dès lors pas traités. En outre, de nombreux faits exposés par le recourant sont ignorés car ils s’écartent de ceux contenus dans l’arrêt attaqué sans faire l’objet d’arbitraire dans l’établissement des faits valablement soulevé. Par rapport à la décision de renonciation à la scission de la propriété par étages, le parallélisme des formes veut qu’elle soit prise conformément à l’art. 648 al. 2 CC. Le recourant invoque principalement la violation de son droit d’être entendu. Ce grief est rejeté dans la mesure où il est recevable. Finalement, le TF relève que le recourant se fonde sur une mauvaise compréhension de la notion d’effet constitutif d’un procès-verbal d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages. Cette notion signifie non pas la nature constitutive ou constatatoire qu’une décision peut avoir mais porte sur les effets juridiques que le procès-verbal a sur l’existence et le contenu d’une décision.

• Copropriété, propriété par étages

Légitimation active ; cessation de trouble ; exclusion définitive d’une propriétaire d’étages. Les deux recours sont joints. Selon l’art. 712t al. 2 CC, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement. En l’espèce, le TF avance que les circonstances particulières permettent de renoncer à concrétiser cette autorisation par le biais d’une décision formelle. Le perpétuel conflit opposant les parties, la présence de deux seuls propriétaires d’étages et la confusion des qualités d’administrateur de la propriété par étages et d’administrateur unique de la société, en tant que propriétaire d’étages majoritaire en la même personne, rendent ce préalable parfaitement vain. S’agissant de la remise en état de différentes parties du bâtiment, l’autorisation de la communauté des propriétaires d’étages n’a pas été délivrée alors que celle-ci était, dans les cas d’espèce, nécessaire. Le TF rappelle que les devoirs d’abstention découlant de l’art. 712a CC sont des restrictions légales directes de la propriété. Il ne peut en être déduit qu’un copropriétaire a le droit d’entreprendre des travaux de rénovation ou de transformation des parties communes, même s’il n’en résulte aucun dommage ni aucune entrave. Finalement, par rapport à la demande d’exclusion d’une des propriétaires d’étages, le TF considère que, même si celle-ci a violé à plusieurs reprises les règles légales et communautaires, ce qui a entraîné des problèmes de salubrité de l’immeuble et de sécurité de ses habitants, il ne peut néanmoins être laissé de côté le fait que ces manquements s’inscrivent dans un conflit qui dure depuis des années. En outre, il n’a pas été fait part de la volonté d’exclusion à la propriétaire d’étages concernée avant la présente procédure judiciaire, ni par courrier, ni lors d’une assemblée. Les injonctions de remise en état, la menace de peine ancrée à l’art. 292 CP ainsi que les CHF 400.- pour chaque jour d’inexécution devraient rétablir la situation sans aller jusqu’au prononcé d’une exclusion.

• Copropriété, propriété par étages

Constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment. Il est établi sans contestation qu’en 1966, une propriété par étages de douze unités a été constituée sur l’immeuble de base avant la construction du bâtiment, mais que seul un bâtiment de six unités d’étages a été effectivement construit. En 1995, l’office du registre foncier a divisé l’immeuble de base en deux immeubles et a mis à jour toutes les inscriptions sur les deux immeubles sans les vérifier. Une seule et même propriété par étages semblait donc exister en relation avec deux immeubles distincts ce qui paraît problématique. Aujourd’hui, le registre foncier mentionne une propriété par étages de douze unités, tant sur le fonds sur lequel se trouve le bâtiment avec les six unités d’étages, que sur le fonds qui n’est pas construit. En ce qui concerne le fonds non construit, les recourants veulent introduire une action en rectification du registre foncier. Nonobstant la recevabilité de celle-ci, au sens de l’art. 975 CC, il serait constaté judiciairement, en cas d’admission de la demande, que le droit réel existe ou n’existe pas. En l’espèce, la constatation pourrait être qu’il n’existe pas de propriété par étages sur ce fonds, mais une copropriété ordinaire des propriétaires de la propriété par étages à radier, conformément à la valeur de leurs quotes-parts. Les recourants n’ont pas expressément demandé une telle constatation, tout au plus implicitement à titre d’étape intermédiaire. En effet, leur action ne vise qu’indirectement la rectification du registre foncier et vise directement l’attribution de la copropriété du fonds à certains copropriétaires, à l’exclusion des autres. Le pouvoir du tribunal d’intervenir dans une relation de copropriété est limité par la loi. Elle n’autorise pas l’attribution judiciaire de la chose en copropriété à un copropriétaire. Tous les pouvoirs de décision du tribunal, non prévus par la loi, supposent, au contraire, un accord ou des demandes concordantes des copropriétaires. Ainsi, le tribunal peut transférer la totalité de la chose à un ou plusieurs des copropriétaires, si les copropriétaires sont d’accord sur ce mode de partage et ne se disputent que sur la question du montant du rachat. En l’occurrence les propriétaires ne sont d’accord sur rien. En ce qui concerne l’immeuble construit, les recourants ont demandé une rectification des quotes-parts. Ce qu’ils demandent cependant ne se limite pas à une simple adaptation de la valeur des quotes-parts, mais a pour effet de radier les six unités d’étages non construites et d’exclure ainsi les propriétaires de ces six unités. Selon la loi, le tribunal est habilité, uniquement aux conditions, non invoquées en l’espèce, de l’art. 649b CC, à exclure un propriétaire d’étages de la communauté. C’est donc à juste titre que l’instance précédente n’a pas fait droit aux conclusions de l’action. Dans ce contexte, il n’est pas nécessaire de déterminer si, ou dans quels cas d’application, la procédure du registre foncier selon l’art. 69 al. 4 ORF exclut une action en rectification de la valeur des quotes-parts. Cela étant, on sent bien que quelque chose ne joue pas dans la PPE en question et que la décision du TF n’a pas pour objet de s’attaquer au problème topique, faute de formulation correcte des conclusions de la partie demanderesse.

• Copropriété, propriété par étages

Dissolution de la copropriété. Le litige porte notamment sur le sort d’un immeuble en copropriété, dans le cadre d’un divorce. Le TF rappelle sa jurisprudence au sujet des art. 650 et 651 CC. S’agissant du mode de partage, le TF conclut en l’absence d’un accord entre les époux, contrairement à ce que la recourante avance. L’instance inférieure est d’avis qu’une vente aux enchères entre copropriétaires et un partage en nature au sens de l’art. 651 al. 2 CC ne sont pas réalisables. La recourante fait valoir des griefs quant aux modes de partage qui ne respectent pas les conditions posées aux art. 42 et 106 LTF.

• Copropriété, propriété par étages

Rénovation des balcons ; atteinte au droit exclusif ; répartition des frais ; nullité de la décision de l’assemblée des propriétaires d’étages. En date du 30 mai 2018, une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages est rendue au sujet de la rénovation des balcons, de leur agrandissement et de la répartition des frais y afférents. La nature des travaux est contestée. Le TF affirme que la nécessité de rénover les balcons est incontestable (apparition d’éclatements du béton, amiante). Il s’agit de travaux nécessaires. S’agissant des travaux visant l’agrandissement des balcons, le TF conclut à des travaux utiles au sens de l’art. 647d al. 1 CC. Quant à une atteinte inadmissible au droit exclusif du propriétaire sur son balcon, le TF souligne, de manière inattendue, que le droit exclusif n’est pas absolu et qu’il peut, dans certaines circonstances, être modifié contre la volonté de son titulaire. En l’espèce, l’art. 647d al. 2 CC s’applique. Les conditions prévues par cette disposition quant au consentement nécessaire du copropriétaire ne sont pas remplies. Agrandir le balcon de 2.7 mètres ne rend pas plus difficile l’usage et la jouissance de celui-ci. Le recourant ne dispose dès lors pas d’un droit de veto à la construction. En outre, il ne démontre pas que les conditions de l’art. 647d al. 3 CC, visant à ce que les autres copropriétaires prennent en charge sa part aux frais, sont remplies. S’agissant de la répartition des frais, le recourant ne peut se prévaloir de l’art. 712h al. 1 CC, puisqu’il devrait dès lors payer plus de frais, dans le cadre d’une répartition proportionnelle à la valeur de sa part, par rapport à la répartition prévue. L’argument que l’exclusion de certains copropriétaires du vote est intervenue à tort est soulevé en lien avec la nullité de la décision de l’assemblée. Toutefois, selon le TF, l’exclusion de certains copropriétaires à ce vote ne justifie pas la nullité de la décision. Par rapport à la décision quant aux travaux de construction sur les balcons, les propriétaires exclus ne disposent pas d’un balcon (propriétaires de garages ou d’ateliers), de sorte qu’ils ne sont pas directement concernés. Au sujet de la décision qui porte sur la répartition des frais, elle concerne la rénovation des balcons et n’affecte donc pas la propriété commune à laquelle ils participent. Elle porte indirectement sur des aspects patrimoniaux de la communauté des propriétaires d’étages, soit sur l’utilisation du fonds de rénovation. Certes, elle n’a pas été prise de manière formellement correcte. Néanmoins, les moyens prélevés sur le fonds de rénovation doivent couvrir les frais d’assainissement désignés sans arbitraire comme nécessaires. Ainsi, ni les fondements de la propriété par étages, ni les droits de protection impératifs des propriétaires d’étages ne sont concernés. Sur ce point également, la nullité de la décision ne peut être prononcée. Il en irait différemment s’ils étaient exclus définitivement de tout droit de vote. Finalement et en tout état de cause, les propriétaires exclus auraient pu contester la décision. Enfin, dans cet arrêt, le TF confirme un point qui a fait l’objet de controverses doctrinales féroces : la partie intérieure du balcon peut effectivement être considérée comme une partie exclusive du bâtiment, ce que réfutaient celles et ceux qui s’attachaient à une interprétation littérale de l’art. 712b

al. 1 CC.

• Droit de gage immobilier

Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Le TF confirme sa jurisprudence antérieure. Dans le cas d’espèce, la recourante se plaint de la manière dont l’instance précédente, au vu du contrat d’entreprise et sur la base des autres documents fournis, a nié l’unité fonctionnelle entre l’avenant concernant la construction d’un balcon et le contrat d’entreprise initial. Elle ne s’exprime toutefois pas sur la question soulevée, à savoir pourquoi les travaux relatifs au balcon réalisés ultérieurement seraient malgré tout pertinents pour l’ensemble des travaux. Elle ne conteste pas non plus la pertinence de cette question au regard de l’uniformité du délai pour les travaux portant sur un ouvrage. Il n’en va pas autrement des contestations que la recourante formule en relation avec la créance qu’elle allègue. Sa seule affirmation consistant à déplorer que d’autres documents en vue d’étayer ces propos n’étaient pas disponibles ne l’aide en rien. L’instance précédente n’a pas commis de formalisme excessif, contrairement à ce que prétend la recourante. Le recours est rejeté.

• Droit de gage immobilier

Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Le TF confirme sa jurisprudence antérieure. Dans le cas d’espèce, il n’est pas contesté que les différents contrats d’entreprise ne forment pas une unité. Le délai de quatre mois prévu à l’art. 839 al. 2 CC court séparément pour chacun d’eux. Seule la créance relative aux travaux effectués entre le 16 juillet et le 16 novembre 2020 est susceptible d’être garantie par l’hypothèque en question. La recourante n’a produit que huit factures pour un montant de CHF 84’566.30 sur les quinze factures mentionnées pour le montant total de CHF 135’592.05. En outre, elle n’a pas allégué quelles factures se rapportent à la période susmentionnée, ni même démontré la nature des travaux. L’instance précédente n’a dès lors pas commis de formalisme excessif, contrairement à ce que prétend la recourante, en concluant à ce que celle-ci n’a ni allégué, ni offert de prouver les faits constitutifs des art. 837 et 839 CC.

• Droit de gage immobilier

Inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; maxime de disposition ; propriété par étages. Nonobstant la demande tendant à l’inscription définitive d’une hypothèque légale sur l’immeuble de base, l’intimée n’ayant jamais fait valoir l’inscription définitive sur les unités d’étages, le premier juge a d’office réparti le montant du gage entre les différentes unités d’étages. L’instance précédente a confirmé ce procédé. Le TF rappelle que le juge ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse. Selon le TF, le premier juge aurait dû rejeter la demande et ordonner la radiation de l’hypothèque. Le grief de violation de la maxime de disposition est bien fondé.

• Droit du voisinage

Immissions immatérielles ; antenne de téléphonie mobile. Le litige porte sur des prétendues immissions immatérielles au sens de l’art. 684 CC provoquées par la construction d’une antenne de téléphonie mobile. Le TF souligne, à l’instar de l’instance précédente, que les valeurs limites de rayonnement et les règlementations en matière de droit public de la construction sont respectées. Selon le TF, la recourante se limite à affirmer que la construction a pour conséquence des immissions immatérielles sur son fonds sans parvenir à les démontrer. Le recours est rejeté au profit de la construction.

• Droit du voisinage

Evacuation des eaux. Le litige porte sur l’évacuation des eaux de la terrasse et du toit de l’immeuble des intimés par le toit de l’immeuble des recourants, suite à des travaux d’assainissement. Initialement, l’écoulement se faisait par le biais d’une conduite souterraine encore en service. Depuis le nouveau système d’évacuation, aucune inondation sur le fonds des recourants n’a été constatée. En vertu de l’art. 689 al. 1 CC, les recourants sont tenus de recevoir sur leur fonds les eaux du fonds des intimés. En l’absence d’une motivation suffisante, notamment au sujet de l’art. 684 CC, et dès lors sous l’angle de l’abus de droit, le TF confirme ces constatations de l’instance précédente.

• Propriété

Mensuration officielle. Le litige porte sur la mensuration officielle dans le canton de Fribourg. Les recourants avancent que le géomètre officiel n’a pas suivi les règles techniques. Toutefois, ils n’expliquent pas de quelles règles il s’agit. Par ailleurs, les recourants se limitent à affirmer que le géomètre n’est pas autorisé à modifier les limites existantes lorsque celles-ci ressortent clairement du plan figurant au registre foncier. Le TF souligne à cet effet que la mensuration officielle ne saurait se limiter à la seule référence au plan du registre foncier, conformément à l’art. 5 OMO.

• Registe foncier

Action en rectification du registre foncier ; servitude de passage ; réunion d’immeubles. Le TF rappelle que les inscriptions qui figurent dans des registres cantonaux qui tiennent lieu de registre fédéral sont sujettes à l’action en rectification au sens de l’art. 975 CC. Il s’agit d’une action de nature constatatoire. le TF ne reconnaît pas, en l’espèce, l’existence d’une consorité nécessaire. Le fait que tous les propriétaires grevés par la servitude n’aient pas introduit conjointement l’action en rectification du registre foncier ou n’aient été attraits conjointement, ne conduit pas au rejet de la demande formée par les recourants. Dans le cadre de la réunion d’immeubles au bénéfice de servitudes, conformément au principe de l’identité de la servitude, le conservateur du registre foncier peut procéder à la réunion uniquement si le propriétaire du fonds grevé y consent ou qu’il n’en résulte aucune aggravation de la charge. Ces conditions étaient inscrites à l’art. 91 al. 3 aORF et ont été reprises, suite à la révision partielle du Code civil en 2012, à l’art. 974b al. 3 CC. Seule une aggravation notable de la charge doit être prise en considération, par application analogique de l’art. 739 CC. En l’espèce, la réunion d’immeubles conduit à une augmentation notable de la charge et aucun consentement n’a été donné par les propriétaires grevés. Le TF admet dès lors, sur ces points, le recours tendant à rectifier le registre foncier.

• Registe foncier

Publicité naturelle du registre foncier ; droit de passage. L’accès au fonds dominant, depuis la route publique, se fait par une route en lacets dont l’utilisation est garantie par un droit de passage pour piétons et véhicules de 3 mètres de large inscrit au registre foncier. Le chemin passe sur le fonds servant sur une place en partie asphaltée et en partie recouverte de pavés entre les deux maisons individuelles. Les propriétaires ne sont pas d’accord sur l’étendue et le tracé du droit de passage. Le TF confirme que la publicité naturelle peut primer l’inscription au registre foncier qui est pourtant claire. C’est le cas lorsque le contenu et l’étendue du droit de passage sont reconnaissables de par la situation locale et visibles pour tout le monde. Selon le TF, il est arbitraire d’appliquer le principe de la publicité naturelle en l’espèce. Le droit de passage passe simplement sur une place asphaltée sans aucune construction apparente de l’extérieur ou de barrières. En outre, l’emplacement du droit de passage n’est défini ni par une route asphaltée, ni par une bordure en pavé. Toutefois, le résultat de l’instance précédente ne saurait conduire à l’arbitraire invoqué par les recourants. Leur bonne foi ne saurait être protégée en ce qui concerne le plan de situation datant de 1993 sur lequel ils basent leur prétention. Celui-ci fait partie des pièces justificatives du registre foncier mais ne participe pas à la publicité qui en découle. En outre, il apparaît sur le plan que, lors de sa réalisation par le géomètre, les immeubles actuels n’étaient même pas encore construits. Les recourants ne pouvaient pas s’y fier de bonne foi. Ils auraient dû voir, sur place, que la surface du droit de passage, telle que figurant dans ce plan, ne permet pas de garantir l’accès à la propriété du fonds dominant.

• Registe foncier

Communication de renseignements et consultation du registre foncier. Le TF rappelle que les héritiers ont un intérêt particulier à consulter les données du registre foncier, s’il peut être démontré, de manière crédible, que la connaissance de ces données sert à faire valoir des prétentions, en vertu du droit des successions. En l’occurrence, le recourant souhaite consulter le registre foncier en vue de se faire une idée d’éventuelles prétentions successorales. Le TF reconnaît un intérêt à la consultation des données souhaitées. Dans un deuxième temps, il analyse l’étendue du droit à la consultation. Elle ne doit être admise que dans la mesure nécessaire à satisfaire l’intérêt digne de protection. Dans le cas d’espèce, le recourant a largement gain de cause car la consultation d’un des biens concernés par sa demande lui est refusée, en raison des informations à disposition sur la base de l’extrait réduit du registre foncier, estimées à tort suffisantes pour lui répondre.

• Registe foncier

Pouvoir d’examen du conservateur du registre foncier ; refus d’inscrire deux servitudes. Le conservateur du registre foncier refuse d’inscrire une servitude d’empiètement et celle d’un droit de construction rapprochée. Le pouvoir d’examen du conservateur porte sur les aspects formels et non pas sur la validité matérielle du titre d’acquisition, sauf si le défaut est manifeste. L’art. 685 al. 2 CC vise la dérogation à des règles cantonales de droit privé uniquement. En vertu de l’art. 680 al. 3 CC, des modifications aux restrictions de droit public à la propriété foncière ne sont pas susceptibles d’être modifiées par convention et ne peuvent donc pas être inscrites au registre foncier. En l’espèce, la limite entre les constructions est régie par du droit cantonal public. Le contrat constitutif de la servitude ne peut donc pas avoir pour contenu un droit de construction rapprochée contraire, conformément à l’art. 20 CO. Si les réquisitions d’inscription de plusieurs droits réels sont dépendantes les unes des autres, le conservateur du registre foncier rejette l’ensemble des réquisitions, conformément à l’art. 47 al. 4 ORF. La demande en ce sens est implicite. En l’occurrence, il ressort du contrat constitutif que les servitudes forment un tout. Le rejet de l’ensemble des inscriptions est dès lors justifié.

• Servitudes

Action confessoire ; légitimation passive ; consorité nécessaire. C’est le droit matériel qui détermine dans quels cas il y a une consorité passive nécessaire. Dans le cadre de la copropriété, la doctrine dominante considère que les copropriétaires forment une consorité passive nécessaire en cas de prétentions de tiers concernant l’ensemble de la chose (et non pas seulement une part de celle-ci). L’action confessoire, analogue à l’action négatoire, entre précisément dans la catégorie des prétentions indivisibles. Il faut donc en conclure que si elle porte sur l’ensemble de la chose en copropriété, une telle action entraîne une consorité passive nécessaire. En l’occurrence, même si le comportement d’une seule copropriétaire est à l’origine du trouble, il n’en demeure pas moins que la prétention porte sur l’ensemble du fonds servant. Tous les copropriétaires du fonds servant devaient dès lors être actionnés au vu de la consorité nécessaire.

• Servitudes

Servitude de restriction du droit à bâtir. Suite à des divisions parcellaires, les servitudes ont fait l’objet de reports successifs. Des bâtiments ont été érigés entre les fonds concernés par la servitude litigieuse. S’agissant de préserver le dégagement et la vue, conformément à la servitude, le fonds servant est peu, voire plus du tout visible depuis le fonds de l’ayant droit de sorte que la servitude ne fait plus sens. Même si son but est également de garantir la tranquillité en maintenant un voisinage peu construit, le développement du quartier ne suffit pas en soi à démontrer l’intérêt au maintien de la servitude (in abstracto). Au vu de son but, la servitude a perdu son utilité puisque, compte tenu du développement déjà intervenu du quartier, il ne peut plus être atteint. Les conditions requises dans le cadre de l’action en radiation de la servitude ne sont pas remplies en l’espèce.

• Servitudes

Servitude de stationnement ; démolition du nouvel ouvrage. La servitude de stationnement ne peut plus être exercée car les trois places de parc auxquelles elle donne droit ont été recouvertes lors de la construction de l’entrée d’un garage souterrain par le propriétaire du fonds servant. Le TF souligne que l’absence d’opposition du bénéficiaire de la servitude au permis de construire n’équivaut pas à un renoncement à la servitude. Le seul fait qu’une démolition du nouvel ouvrage pour garantir à nouveau l’accès coûterait cher ne signifie ni une impossibilité de droit, ni une impossibilité de fait. La loi tient dûment compte de ces préoccupations en prévoyant un droit au transport de la charge au sens de l’art. 742 CC. Les recourants n’ont pourtant pas accepté d’octroyer trois places de stationnement dans le garage souterrain construit en remplacement, comme ils s’étaient par ailleurs obligés de le faire.

• Servitudes

Interprétation de l’étendue de la servitude. Un droit de construction rapprochée à la charge du fonds de la recourante est inscrit au registre foncier en 1973. Il est indiqué dans le contrat constitutif que la construction a déjà été réalisée. En outre, le même contrat prévoit également, cette fois en faveur du fonds de la recourante, une servitude foncière visant à limiter la hauteur des constructions. L’intimée à l’intention de démolir la construction existante (maison individuelle avec une annexe pour un cabinet dentaire) pour y construire un nouveau bâtiment (bâtiment d’habitation). Le litige porte sur la question de savoir si la servitude foncière visant à limiter la hauteur empêche la réalisation de la construction projetée. Le TF confirme sa jurisprudence en matière d’interprétation des servitudes, selon l’art. 738 CC. En l’espèce, la recourante se trompe lorsqu’elle refuse de recourir au contrat constitutif de la servitude en arguant que l’inscription au registre foncier est claire. Elle affirme que le libellé d’inscription de la servitude ne se réfère pas à des constructions existantes, ne contient ni limitation dans le temps, ni lien entre le droit de construction rapprochée et la limitation de la hauteur de la construction. Selon le TF, au contraire, l’inscription au registre foncier n’est pas claire dans la mesure où elle ne fait qu’affirmer la limitation de la hauteur des constructions sans autres précisions. La recourante ne mérite pas d’être protégée dans sa croyance de pouvoir profiter de cette large formulation, en tant que tiers acquéreur, pour ainsi fixer elle-même les modalités de la servitude. Il ressort de la décision attaquée que ni le registre foncier, ni le contrat constitutif n’indiquent que la limitation de la hauteur des constructions aurait dû garantir de manière générale la vue ou l’ensoleillement pour des bâtiments construits sans avoir recours au droit de construction rapprochée. La recourante conteste cette conclusion, mais se contente d’une simple affirmation contraire. Le TF conclut donc au rejet du recours. Le droit de construction rapprochée et la limitation de la hauteur des constructions sont liés, de telle sorte que la limitation de la hauteur des constructions ne s’applique plus, après la démolition des anciens bâtiments, aux nouveaux projets de construction qui ne sollicitent plus le droit de construction rapprochée.

• Servitudes

Servitude de passage nécessaire. Le TF confirme sa jurisprudence antérieure au sujet de l’octroi d’un passage nécessaire au sens de l’art. 694 CC. En l’occurrence, il est établi que les bâtiments construits sur le fonds de l’intimée ne bénéficient pas tous d’une issue suffisante sur la voie publique. L’argument soulevé par le recourant qui consiste à affirmer que le fonds jouxte le domaine public n’est dès lors pas pertinent. En outre, selon le TF, aucune autre démarche n’aurait raisonnablement permis l’accès à la voie publique. Finalement, l’acte de vente prévoit la gratuité quant à la constitution d’un tel droit. Le droit à une indemnité est donc écarté.

• Servitudes

Servitude de passage ; opposition à un projet de construction. La recourante a déposé une demande d’autorisation de construire un parc public. L’intimée a fait opposition au projet de construction au motif que son fonds est prévu comme accès de chantier et de secours, contrairement à ce que la servitude de passage à sa charge autorise. Le TF interprète la servitude conformément à l’art. 738 CC. En l’espèce, l’inscription au registre foncier n’est pas claire. Le texte de l’acte constitutif, qui date de 1939, nécessite une interprétation dès lors que l’étendue de la servitude est contestée. Selon une interprétation objective du contrat, les intérêts qui pouvaient raisonnablement être importants au moment de la constitution de la servitude, en raison des besoins du fonds dominant, doivent être analysés. En l’occurrence, le contrat est muet sur le but de la servitude. Il a été conclu principalement dans le but de l’acquisition de la propriété du sol et des droits de passage y sont prévus accessoirement. Toutefois, il apparaît que le propriétaire du fonds dominant y est inscrit en tant qu’agriculteur et qu’il est indemnisé lors de détours en vue du transport du foin occasionnés par des travaux de construction. Ces indices permettent, d’un point de vue objectif, de conclure qu’il s’agit d’un droit de passage à des fins agricoles. L’exercice du droit de passage ne peut donc pas être mis au service de l’exploitation d’un parc de loisir.

• Servitudes

Rente du droit de superficie ; PPE. Le litige porte sur la qualité de débiteur de la rente du droit de superficie lorsqu’une propriété par étages est constituée sur l’immeuble qui fait l’objet du droit de superficie. Le TF rappelle que les bénéficiaires du droit de superficie sont les propriétaires d’étages qui participent à sa constitution. La communauté des propriétaires d’étages n’est en effet pas partie au contrat. Le feuillet du registre foncier dédié au droit de superficie renvoie aux unités d’étages et vice-versa (art. 23 al. 3 et 4 ORF). La position juridique du bénéficiaire du droit de superficie est liée à celle de la propriété d’une part d’étage. Ce lien n’empêche toutefois pas le propriétaire d’étages de transférer sa part d’étage. L’acquéreur de la part d’étage devient automatiquement titulaire d’un droit de superficie. Il reprend la position juridique de l’aliénateur. Le TF souligne le contenu de sa jurisprudence antérieure, en vertu de laquelle les rentes du droit de superficie font partie des frais et charges communs au sens de l’art. 712h CC. Bien que la communauté des propriétaires d’étages ne soit pas partie au contrat de droit de superficie, elle répond donc de la rente du droit de superficie. La loi ne prévoit pas de responsabilité directe des propriétaires d’étages en plus de la communauté. Il n’est donc pas possible de poursuivre directement et proportionnellement les différents propriétaires d’étages pour de telles créances. Dans cette mesure, la doctrine part du principe d’une sorte de « reprise légale de dette » par la communauté des propriétaires d’étages. Au vu de ce qui précède, la situation juridique se présente comme suit dans le cas d’espèce. La partie contractante initiale du droit de superficie était débitrice de la rente du droit de superficie. Avec la transformation du fonds en propriété par étages, elle est restée dans un premier temps, en tant que propriétaire de toutes les unités d’étage, seule bénéficiaire du droit de superficie et, à partir du moment où trois unités d’étages ont été transférées, elle l’était avec l’intimée. L’obligation de payer la rente de superficie restait alors soit auprès de la partie contractante initiale, en tant que partenaire contractuelle d’origine, dans la mesure où les recourantes n’auraient pas consenti à un changement de débiteur, soit, dans le cas contraire, elle passait à la communauté des propriétaires d’étages, qui devait la supporter en tant que charges communes.

• Servitudes

Droit d’usage et droit de superficie ; aggravation de la charge. En vue d’étendre son offre de télécommunications et de radiocommunications, l’intimée envisage d’apporter des modifications sur son ouvrage. Selon le recourant, qui se fonde sur l’art. 739 CC, cela conduirait à aggraver le but poursuivi par les servitudes. Le TF affirme que la modification est comprise dans le but et l’étendue des servitudes, dans la mesure où elle vise toujours à communiquer des informations à distance, même si l’étendue des données transmises est élargie. Se pose dès lors la question de l’admissibilité d’une éventuelle aggravation de la charge au sens de l’art. 739 CC. Le recourant allègue qu’à l’époque de la constitution des servitudes, la seule technologie étant alors la « 2G », l’évolution technologique ayant conduit à la « 4G » ne pouvait raisonnablement pas être envisagée. Le TF se fonde sur les conclusions d’une expertise qui démontre que les valeurs limites fixées par l’Ordonnance sur la protection contre le rayonnement non ionisant (ORNI ; RS 814.710) sont respectées. Les considérations du recourant d’ordre général, telles que l’accélération et la destruction de la planète, sont du ressort de son appréciation subjective. Au regard des connaissances scientifiques actuelles, aucune augmentation notable de la charge n’est constatée.

• Servitudes

Illicéité de la servitude ; droit public cantonal. Le litige porte sur le rapport entre une servitude de restriction du droit à bâtir constituée en 1954 et une disposition de la loi sur la construction du canton de Zurich en vigueur depuis 1975. La servitude n’est ni illicite ni nulle, bien qu’elle impose aux projets de construction des exigences plus élevées que le droit cantonal car elle est constituée avant l’adoption de la prescription de droit public. Les tribunaux civils cantonaux examinent librement et indépendamment des décisions administratives définitives la compatibilité du projet de construction avec la servitude. La servitude ne disparaît pas suite à l’entrée en vigueur d’une prescription de la même teneur. En outre, le TF souligne qu’il existe exceptionnellement un intérêt à la constitution d’une servitude dont le contenu est identique ou similaire à celui d’une restriction de droit public à la propriété, lorsque la prescription de droit public accorde à l’autorité chargée d’appliquer le droit une grande marge d’appréciation comme, en l’occurrence, dans le cas de la norme cantonale concernée. Dès lors, il n’existe pas de certitude quant à l’application de la restriction de droit public à la propriété. Le bénéficiaire de la servitude peut donc faire valoir son droit nonobstant la voie administrative. Il en va de même pour la servitude établie, en l’espèce, en 1954, qui aurait été remplacée par une prescription de droit public de 1975, prétendument de même teneur. Elle ne disparaît en principe pas et pourrait être radiée uniquement dans le cadre de la procédure prévue à l’art. 736 CC, ce qui supposerait une pesée des intérêts au cas par cas. En l’espèce, la servitude a pour but de préserver, sans contestation possible, l’image du lotissement avec ses toitures à deux pans. La construction d’un toit plat contrevient à la restriction imposée par la servitude.

• Servitudes

Servitude d’interdiction de bâtir. Le fonds grevé de la servitude d’interdiction de bâtir était déjà partiellement construit au moment de la constitution de la servitude. Selon le TF, il faut donc d’emblée partir du principe que l’exercice de la servitude est limité dans l’espace. En outre, le TF souligne que le bénéficiaire d’une servitude d’interdiction de bâtir ne dispose pas d’un droit abstrait et illimité dans l’espace. Au contraire, la servitude d’interdiction de bâtir ne donne droit à son titulaire que dans la mesure où il a un intérêt à son exercice. En d’autres termes, une servitude d’interdiction de bâtir, en tant que telle, n’est pas absolue, comme le soutiennent les recourants, mais certaines restrictions (spatiales) lui sont inhérentes. Le texte du contrat constitutif de la servitude stipule qu’aucune construction en hauteur ne peut être érigée sur la surface grevée du droit de superficie. Cela signifie que tout type de construction n’est pas interdit, mais uniquement les constructions élevées. La clause ne donne aucune indication sur ce qu’il faut entendre par « constructions élevées » ou sur la hauteur maximale d’une construction pour qu’elle soit compatible avec l’interdiction de construire. Les circonstances locales plaident, selon les règles de la bonne foi, en faveur du fait que les parties contractantes initiales, en s’interdisant mutuellement la construction de bâtiments, ont voulu préserver principalement l’ensoleillement et la vue vers le sud-ouest et le sud-est. L’ensemble du projet de construction se situe en dessous du fonds actuel, raison pour laquelle on ne peut pas parler d’une construction en hauteur interdite par la servitude. Le fait que le toit du futur garage soit éventuellement différent de la prairie environnante n’y change rien. De toute façon, rappelle le TF, en cas d’interdiction de construire, il n’y a pas d’obligation de laisser la surface du sol en prairie naturelle ou en terrain vide. Au contraire, il est même possible d’aménager des jardins, des aires de jeux et de stationnement sur des surfaces frappées d’une interdiction de construire. Le projet de construction est conforme à la servitude d’interdiction de bâtir.

• Servitudes

Servitude de passage ; augmentation intolérable de la charge. Une servitude de passage est constituée en 1979. Le TF rappelle la conception juridique de la doctrine dominante, selon laquelle, l’intérêt au sens de l’art. 730 al. 1 CC doit s’étendre aux besoins du propriétaire du fonds dominant et non pas exclusivement au besoin du fonds (principe d’utilité). Entreposer des voitures de collection dans le garage et vendre deux places de stationnement sont jugés conformes à la servitude de passage. En 2018, un projet de construction prévoit un immeuble de six appartements avec des garages au lieu d’une maison individuelle. La construction d’un garage collectif pour voitures anciennes au rez-de-chaussée, un garage souterrain de seize à dix-neuf places de stationnement et quatre places de parc extérieures en font partie. Le TF analyse s’il en découle une augmentation intolérable de la charge, au sens de l’art. 739 CC, par rapport au droit de passage pour piétons et véhicules. Selon le TF, lors de la pesée des intérêts, il faut tenir compte de l’intérêt à une meilleure utilisation de l’immeuble, qui coïncide avec l’intérêt général à une utilisation judicieuse du sol. Si, sur la base des prescriptions de droit public en vigueur au moment de la constitution de la servitude, une utilisation du fonds correspondant au projet de construction litigieux était possible, il n’y a pas de modification volontaire de l’affectation antérieure et il fallait déjà compter à l’époque avec une augmentation future du trafic. Une augmentation intolérable de la charge est dès lors écartée.

• Servitudes

Servitude de restriction du droit à bâtir ; action en constatation ; intérêt digne de protection. Une action en constatation tend, en l’espèce, au constat du contenu d’une servitude de restriction du droit à bâtir. Cette action est subsidiaire à une action condamnatoire ou formatrice, tel que déjà affirmé par le TF dans ses jurisprudences antérieures. Une action en constatation doit généralement être admise lorsque l’interprétation du contenu de la servitude permet de remédier à une situation de trouble persistante. En l’occurrence, un intérêt digne de protection est reconnu car la certitude que la servitude est contraire au projet de construction ôte toute velléité de poursuivre les travaux.

• Servitudes

Interprétation de l’étendue du droit de superficie. Deux servitudes sont constituées en 1963. L’une est un droit de superficie pour la construction d’un garage et la seconde un droit de passage pour y accéder. Le garage est construit en 1964. En 1994, les propriétaires de l’époque concluent un contrat, inscrit au registre foncier, qui spécifie l’exercice et l’étendue des servitudes. Le litige est apparu au sujet du droit de se garer sur la rampe d’accès au garage ainsi que de clôturer la zone en question. Le TF fait état de sa jurisprudence en matière d’interprétation des servitudes selon l’art. 738 CC. Pour l’instance précédente, compte tenu de l’unité structurelle que forment la rampe et le garage, puisque ce dernier est soumis à un droit de superficie, la rampe elle-même ne peut pas être soumise à un régime juridique différent, à savoir un droit de passage. Un droit de superficie n’est pas applicable aux différents étages d’un bâtiment, conformément à l’art. 675 al. 2 CC. Selon le TF, l’argumentation des recourants n’est pas de nature à démontrer que cette constatation de l’instance précédente est manifestement insoutenable. Ils se contentent de faire valoir, de manière tout à fait générale et donc dépourvue de raisonnement, que l’art. 675 al. 2 CC ne s’applique pas au cas d’espèce.

• Servitudes

Obligation accessoire. Le litige porte sur l’existence d’un droit de passage, constitué en 1989, dont l’obligation accessoire est celle de construire une route (contrairement à celle de l’entretenir). La route a effectivement été construite. La recourante avance qu’une telle obligation est inadmissible et a pour conséquence l’inexistence de la servitude. Selon le TF, la question relative à l’obligation accessoire peut rester ouverte. Même s’il devait être admis qu’une telle obligation n’est pas accessoire selon l’art. 730 al. 2 CC, l’existence du droit de passage ne serait remise en question que si les parties contractantes (initiales) avaient également fait dépendre de manière objectivement reconnaissable la constitution de la servitude foncière de la réalisation effective du chemin par le propriétaire foncier grevé. En l’espèce, une telle volonté n’est pas démontrée. Si l’obligation de construire la route s’avérait inadmissible au sens de l’art. 730 al. 2 CC, alors seule la constitution de cette obligation en tant qu’obligation réelle n’est pas valable. En conclusion, l’instance précédente ne viole donc pas le droit fédéral en partant du principe que la servitude foncière existe.

• Servitudes

Servitude de passage nécessaire. La recourante est propriétaire d’une résidence secondaire, principalement destinée à une utilisation estivale. Domiciliée en région parisienne, elle occupe la résidence qu’occasionnellement. Pour accéder à la voie publique, elle emprunte un sentier pédestre. La recourante fait valoir un droit à un passage nécessaire à pied et pour tout véhicule léger et/ou agricole de type quad, motoneige, d’une largeur de 2.5 mètres. Le TF fait état de sa jurisprudence au sujet de l’art. 694 al. 1 CC. Le fait que le chemin actuel ne peut pas être pratiqué par des personnes à mobilité réduite ne permet pas de retenir l’arbitraire de l’appréciation de l’instance précédente. En effet, l’accès que fait valoir la recourante ne l’est qu’en quad ou motoneige et n’est donc également pas destiné à cette catégorie d’usagers. En outre, il n’est pas arbitraire de retenir que plusieurs propriétaires voisins se contentent d’un accès pédestre. Le TF confirme que l’accès actuel est suffisant pour atteindre le chalet et lui garantir un usage de son bien-fonds occasionnel en tant que résidence secondaire.

• Copropriété, propriété par étages

Annulation d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages prise lors de l’assemblée générale. Le recourant conclut à l’annulation de la décision de la communauté des propriétaires d’étages au sujet de la rénovation du toit de l’immeuble. Les décisions de la communauté des propriétaires d’étages qui violent la loi sont contestables en vertu de l’art. 75 CC en relation avec l’art. 712m al. 2 CC. En l’occurrence, le recourant invoque la violation du droit cantonal. Le TF n’examine la violation du droit cantonal qu’en relation avec une violation des droits constitutionnels. L’instance inférieure ne peut pas être accusée d’une application arbitraire du droit cantonal lorsqu’elle considère que, vu qu’une partie seulement de la charpente est touchée, il s’agit uniquement de travaux de réparation et d’entretien, pour lesquels les valeurs limites d’une transformation n’ont pas à être respectées. Le fait qu’une autre interprétation aurait pu être plus évidente et, comme le souligne le recourant, plus souhaitable du point de vue de la politique énergétique, ne démontre pas non plus d’une application arbitraire du droit cantonal.

• Copropriété, propriété par étages

Action en prévention et cessation du trouble dans le cadre du droit exclusif du propriétaire d’étages d’utiliser sa part d’étage. L’art. 712a al. 2 CC constitue un renvoi aux règles du droit de voisinage des art. 679 et 684 ss CC. Par ailleurs, les propriétaires d’étages peuvent constituer des restrictions à leur liberté d’utilisation de leurs parties exclusives notamment dans le règlement d’administration et d’utilisation prévu à l’art. 712g al. 3 CC. C’est le cas en l’espèce, le règlement en question interdisant une activité professionnelle dans la mesure où elle nuit à la tranquillité de l’immeuble. Le propriétaire d’étages excédant son droit exclusif garanti par l’art. 712a al. 1 CC est sanctionné par l’art. 679 CC. En l’occurrence, une activité de « maman de jour » ayant pour conséquence l’accueil de 5 enfants simultanément dans l’appartement n’est pas conforme au règlement est doit donc être interdite. Il faut en effet admettre, en se fondant sur l’expérience générale de la vie, que cette activité est susceptible de nuire à la tranquillité de l’immeuble. En outre, elle se distingue d’une famille nombreuse qui répond à des fins d’habitation.

• Copropriété, propriété par étages

Répartition des frais. La recourante fait valoir qu’en vertu de l’art. 712h al. 3 CC, elle n’a pas à participer aux charges communes de la propriété par étages notamment en matière de conciergerie et d’électricité. Le TF rappelle sa jurisprudence relative à l’art. 712h CC et la différence entre la consommation privée et la consommation commune des propriétaires d’étages. Or, en l’espèce, la recourante n’obtient pas gain de cause puisqu’il s’agit de frais concernant les parties communes dont elle a également usage même si cette dernière à un compteur d’électricité pour son unité d’étage.

• Copropriété, propriété par étages

Action en partage. Le TF rappelle les deux phases de la fin de la copropriété que sont le principe du partage (art. 650 CC) et sa mise en œuvre (art. 651 CC). Lors d’un partage conventionnel, tel qu’en l’espèce, la mise en œuvre du partage de la copropriété intervient selon les modalités et les exigences de forme requises en fonction de la nature de l’opération convenue. Il s’agit d’un immeuble en copropriété. En vertu de l’art. 657 al. 1 CC, le contrat de partage de la copropriété doit revêtir la forme authentique, ce qui n’est pas le cas, en l’espèce. Les arguments du recourant au sujet d’un prétendu silence qualifié de la loi ou d’une lacune improprement dite relatifs à la forme que devrait revêtir l’accord des copropriétaires sur les modalités de partage de la copropriété ne sauraient dès lors être suivis.

• Copropriété, propriété par étages

Annulation d’une décision prise lors de l’assemblée générale de la communauté des propriétaires d’étages ; abus de droit. Le litige porte sur la prise en charge des frais d’une aire de jeux pour enfants par la recourante alors que celle-ci n’a pas d’enfant qui en font usage. La recourante paie des contributions à cet effet depuis 1992. L’intimé a modifié le mode de perception de ces contributions. La recourante s’oppose pour la première fois en 2018 contre la décision de la communauté des propriétaires d’étages. La recourante fait alors valoir la nullité de toutes les décisions prises de 2014 à 2018 au sujet des contributions pour l’aire de jeux pour enfants. Le TF rappelle que toute personne peut invoquer la nullité d’une décision en tout temps, de sorte que la nullité des décisions peut être invoquée par la recourante à ce jour. Toutefois, la règle ne s’applique pas sans restrictions. L’exigence de la sécurité juridique et le principe de la bonne foi font que l’écoulement du temps peut parfois conduire à « guérir » le vice de nullité selon la situation concrète. En l’occurrence, le fait que la recourante paient des contributions depuis 1992 et ne s’est pas opposée à toutes les décisions à ce sujet conduisent le TF à conclure à un abus de droit de la part de la recourante et dès lors au rejet du recours.

• Copropriété, propriété par étages

Applicabilité de l’art. 423 al. 2 CO dans le cadre de la propriété par étages ; qualité de défendeur. Deux des propriétaires par étages (un couple) ont réalisé des transformations malgré le désaccord de l’autre propriétaire par étages, telles qu’en particulier la réfection des conduites d’eau. Les conduites d’eau sont des parties communes au sens de l’art. 712b al. 2 ch. 3 CC. Le litige ne porte pas sur la façon d’exercer son droit exclusif sur sa part d’étage au sens de l’art. 712a al. 2 CC. Il concerne les relations internes au sein de l’assemblée des propriétaires par étages. Les mesures de construction affectant les parties communes requièrent une décision de la communauté, qu’elles soient nécessaires, utiles ou somptuaires. Toutefois, la loi prévoit deux exceptions à la nécessité d’une décision préalable. Il y a d’abord les actes d’administration courante au sens de l’art. 647a al. 1 CC, que la loi qualifie de réparations d’entretien, de travaux de récolte, etc. Les parties ne soutiennent pas, à juste titre, que le remplacement des conduites d’eau pourrait appartenir à cette catégorie. Deuxièmement, une décision préalable n’est pas nécessaire lorsque les travaux ne peuvent pas être reportés parce qu’il existe un danger imminent. Ainsi, les travaux sur les parties communes peuvent être initiés par un propriétaire par étages aux frais de la communauté par étages si les parties communes sont ainsi protégées d’un dommage imminent ou croissant (art. 712g al. 1 en relation avec l’art. 647 al. 2 ch. 2 CC). En l’espèce, l’urgence au sens susmentionné serait donnée, par exemple, dans le cas d’une rupture des canalisations, dont la réparation non immédiate entraînerait un dommage ou du moins ferait apparaître ce dommage comme imminent. Ce n’est pas le cas rencontré puisqu’il a été conseillé de changer les conduites d’eau, qui ont une durée de vie en générale de 50 à 70 ans, sans pour autant affirmer que cela était urgent. Il peut en être déduit que l’autre propriétaire par étages retire un certain bénéfice de ces travaux puisque, tôt au tard, il aurait fallu remplacer les conduites. En principe, conformément à l’art. 712h al. 2 ch. 1 CC, les propriétaires par étages supportent les coûts d’entretien, de réparation et de maintenance sur les parties communes proportionnellement à la valeur de leurs parts. Cette disposition présuppose qu’une décision a été adoptée non seulement sur la mise en œuvre des mesures en question en tant que telles, mais aussi sur les frais encourus de ce fait. La doctrine est controversée sur la question de savoir si et dans quelle mesure, en cas d’un acte non autorisé d’un propriétaire par étages sur les parties communes, il faut recourir au droit de la gestion sans mandat ou à l’institut de l’enrichissement illégitime. Il semble problématique que la gestion sans mandat combinée à l’enrichissement illégitime puissent permettre à l’un des propriétaires d’étages d’imposer sa volonté aux autres, sans avoir obtenu une décision favorable en assemblée et qu’en outre le propriétaire d’étages pourrait obtenir un paiement des autres propriétaires d’étages au titre de participation aux frais. Dans les cas extrêmes, un tel stratagème pourrait même être invoqué dans le cadre de travaux de construction somptueux. En définitive, le TF laisse la question ouverte car, en tout état de cause, le défendeur (propriétaire d’étages) n’a pas la légitimation passive. En vertu de l’art. 712l CC et tel que précédemment explicité, c’est la communauté des propriétaires d’étages qui a la compétence d’ordonner ces travaux sur les parties communes. Une éventuelle demande d’indemnisation fondée sur la gestion sans mandat ou l’enrichissement illégitime devrait donc être dirigée contre la communauté des propriétaires par étages au nom de laquelle le propriétaire par étages non autorisé a agi. Dans la mesure où la communauté des propriétaires par étages serait poursuivie avec succès et devrait supporter les frais, elle devra adopter une décision pour leur répartition (art. 712m al. 1 ch. 4 CC).

• Copropriété, propriété par étages

Travaux de construction nécessaires, utiles ou somptuaires. Un immeuble d’habitation fait l’objet d’une propriété par étages. Le toit plat de l’immeuble est divisé en deux par des lucarnes des unités d’étages allant du nord au sud (axe longitudinal). Le côté ouest des lucarnes situées sur le toit plat est accessible depuis l’immeuble par un escalier. Le côté est, en revanche, ne bénéficie pas d’un accès direct. Il est relié au côté ouest par un pont qui mène au dessus des lucarnes. Toute personne traversant le pont peut regarder directement à travers les puits de lumière dans les salons des unités d’étages situées dans cette zone. Le pont a été érigé en 2013 provisoirement. En 2014, il a été déplacé. Le nouvel emplacement a été adopté par décision de la communauté des propriétaires d’étages lors d’une assemblée extraordinaire en 2015. Les plaignants ont introduit un recours en concluant à l’annulation de la décision. Le litige porte sur le nouvel emplacement du pont. Les recourants maintiennent que les travaux y relatifs sont somptuaires puisque d’autres mesures alternatives auraient pu être prises et ne porteraient pas atteinte à leur sphère privée et à la valeur de leur part d’étage. Le consentement de tous les propriétaires d’étages aurait dû être donné, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Le TF rappelle que la qualification de la nature des travaux de construction au sens des art. 647c à 647e CC est examinée dans chaque cas concret, à la lumière de toutes les circonstances du cas d’espèce. Il est incontestable que l’accès au côté du toit situé à l’est des lucarnes doit être garanti par des travaux d’entretien et autres. Ces travaux sont nécessaires au sens de l’art. 647c CC. Le premier emplacement n’était que provisoire et l’emplacement devait donc être définitivement déterminé, ce qui a été décidé en 2015. Une telle détermination est constitutive de travaux nécessaires tout comme le seraient des travaux d’achèvement ou suite à un défaut de construction affectant des parties communes. La décision a été valablement prise puisqu’il s’agit de travaux nécessaires et que la majorité de tous les propriétaires d’étages y a consenti. En outre, le fait que des alternatives auraient pu permettre l’accès au toit sans construire un pont (p.ex. une rampe d’escalier) n’y change rien. Premièrement, en vertu des art. 712m al. 2 et 75 CC, la contestation judiciaire d’une décision ne peut avoir lieu qu’après la formation d’une opinion interne à la communauté des propriétaires d’étages. En l’occurrence, les recourants n’avaient pas soulevé, lors de l’assemblée des propriétaires d’étages, de solutions alternatives à la construction du pont, de sorte que celle-ci ne s’est pas prononcée à cet effet. En tout état de cause, la contestation d’une décision ne saurait porter sur le contrôle de l’opportunité des décisions prises par la communauté des propriétaires d’étages.

• Copropriété, propriété par étages

Droit d’actionner en justice un propriétaire d’étages pour une utilisation non conforme de sa part d’étage. Le TF confirme sa jurisprudence antérieure au sujet du droit d’action dans le cadre d’une utilisation litigieuse faite d’une part d’étage par son propriétaire. Un propriétaire par étages ne peut pas actionner directement un autre propriétaire par étages pour des motifs de non-respect de l’acte constitutif et des règlements qui en découlent. Il doit d’abord se tourner vers la communauté des propriétaires par étages pour obtenir une décision sur sa demande. Sans une telle décision, un propriétaire par étages ne peut être actionné en justice que s’il excède son droit de propriété et affecte ainsi directement les propriétaires par étages plaignants. Dans ce cas, ces derniers disposent des mêmes voies judiciaires que tout autre propriétaire (art. 641 al. 2 CC). Ils peuvent notamment intenter une action contre les immissions excessives (art. 684 en lien avec l’art. 679 CC). Toutefois, la situation juridique est différente en ce qui concerne la servitude existant, dans le cas d’espèce, en faveur et au détriment des propriétaires respectifs des parts d’étages, qui interdit aux intimés d’accomplir des actes religieux collectifs dans leur appartement. Les plaignants peuvent agir pour le respect de cette servitude (art. 737 al. 3 CC) seuls ou en tant que consorts simples (art. 71 CPC) sans devoir obtenir au préalable une décision de la communauté des propriétaires par étages.

• Copropriété, propriété par étages

Action en partage ; copropriété. Les parties sont copropriétaires de deux biens-fonds construits en appartements locatifs à raison d’une moitié chacun. Le TF rappelle sa jurisprudence quant aux deux étapes relatives à la fin de la copropriété, qui sont le principe du partage (art. 650 CC), puis sa mise en œuvre (art. 651 CC). En outre, il souligne que la cour cantonale appelée à statuer en équité dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Le litige ne porte pas sur le principe du partage en nature en tant que tel. Il concerne la manière d’attribuer les biens-fonds aux deux copropriétaires. Le TF conclut que bien qu’un des deux copropriétaires ait été plus actif dans l’acquisition et la gestion des immeubles, ce fait ne suffit pas à démontrer un lien plus étroit en faveur d’un des deux immeubles. L’attribution décidée par la cour cantonale est confirmée. Cette dernière a privilégié l’attitude transactionnelle d’un des copropriétaires pour lui attribuer l’immeuble concerné et tenu compte de la gestion administrative de l’autre immeuble par le second copropriétaire pour lui l’octroyer.

• Droit du voisinage

Immissions excessives dans le cadre d’une action en raison du trouble alors même que la construction a été autorisée conformément aux normes de droit public déterminantes en matière de construction. Le TF se réfère à son arrêt de principe (ATF 138 III 49) pour confirmer la règle selon laquelle il n’y a généralement pas d’immissions excessives au sens de l’art. 684 CC lorsqu’un projet de construction correspond aux normes déterminantes du droit public en matière de construction, qui ont été promulguées dans le cadre d’un règlement des constructions et des zones détaillé, conforme aux buts et aux principes de la planification définis par le droit de l’aménagement du territoire. Les règles du droit public cantonal peuvent toutefois s’avérer insuffisantes pour protéger de manière adéquate les voisins. Dans ce cas, les règles de droit privé restent valables en tant que garantie minimale et le tribunal peut, si des immissions sont graves au point que la protection minimale de l’art. 684 CC n’est plus garantie, interdire ou modifier une construction. En l’occurrence, le litige porte principalement sur la distance des fenêtres et de leur ouverture par rapport au bâtiment voisin qui se situe perpendiculairement à l’autre bâtiment. Les règles invoquées en la matière ne sont toutefois pas du ressort du droit public mais du droit privé cantonal de sorte qu’elles n’ont pas été examinées lors de la procédure de l’autorisation de construire. Ces règles sont du ressort du juge civil et ce dernier peut examiner une éventuelle violation de ces règles malgré que l’autorisation de la construction ait été délivrée.

• Droit du voisinage

Immissions négatives. Les arbres sur la propriété voisine bloquent la vue et font de l’ombre. Une pesée des intérêts est faite afin de déterminer s’il s’agit d’une immission excessive au sens de l’art. 684 CC. Une comparaison entre les inconvénients causés par les arbres (ampleur de l’ombrage et de la restriction de la vue) avec les avantages de la présence de ces arbres pour l’autre propriétaire est réalisée. Dans le cas concret, le TF a confirmé un arrêt cantonal qui imposait au recourant de couper deux arbres.

• Droits de gage immobiliers

Saisie par un créancier d’une cédule hypothécaire au porteur détenue par le propriétaire de l’immeuble ; réalisation forcée de la cédule. L’abaissement du montant nominal de la cédule à la valeur de la réalisation forcée est refusé. Une application analogique de l’art. 156 al. 2 LP n’est pas possible car cette norme n’inclut pas la saisie de la cédule. Le TF ne peut pas suppléer le législateur.

• Droits de gage immobiliers

Transfert de plusieurs cédules hypothécaires au porteur ; contenu de l’accord ; bonne foi. Le TF tranche en faveur du transfert de cédules hypothécaires au porteur pour un montant de 200’000.- en tant que garantie de dettes vis-à-vis de tiers et non pas dans le but d’en transférer la propriété. L’accord entre les parties est interprété à la lumière des art. 1 et 18 CO. L’élément essentiel pour parvenir à cette conclusion est la bonne foi de l’acquéreur. Au vu des circonstances du cas d’espèce, ce dernier ne saurait motiver de bonne foi l’acquisition de la propriété des cédules hypothécaires. Le créancier ne peut donc pas réaliser les cédules hypothécaires en tout état de cause mais uniquement dans le cadre du remboursement du prêt en question. Les cédules devront être remises au débiteur suite au remboursement du montant dû.

• Droits de gage immobiliers

Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; délai. Le TF admet le recours car il conclut que l’instance précédente aurait dû prendre en compte le rapport de travail invoqué par la recourante sous peine de formalisme excessif. Il est suffisant dans une procédure sommaire et pour un profane de renvoyer clairement à la pièce jointe sans reproduire exhaustivement son contenu dans la requête. Ce rapport suffit à démontrer, dans la présente procédure sommaire quant à une inscription provisoire de l’hypothèque légale, la date de l’achèvement des travaux et, par conséquent, le respect du délai de quatre mois conformément à l’art. 839 al. 2 CC.

• Droits de gage immobiliers

Inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; délai. En vertu de l’art. 839 al. 2 CC, l’inscription doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux. Il s’agit de déterminer si les derniers travaux entrepris, des travaux d’étiquetage, sont suffisamment importants pour être considérés comme des travaux d’achèvement. Le TF conclut qu’il ne s’agit pas de travaux d’achèvement car ces travaux ne sont pas indispensables au fonctionnement et à la sécurité de l’installation, dès lors notamment que l’utilisation de l’ouvrage était possible avant même qu’il soit procédé à leur exécution. Le délai de quatre mois n’est donc pas sauvegardé.

• Propriété

Propriété d’une conduite ; action en responsabilité du propriétaire d’ouvrages. Dans le cadre de l’action en responsabilité au sens de l’art. 58 CO, il s’agit au préalable de déterminer qui est le propriétaire de l’ouvrage. La jurisprudence du TF a évolué dans un sens restrictif à ce sujet. Le critère principal est la notion de propriété au sens du droit civil. En l’occurrence, il s’agit d’une conduite d’eau. L’art. 676 al. 1 CC établit des exceptions aux principes généraux en matière de propriété (art. 641 al. 1, 671 al. 1 CC, etc.). L’art. 676 al. 2 et 3 CC prévoit la possibilité de constituer une servitude de conduite. Dans le cas d’espèce, le TF rejette l’existence d’une servitude de conduite en application de l’art. 676 al. 3 CC, car elle n’est ni apparente, ni inscrite au registre foncier. Pour être apparente, il ne suffit pas que le comportement soit visible de l’extérieur et traduise ainsi qui est le propriétaire de la conduite. Une convention écrite est nécessaire entre les parties d’une servitude de conduite apparente et non inscrite au registre foncier.

• Propriété

Action en bornage ; présomption d’exactitude des limites du plan. Le litige porte sur la limite sise entre deux propriétés. Ces dernières se situent dans un village pour lequel les plans cadastraux sont constitués de plans carton datant de 1878. Les recourants invoquent la présomption d’exactitude consacrée à l’art. 668 al. 2 CC. Le TF rappelle que la présomption d’exactitude s’applique aux plans qui ont fait l’objet d’une mensuration officielle au sens de l’art. 950 CC. S’agissant des anciens plans cantonaux qui n’ont pas encore pu faire l’objet d’une mensuration officielle, ils peuvent être pris en considération, dans le contexte de l’art. 668 al. 1 CC, uniquement si les institutions de publicité foncière cantonales produisent les effets du registre foncier. En l’espèce, le plan de 1878 constitue le plan du registre foncier dès lors que les effets du registre foncier fédéral ont été donnés au registre foncier cantonal vaudois en 1912. Suite à un remaniement parcellaire, le plan de 1878 a été mis à jour et remplacé par un autre plan. Ainsi, il peut être retenu que les experts-géomètres se sont fiés à ce plan, en tant que mise à jour du plan du registre foncier de 1878, pour déterminer la position de la borne litigieuse sans arbitraire. Par ailleurs, les recourants contestent la répartition des frais en se fondant sur l’art. 669 CC. Ils affirment que les frais doivent être supportés par moitié entre les parties et non pas entièrement par celle qui succombe. Selon le TF, il peut être admis que les frais de bornage doivent être partagés entre les parties au procès puisqu’il tend à déterminer les limites entre les terrains sans qu’une des deux parties ait gain de cause. Toutefois, au vu de la situation du cas d’espèce, le rapport effectué par les experts-géomètres est assimilé à des connaissances techniques des juges assesseurs (art. 183 CPC). Des instructions complémentaires ont dû être menées et les parties en portent la responsabilité exclusive.

• Propriété

Mensuration cadastrale. En 2010, l’Office de l’information sur le territoire du canton de Vaud (OIT) a adjugé à un bureau de géomètres la nouvelle mensuration cadastrale d’un secteur donné. Les recourants contestent la méthode choisie par l’adjudicataire. Toutefois, en vertu de l’art. 8 al. 3 LGéo, ce dernier peut librement choisir la méthode de travail. En outre, le TF relève que les recourants se limitent à affirmer que l’intervention d’un propriétaire également concerné a détourné l’adjudicataire du bon déroulement de son travail sans apporter d’éléments sur sa méthode de travail en tant que telle. Par ailleurs, l’argument des recourants, quant au devoir de récusation de l’expert de l’OIT, est soulevé cinq ans après son intervention. Cet allégué est donc manifestement tardif. Finalement, l’art. 14a OMO traite des situations dans lesquelles il existe une contradiction entre les plans de la mensuration officielle et la réalité ou entre les plans eux-mêmes. Ces contradictions sont corrigées d’office et le résultat est mis à l’enquête publique, conformément à l’art. 28 al. 1 OMO. Cette procédure est confirmée, au niveau du canton de Vaud, par l’art. 36 al. 1 LGéo-VD. Les recourants n’ont pas formé opposition dans le cadre de l’enquête publique. Le recours est rejeté.

• Servitudes

Libération judiciaire de trois servitudes. Selon le TF, la servitude de place de stationnement n’a pas perdu son utilité bien que son titulaire bénéficie d’autres places de stationnement construites ultérieurement à la constitution de la servitude. Elle permet à son titulaire de bénéficier d’une place de parc visiteur et lui garantit un accès plus pratique pour accéder à son logement en hiver que les places de stationnement construites en sa faveur ultérieurement. En outre, les servitudes de passage et de jouissance de la zone commune sont utiles du fait que la première permet d’accéder à la servitude de stationnement et que la seconde lui est liée. S’agissant d’une utilité réduite au sens de l’art. 736 al. 2 CC, la recourante se limite à évoquer le fait que les servitudes l’empêchent de construire un garage. L’intérêt au maintien des servitudes n’est pas hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant, bien que leur utilité soit réduite depuis la construction des autres places de parc. Les conditions de l’art. 736 al. 1 et 2 CC ne sont, en l’espèce, pas remplies.

• Servitudes

Action en changement de l’assiette d’une servitude. Le propriétaire du fonds grevé par la servitude peut exiger le transfert de l’assiette de celle-ci à un autre endroit aux conditions non seulement de l’art. 742 al. 1 CC, mais également, s’il s’agit d’une aggravation de la charge considérable, en vertu de l’art. 736 al. 2 CC. En l’espèce, la modification de l’assiette de la servitude aurait pour conséquence d’imposer une restriction quant à son exercice par rapport à la hauteur des véhicules qui pourraient y passer. Toutefois, le fait que seuls des véhicules de moins de 3.6 mètres puissent y rouler ne constitue pas un inconvénient considérable par rapport à la servitude précédente car les manœuvres étaient déjà difficiles et le recourant n’avait pas utilisé de véhicules d’une hauteur supérieure à 3.6 mètres. Dès lors, contrairement à ce qui a été retenu par l’instance précédente, les conditions de l’art. 736 al. 2 CC ne sont pas remplies car le recourant ne subit pas une aggravation de la charge hors de proportion avec son intérêt au maintien de la servitude telle quelle. Contrairement au développement juridique de l’instance précédente, le TF applique dès lors l’art. 742 al. 1 CC. C’est à tort que l’instance précédente a estimé que cette disposition légale s’applique uniquement en matière de déplacement horizontal de l’assiette de la servitude et non pas vertical. Le TF rappelle que sa jurisprudence antérieure a déjà démontré que cette disposition légale ne se résume pas à une dimension seulement (p.ex. prise en compte d’un changement de l’assiette augmentant la pente de la servitude ou rendant la vue d’ensemble sur le trafic moins bonne). Nonobstant le raisonnement juridique erroné de l’instance précédente, le résultat est le même en appliquant l’art. 742 al. 1 CC, soit le rejet du recours et l’admission du changement de l’assiette de la servitude.

• Servitudes

Division et augmentation de plusieurs droits de superficie. Un terrain communal est grevé de plusieurs droits de superficie, immatriculés comme immeubles. L’un des droits est divisé pour augmenter l’autre droit de superficie contigu. Le conservateur du registre foncier rejette la réquisition d’inscription. Diviser et augmenter plusieurs droits de superficie à charge du même propriétaire n’ont pas pour conséquence d’accroître la charge des servitudes pour les fonds grevés puisque la volumétrie totale n’augmente pas. Une telle opération est donc admise. La durée minimale de 30 ans se calcule dès la constitution originaire. Plusieurs nouveaux feuillets seront ouverts pour les immeubles qui découlent de la division du droit de superficie.

• Servitudes

Interprétation d’une servitude ; exigences de motivation. La cour cantonale affirme que la servitude garantit un droit de passage sur la terrasse pour des réparations effectuées sur le toit de la villa. La recourante n’est donc pas en droit d’en empêcher l’accès. En outre, conformément à une interprétation de l’acte constitutif, la pose d’une porte-fenêtre par la recourante constitue une transformation de la terrasse contraire à la servitude. Dans le cadre de son recours auprès du TF, la recourante attaque les faits retenus sans expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi l’appréciation des preuves et l’établissement des faits seraient arbitraire. Le TF déclare par conséquent le recours irrecevable.

• Servitudes

Action négatoire ; empiètement. Deux bâtiments s’emboîtent. Le premier a été construit en 1953 et le second, dix ans plus tard, en empiétant sur le fonds du premier, sans pour autant qu’une servitude d’empiètement ne figure au registre foncier. En 2013, une demande d’autorisation de construire est déposée afin de transformer le second bâtiment, ce qui aurait pour conséquence d’augmenter encore l’empiètement sur le fonds voisin de 5m². Les propriétaires du fonds du premier bâtiment agissent par la voie civile. Ils concluent à l’interdiction totale des travaux. Le propriétaire qui souhaite effectuer les travaux conclut, quant à lui, à ce qu’il puisse exécuter les travaux et à la constitution en sa faveur d’un droit réel lui permettant l’empiètement souhaité moyennant une indemnité équitable. Le TF rappelle les conditions nécessaires à l’application de l’art. 641 al. 2 CC. En l’espèce, le fait que le premier empiètement a été consenti par les propriétaires qui ne s’y sont jamais opposés ne signifie pas qu’ils acceptent son prolongement. Il s’agit d’une atteinte directe à leur propriété et les conditions de l’action négatoire sont remplies. Le fait qu’ils n’aient pas relevé l’empiètement durant la procédure administrative ne démontre pas de leur mauvaise foi. La problématique est en effet du ressort du juge civil qui, malgré l’entrée en force de l’autorisation de construire, dispose d’une certaine marge de manœuvre. En outre, concernant l’inscription au registre foncier d’un droit à l’empiètement, le TF mentionne les trois conditions cumulatives de l’art. 674 al. 3 CC. En l’occurrence, la deuxième condition, qui est celle de la bonne foi de l’auteur des constructions, n’est pas remplie. Le propriétaire connaît l’inexistence de son droit à l’empiètement et projette donc de réaliser ces travaux en toute connaissance de cause. Il ne peut pas invoquer sa bonne foi. Finalement, la décision de la cour cantonale est correcte en tranchant en faveur d’une autorisation d’effectuer les travaux pour autant qu’ils n’empiètent pas sur le fonds voisin. En effet, il doit être reconnu que les propriétaires du premier bâtiment s’opposent aux travaux dans la seule mesure où ceux-ci empiètent sur leur fonds.

• Servitudes

Légitimation passive ; action confessoire. L’arrêt traite de la légitimation passive dans le cadre d’une action confessoire lorsqu’une servitude de passage à pieds grève l’immeuble de base d’une propriété par étages. L’action doit être dirigée contre tous les propriétaires d’étages, en tant que consorts nécessaires, et non pas contre la communauté des propriétaires d’étages. Ce sont en effet les propriétaires d’étages qui sont copropriétaires de l’immeuble de base et non la communauté.

• Servitudes

Interprétation de la servitude. Lors de la division d’un fonds, la servitude subsiste sur toutes les parcelles. Le TF rappelle ce principe et invalide l’interprétation de la servitude de l’instance inférieure qui n’a pas pris en compte la manière dont étaient utilisées toutes les parcelles concernées par la servitude mais uniquement quelques-unes qui appartenaient initialement au fonds divisé.

• Servitudes

Interprétation du contrat constitutif du droit de superficie (art. 1 et 18 CO) ; calcul et évolution de la rente du droit de superficie. Le propriétaire du fonds grevé du droit de superficie et le superficiaire s’engagent en principe pour des décennies. Au fil du temps, la base sur laquelle les parties contractantes ont convenu d’une rente du droit de superficie peut changer. C’est pourquoi les contrats constitutifs d’un droit de superficie prévoient généralement un mécanisme permettant d’adapter la rente du droit de superficie fixée au moment du contrat à l’évolution des circonstances pendant la durée du contrat. Dans la pratique, les modèles de contrat suivants se sont imposés : le contrat de droit de superficie traditionnel, le contrat de droit de superficie de la ville de Zurich, le modèle de paiement unique de la ville de Zurich et le modèle bâlois. Dans le contrat de droit de superficie traditionnel, la rente du droit de superficie est calculée en multipliant la valeur vénale du terrain par le taux d’intérêt de la banque cantonale. Dans ce modèle, c’est donc l’augmentation de la valeur du terrain qui est prise en compte, et non pas le revenu direct de l’immeuble. En l’espèce, les parties ne sont pas d’accord sur le sens à donner à la clause contractuelle relative au calcul de la rente du droit de superficie. Lors de la conclusion du contrat, les parties se sont basées sur un prix au mètre carré convenu contractuellement et ont fixé des intérêts sur la valeur ainsi déterminée. Le TF affirme que cette formulation correspond au contrat de droit de superficie traditionnel. Le litige porte sur la manière de calculer la valeur vénale du terrain. Il s’agit de déterminer si elle doit être calculée comme si le terrain était non bâti ou, au contraire, selon son état actuel. Selon le TF, les parties se réfèrent à un prix au mètre carré et donc à la valeur de base du terrain au taux d’intérêt courant de la banque. Il faut supposer de bonne foi que les parties se réfèrent ainsi à la valeur de base du terrain dans le cadre du mécanisme d’ajustement de la rente du droit de superficie en utilisant la même méthode que celle utilisée initialement. En conclusion, pour la détermination de la valeur du terrain en vue de l’adaptation de la rente du droit de superficie, il convient, en l’espèce, de se baser sur la valeur du terrain non bâti.

• Servitudes

Suppression d’une servitude foncière pour cause de sa perte d’utilité. La recourante estime que la servitude qui grève son fonds a perdu toute utilité et doit être supprimée en vertu de l’art. 736 al. 1 CC. Le TF rappelle sa jurisprudence antérieure au sujet de cette disposition légale. Conformément à une interprétation de la servitude au sens des art. 738 et 739 CC, il ressort du contrat constitutif et du plan relatifs à la servitude que celle-ci confère non seulement le droit de stationner, mais également l’usage des zones nécessaires à ce droit telles que l’accès à la place de parc et l’espace nécessaire pour manœuvrer. La servitude confère ainsi un droit d’usage de l’espace de stationnement aux propriétaires du fonds dominant. Il serait en effet contraire au principe de la confiance de supprimer la servitude de stationnement au motif qu’elle n’est pas accessible alors qu’un tel problème se posait déjà lors de sa constitution et implique donc que les parties ont souhaité que la servitude concerne non pas seulement la place de parc en tant que telle, mais également l’espace nécessaire au stationnement du véhicule. La servitude n’a donc pas perdu son utilité et les conditions de l’art. 736 al. 1 CC ne sont pas remplies.

• Servitudes

Servitude d’empiètement ; calcul de l’indemnité équitable au sens de l’art. 674 al. 3 CC. L’octroi d’une servitude d’empiètement constitue une « expropriation privée » de sorte que les principes d’indemnisation qui prévalent en matière d’expropriation peuvent servir de base au calcul du montant de l’indemnité due au propriétaire du fonds grevé. Seul le dommage résultant de la servitude d’empiètement doit être indemnisé. Le montant du dommage découle des circonstances du cas concret et de la situation dans laquelle se trouverait le propriétaire du fonds grevé sans l’octroi de la servitude d’empiètement à charge de son fonds. Ainsi, la modification de la valeur vénale de la surface grevée n’est pas déterminante.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 837 CC al. 1 ch. 3, Art.  798 CC al. 2

La répartition du montant total de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs entre les différentes unités d’étages. L’hypothèque légale doit grever le fonds de base ou la partie de copropriété qui a bénéficié du travail de l’artisan ou de l’entrepreneur. Concernant les unités d’étages, l’hypothèque légale doit grever la part d’étage ayant bénéficié des travaux, et en cas de travaux sur plusieurs parts d’étages, l’hypothèque légale doit grever chaque unité d’étage individuellement, de même s’il s’agit de travaux sur une partie commune, conformément à l’art. 798 al. 2 CC. Il n’est pas possible de grever le fonds de base lorsqu’une part d’étage a été préalablement grevée par un autre gage (art. 648 al. 3 CC). Exceptionnellement, il est possible pour l’artisan et entrepreneur de faire une facturation globale et de déterminer le montant individuel grevant chaque étage par une expertise si les travaux sont fonctionnellement interdépendants, bien qu’ils résultent de contrats différents, au sens de l’art. 839 al. 2 CC, et notamment quand des travaux interviennent aussi bien sur des unités d’étages que sur des parties communes.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 647 CC , Art. 649 CC

Contribution aux frais et charge communs au sein de la copropriété. Selon l’art. 649 CC, une répartition entre tous les copropriétaires en raison de leur part est prévue pour les frais d’administration, les impôts et les autres charges relevant de la copropriété ou grevant la chose commune. Un copropriétaire qui paie au-delà de sa part a un droit de recours contre les autres dans la même proportion. La notion de frais administratifs doit être comprise en tant que dépenses encourues par le copropriétaire individuel dans l’exercice des pouvoirs administratifs en vertu des art. 647 à 647e CC ou en vertu d’une convention spéciale. En l’espèce, les travaux entrepris ne résultaient pas d’un accord avec les autres copropriétaires et n’étaient pas immédiatement nécessaires pour protéger l’immeuble de dommages imminents (art. 647 al. 2 ch. 2 CC). Mais selon l’art. 647a al. 1 CC, tout copropriétaire a qualité pour faire les actes d’administration courante. Il s’agit des actes ayant pour objectifs de préserver et entretenir la chose, que ce soit nécessaire ou opportun, et qui n’entraînent pas de frais importants pour les autres copropriétaires.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 647ss CC , Art. 712h CC

Le litige concerne la répartition des frais pour des problèmes d’humidité dans une propriété par étages, dans le sous-sol et dans l’entrée. Les plaignants ont un droit d’usage particulier (art. 712g al. 4 CC), qu’il faut distinguer du droit exclusif sur une part d’étage. Le droit d’usage particulier est accordé à un ou plusieurs propriétaires d’étages, lui permettant d’utiliser une partie commune et d’exclure les autres propriétaires d’étages et les tiers de cette utilisation. Même lorsqu’il existe un droit d’usage particulier, les parties du bâtiment concernées par celui-ci restent communes (art. 712b al. 2 CC), notamment les toits, les murs porteurs (en particulier les murs extérieurs), les plafonds (s’ils contribuent à la structure et stabilité du bâtiment), les fondations, les matériaux d’isolation, la porte d’entrée, les côtés extérieurs des balcons, loggias et vérandas, les rebords des fenêtres. Par le terme « chose » au sens des art. 647 ss CC, en propriété par étages on désigne des travaux sur des parties communes (art. 712b al. 2 CC en relation avec art. 647c ss CC). Lorsque les travaux ne sont que dans l’intérêt unique d’un ou de plusieurs propriétaires d’étages, ils doivent être considérés comme étant somptuaires du point de vue de la communauté (art. 647e CC). Les travaux nécessaires doivent préserver la valeur ou l’utilité de l’ensemble du bien, c’est une question de fait. Les parties communes servent en général toute la communauté, cependant, lorsqu’elles font l’objet d’un droit d’usage particulier, il peut être nécessaire d’en tenir compte dans la répartition des frais (art. 712h al. 3 CC).

• Copropriété, propriété par étages

Art. 649b CC al. 2

Exclusion d’un copropriétaire de la communauté. Pour prononcer l’exclusion d’un copropriétaire, il faut remplir les exigences de l’art. 649b CC. La qualité pour agir appartient au copropriétaire lésé et non pas à la communauté des copropriétaires. La communauté des copropriétaires n’a donc pas non plus à désigner un avocat et à prendre une décision en ce sens. Ensuite, lorsque la copropriété est constituée de plus de deux membres, une décision à la majorité des copropriétaires est nécessaire, selon l’art. 649b al. 2 CC, à l’exception du défendeur (copropriétaire perturbateur). Cette exigence est une condition matérielle, pour l’obtention de la décision au fond. Enfin, le recours au TF n’implique pas automatiquement un effet suspensif (art. 103 al. 2 LTF). Si le défendeur ne le demande pas, il a l’obligation de vendre la part d’étage dans le délai imparti par le juge.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712r CC al. 2

Révocation judiciaire de l’administrateur d’une propriété par étages en raison de plusieurs petites erreurs commises. Le TF examine s’il existe des justes motifs au sens de 712r al. 2 CC qui justifient que le propriétaire d’étages n’est plus à même de poursuivre la relation avec l’administrateur. Le juge dispose d’un libre pouvoir d’appréciation (art. 4 CC) pour déterminer si dans l’affaire en cause, les relations peuvent être ou non maintenues (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712m CC

Une décision écrite des propriétaires d’étages, contenant une procuration pour un avocat dans une action en annulation contre la communauté (art. 75 CC), n’est pas nulle si elle n’est pas signée par le demandeur. De même, elle n’est pas nulle, si elle a été rédigée par l’organe de révision, mais qu’elle a été signée par les propriétaires d’étages, à l’exception du demandeur.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712a;CC 1 , Art. 646 CC al. 3

Il est autorisé à se défendre contre les troubles de tiers sur sa part, mais aussi contre ceux des copropriétaires. Si les autres copropriétaires acceptent le trouble, cela ne remet pas en question sa qualité pour agir (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Copropriété, propriété par étages

Art. 927 CC, Art. 928 CC

Actions possessoires. Le bénéficiaire de la servitude peut se prévaloir des art. 926 ss CC, notamment contre le propriétaire du fonds grevé. Dans le cadre des actions possessoires, le tribunal prend en compte la manière dont la servitude a été exercée de bonne foi dans le temps et non pas l’inscription au registre foncier ou le contenu du contrat de servitude (art. 738 CC). L’art. 920 CC distingue la possession originaire et dérivée, qui peuvent découler d’une propriété individuelle ou d’une copropriété. Pour la copropriété, chaque copropriétaire peut exercer ses droits sans la participation des autres. Un copropriétaire peut agir dans le cadre des actions possessoires contre un autre copropriétaire si leurs sphères de propriété peuvent être clairement délimitées. Toute atteinte à la propriété qui se produit sans le consentement du propriétaire ou l’existence d’une base légale est interdite. Certaines immissions doivent être tolérées lorsqu’elles ne sont pas excessives (art. 684 CC), elles sont évaluées de manière objective et non sur les droits et les obligations qui peuvent avoir été convenus entre les parties. Les art. 679 et 684 CC ne sont pas directement applicables, puisque ces dispositions ne servent qu’à évaluer le caractère excessif de la perturbation.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 648 CC al. 1

La propriété par étages permet à chaque propriétaire d’agir individuellement pour faire valoir ses droits, même si les autres propriétaires d’étages ont accepté une atteinte à leurs droits. Cela vaut autant dans le cadre du droit privé que pour une plainte pénale.

• Droit du voisinage

Art. 687 CC , Art. 688 CC

Le tribunal doit juger de la légitimation des voisins pour demander l’enlèvement de trois arbres sur la propriété du plaignant. Selon les art. 687 et 688 CC, les cantons sont légitimés pour déterminer, entre autres, les distances en fonction du type de plantes, c’est une réserve au sens de l’art. 5 CC, qui vise à protéger les voisins contre des immissions générées par des plantations pouvant créer notamment une privation de lumière, de vue ou une augmentation de l’humidité. Les immissions peuvent être positives ou négatives, que ce soit des chutes de feuilles, des racines ou une privation de lumière. Selon l’art. 688 CC, un voisin qui n’a pas son fonds immédiatement adjacent peut être légitimé à agir, en particulier lorsque des grands arbres provoquent une gêne sur sa propriété. Il est ainsi considéré en tant que voisin et peut agir sur la base de l’art. 679 CC.

• Droits de gage immobiliers

Art. 806 CC al. 1 , Art. 152 LP al. 2 , Art. 91 ORFI al. 1 , Art. 101 ORFI al. 1

Extension du droit de gage aux loyers et fermages. Le créancier gagiste ne perd en principe pas le droit de former une requête d’immobilisation des loyers et fermages à un stade ultérieur de la poursuite, nonobstant sa renonciation dans la réquisition de poursuite. Il est possible, en cas de poursuite en réalisation du gage, que le créancier gagiste étende expressément le droit de gage aux loyers et fermages (art. 152 al. 2 LP) par réquisition, soit lors de l’introduction de la poursuite, soit à un stade ultérieur, mais sans effet rétroactif. La prétention à l’immobilisation des loyers et fermages découle du droit matériel. Selon l’art. 806 al. 1 CC, le droit de l’exécution forcée ne peut pas obliger le créancier gagiste à requérir cette mesure lors de la réquisition de poursuite. Le créancier gagiste qui renonce à l’immobilisation des loyers et fermages dans sa réquisition de poursuite, de manière expresse ou tacite, n’est pas privé du droit de former une requête ultérieurement dans le cadre de la poursuite.

• Propiété

Art. 641 CC al. 2

Qualité pour défendre dans le cadre de l’action négatoire. Le plaignant a introduit une action négatoire en vertu de l’art. 641 al. 2 CC en raison d’un trouble (prétendu) de sa propriété. L’action est essentiellement dirigée contre l’auteur de l’infraction. Il peut y avoir une différence entre le perturbateur « par comportement » et le perturbateur « de par son statut » : le premier est toute personne qui perturbe ou met directement en danger la propriété d’autrui par son propre comportement ou par le comportement de tiers dont il doit répondre, le deuxième a quant à lui la domination réelle ou légale sur les choses qui perturbent ou mettent directement en danger la propriété d’autrui. Dans le cas présent, il s’agit d’un propriétaire et bailleur d’un étage adjacent qui représente un perturbateur par son comportement puisqu’il permet ou tolère l’utilisation d’un balcon par des locataires (ce que le demandeur prétend être une source de conflit).

• Propriété

Art. 641 CC al. 2

Le demandeur, lorsqu’il agit de mauvaise foi, ne peut pas se prévaloir du comportement abusif du défendeur dans une action négatoire. C’est au demandeur de démontrer qu’il est de bonne foi (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Registe foncier

Art. 681 CC al. 2 , Art. 682 CC

Exercice du droit de préemption dans une relation de copropriété. Selon l’art. 681 al. 2 CC, « Le droit de préemption est caduc lorsque l’immeuble est aliéné à une personne qui est titulaire d’un droit de préemption de même rang ou de rang préférable. ». En cas de copropriété et de droit de superficie, le droit de préemption légal a pour objectif de favoriser la propriété du bien-fonds et de la construction en main d’un unique propriétaire, et de convertir la copropriété en propriété individuelle, ainsi que de prévenir l’intrusion d’un tiers dans la communauté. La question qui se pose dans le cas présent est de savoir à quel moment un tiers devient une personne titulaire d’un droit de préemption au sens de l’art. 681 al. 2 CC. D’après une interprétation littérale de l’art. 681 al. 2 CC, le droit de préemption du titulaire devrait exister au moment où le bien est vendu à une autre personne. En l’espèce, le droit de préemption légal du tiers ne prend effet que lors de son inscription au registre foncier. Selon l’interprétation du TF, le droit de préemption de même rang ou de rang préférable doit exister au moment de la survenance du cas de préemption. En l’espèce, la plaignante n’était pas titulaire du droit de préemption au moment de la conclusion du contrat de vente. De plus, le titulaire du droit de préemption doit agir dans les délais légaux mais son droit ne dépend pas de l’inscription de la vente au registre foncier. Selon l’art. 681a al. 3 CC, le droit de préemption est opposable au tiers acquéreur dont l’inscription de la vente a déjà été requise au registre foncier.

• Servitudes

Art. 730 CC , Art. 738 CC , Art. 974b CC

Réunion parcellaire et contenu de la servitude. Selon l’art. 974b al. 2 CC, lorsque des servitudes grèvent des immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les ayants droit y consentent ou si leurs droits ne sont pas lésés à raison de la nature de la charge. Dans le cas d’espèce, il n’est pas contesté qu’une servitude avait été enregistrée sous la rubrique « extension de la distance à la frontière » et que l’ayant droit n’avait pas consenti à la fusion des deux propriétés. Ce dernier soutient que l’objectif de la servitude d’extension de frontière ne se limite pas à maintenir une distance entre les deux parcelles de terrain mais entraînerait également d’autres restrictions de construction qui seraient enfreintes si les parcelles étaient réunies. Les servitudes ont pour effet de restreindre le droit d’utilisation du propriétaire de la parcelle de terrain grevée. Une restriction de la liberté du propriétaire de disposer d’une parcelle de terrain et d’effectuer des transactions juridiques relatives à ce terrain ne peut pas devenir le contenu d’une servitude. Il s’agit, par exemple, de l’interdiction de vendre, diviser ou louer le bien grevé ou de le grever d’autres droits réels limités. Parmi les pouvoirs de disposition qui ne peuvent pas être interdits par le droit des servitudes, figure également le droit d’unir un terrain à un autre terrain. Si la servitude litigieuse n’exclut pas la fusion de parcelles, elle ne peut pas donner droit à l’immuabilité des limites de propriété (anciennes ou existantes).

• Servitudes

Art. 667 CC

Etendue d’une servitude de restriction au droit de bâtir. Le TF détermine si la restriction ne concerne que des constructions au sens de l’art. 667 CC ou si la restriction s’applique aussi aux constructions mobilières au sens de l’art. 677 CC. Le terme « construction » contenu dans la servitude comprend tout ce qui est uni au fonds par les moyens de la technique, soit au-dessus, soit au-dessous du sol. Une construction mobilière n’est toutefois pas concernée par la servitude, puisque celle-ci est élevée sur un fonds sans l’intention d’y demeurer.

• Servitudes

Art. 730 CC , Art. 738 CC

Interprétation du contenu de la servitude. L’art. 738 CC prévoit une hiérarchie pour déterminer le contenu et la portée d’une servitude. Le point de départ est l’inscription au registre foncier. Dans la mesure où des droits et des obligations résultent clairement de l’inscription, celle-ci est déterminante pour le contenu de la servitude (al. 1). Ce n’est que si son libellé n’est pas clair que la raison de l’acquisition peut être utilisée (al. 2), c’est-à-dire une pièce justificative dûment conservée au registre foncier (art. 948 al. 2 CC) et qui fait partie intégrante de celui-ci conformément à l’art. 942 al. 2 CC. Si la raison de l’acquisition n’est pas concluante, le contenu de la servitude peut résulter de la manière dont elle a été exercée pendant longtemps sans contestation et de bonne foi (confirmation de la jurisprudence à ce sujet).

• Servitudes

Art. 730 CC , Art. 738 CC

Interprétation du contrat de servitude et de son étendue en vertu de l’inscription au sens de 738 CC. Les plaignants soutiennent que l’utilisation du sol en tant que parking violerait l’interdiction de construire. Selon la jurisprudence, la construction de places de parc est compatible avec une interdiction de construire. L’interdiction ne comprend que des installations permanentes créées artificiellement au-dessus du sol et fixées sur ce dernier. En l’espèce, il n’y a pas de violation de la servitude, d’autant plus que le résultat de l’interprétation correspond à la manière dont la servitude a été exercée depuis longtemps, de manière incontestée et de bonne foi.

• Servitudes

Art. 736 CC , Art. 973 CC al. 1

Interprétation d’une servitude d’empiètement. L’utilité de la servitude pour le fonds dominant au sens de l’art. 736 CC se détermine conformément au principe de l’identité de la servitude, qui ne peut être maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a été constituée. Afin de déterminer le but initial, le contenu et l’étendue de la servitude, il faut se référer en premier lieu à l’inscription au registre foncier selon l’art. 738 al. 1 CC. Ce n’est que lorsque l’inscription n’est pas claire qu’il faut s’intéresser au contrat constitutif de la servitude (conformément à l’art. 18 CO ; 738 al. 2 et 948 al. 2 CC). Faute de titre d’acquisition clair, le contenu de la servitude doit être déterminé conformément à l’utilisation incontestée et de bonne foi sur une période plus longue (art. 738 al. 2 CC). L’interprétation du contrat de servitude est limitée vis-à-vis des tiers non partie au contrat. Les circonstances et motifs personnels, s’ils ne résultent pas de l’acte constitutif, ne sont pas opposables au tiers qui s’est fondé de bonne foi sur le registre foncier. Ces principes d’interprétation sont limités en raison de la foi publique du registre foncier conformément à l’art. 973 al. 1 CC (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Servitudes

Art. 738 CC , Art. 974b CC

Effets d’une réunion parcellaire sur une servitude. Une réunion parcellaire ne peut pas aggraver la servitude telle que prévue initialement, puisque selon le principe de l’identité, une servitude ne peut être maintenue dans un autre but que celui pour lequel elle a été constituée. En cas d’aggravation de la servitude, cette modification nécessite un contrat et une inscription subséquente au registre foncier. Cependant, le propriétaire du fonds servant peut se voir imposer certaines modifications dans l’exercice de la servitude, notamment tolérer les besoins nouveaux du fonds dominant. Le conservateur ne peut procéder à la réunion des deux immeubles que si le propriétaire du fonds servant y consent ou qu’il n’en résulte aucune aggravation de la charge (art. 974b al. 3 CC).

• Servitudes

Art. 736 CC , Art. 738 CC

Effets et modes d’extinction d’une servitude. Une servitude ne peut être maintenue pour une autre fin que celle pour laquelle elle a été constituée. Pour déterminer le contenu de la servitude et son étendue, l’inscription au registre foncier est déterminante. Ce n’est que lorsque l’inscription n’est pas claire que l’on peut se référer au motif d’acquisition, et subsidiairement à l’utilisation de la servitude sur une période plus longue et exercée de bonne foi (art. 738 CC). Les tiers de bonne foi n’ayant pas participé à la constitution de la servitude ne peuvent pas prendre en compte les circonstances personnelles individuelles ainsi que les motifs déterminants pour la formation de la volonté des parties contractantes à l’origine du contrat constitutif. Le contrat n’a des effets juridiques que sur les parties contractantes. Il ne lie pas les tiers. Les circonstances lors de la conclusion du contrat peuvent être prises en compte dans l’interprétation de l’étendue de la servitude que lorsque les effets sont reconnaissables pour les tiers. Une servitude grève l’immeuble dans son ensemble. Toutefois, les parties peuvent limiter l’exercice de la servitude à une partie du bien-fonds. Le principe de publicité naturelle stipule que l’état physique réel et visible de l’extérieur peut détruire l’effet de la bonne foi de l’acheteur pour la portée de l’inscription au registre foncier. Les structures extérieures visibles déterminent aussi le contenu et la portée du droit de passage (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Servitudes

Art. 257 CPC

Protection juridique dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC. Cette démarche permet d’obtenir rapidement une décision contraignante et exécutoire pour le demandeur. Dans le cadre des actions possessoires, le tribunal doit uniquement analyser l’exercice effectif et de bonne foi de la servitude à ce jour et non le libellé de l’inscription ou le contenu de l’acte constitutif de la servitude (art. 738 CC et, par ailleurs, arrêt du TF 5D_46/2019 du 18 décembre 2019 précédemment présenté).

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 712a al. 2 CC

Cet arrêt porte sur la question de savoir s’il est possible ou non de mettre un appartement en location via Airbnb lorsque ce dernier fait partie d’une copropriété. Lorsque l’immeuble concerné est une habitation haut de gamme et dispose d’équipements collectifs privés tels qu’une piscine et un sauna, la communauté des copropriétaires peut valablement interdire la location. Les circonstances concrètes sont cependant déterminantes pour trancher chaque cas d’espèce. La Cour suprême admet qu’une interdiction générale de location obligerait le propriétaire à user de sa chose uniquement à ses fins et que ceci irait entre autres à l’encontre du principe de la garantie de la propriété. Par contre, une interdiction de location à la journée, à la semaine ou au mois est admissible puisque le propriétaire est uniquement restreint dans l’exploitation financière de sa chose et non pas dans la possibilité de commercialiser cette dernière en la transférant à des tiers.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 654a CC ; 36 LFDR

La suppression d’une copropriété portant sur des exploitations agricoles ou des terres est spécifiquement régie par la LFDR (art. 654a CC). L’art. 36 de cette même loi aménage un droit à l’attribution de l’immeuble lorsque la propriété collective vient à se terminer. Chaque copropriétaire peut exiger l’attribution à condition d’être propriétaire d’une entreprise agricole ou d’en disposer d’une sur le plan économique et que le bâtiment/terrain convoité se situe dans le rayon d’exploitation habituel de cette entreprise (art. 36 al. 2 LFDR). Il n’est pas nécessaire que le demandeur soit exploitant à titre personnel.

• Droit de gage immobilier

Art. 43 al. 2 CPC

En procédure civile, la compétence en matière d’annulation des titres est déterminée comme suit : le tribunal du lieu d’inscription du bien au registre foncier est compétent pour les annulations des titres de gages immobiliers (art. 43 al. 2 CPC). Par contre, pour les annulations des autres papiers-valeurs, c’est le tribunal du domicile/siège du débiteur qui est compétent (art. 43 al. 3 CPC). Une obligation au porteur assortie d’une obligation hypothécaire doit être considérée comme une cédule hypothécaire sur papier ce qui a pour conséquence que la compétence du tribunal est déterminée par l’art. 43 al. 2 CPC.

• Droit de gage immobilier

Art. 930 ss CC ; 71 LFus

Lorsque les parties conviennent, par le biais d’un contrat de fiducie, de transférer une cédule hypothécaire à titre de garantie, il n’y a aucune novation de la créance. La créance inclue dans la cédule en question s’additionne à la créance garantie afin d’en faciliter le recouvrement. Autrement dit, il faut bien distinguer entre la créance abstraite (garantie par le gage immobilier, lui-même incorporé dans la cédule hypothécaire) et la créance causale qui trouve sa source dans la relation de base pour laquelle la cédule hypothécaire a été créée (contrat). Les deux créances sont indépendantes l’une de l’autre. La créance abstraite doit faire l’objet d’une poursuite afin que le gage immobilier soit réalisé. La créance causale doit, pour sa part, être soumise à la procédure de poursuite ordinaire. Sauf convention contraire, le créancier est dans l’obligation d’exécuter la créance abstraite en premier lieu. En effet, ce n’est pas parce que deux créances coexistent que celles-ci permettent au créancier de choisir entre les deux voies possibles. Il ne peut également pas exiger l’exécution des deux créances de manière cumulative. Afin de pouvoir valablement se prévaloir d’une créance abstraite dans une poursuite en réalisation du gage immobilier, le créancier concerné doit en être le possesseur et le débiteur doit être nommé dans l’acte de propriété ou permettre que cette qualité lui soit attribuée (reconnaissance, document signé). En vertu de l’art. 930 al. 1 CC, le possesseur d’une chose mobilière en est présumé propriétaire. Cette base légale s’applique aux cédules hypothécaires et vaut tant pour le titre que pour le droit qui y est incorporé. En cas de transfert, l’acquéreur devient le nouveau titulaire de la créance cédulaire mais également du droit de gage qui garantit cette dernière. Le transfert d’une cédule au porteur nécessite un titre d’acquisition (contrat de transfert), la manifestation de volonté ainsi que la transmission de la possession du titre. Lorsqu’il s’agit d’un transfert de patrimoine (art. 69 ss LFus), le contrat de transfert doit comporter un inventaire de l’ensemble des actifs/passifs à transférer (art. 71 al. 1 let. b LFus) et le transfert doit être enregistré auprès du registre du commerce (art. 73 al. 1 LFus). Puisque cette manière de procéder permet le transfert d’actifs/passifs sans que les règles de forme ordinaires ne soient observées, il est nécessaire de garantir la publicité d’une autre manière. Le transfert de patrimoine est une succession universelle partielle. En d’autres termes, seuls les éléments contenus dans l’inventaire en font l’objet.

• Droits réels immobiliers > Copropriété
• Droits réels immobiliers > Propriété par étage

Art. 712l al. 2 CC

Légitimation passive en cas de trouble provenant des parties communes dans une propriété par étages ; les actions négatoires ainsi que les actions en revendication basées sur le droit du voisinage sont en principe dirigées contre le perturbateur. Il s’agit de la personne qui perturbe ou met directement en danger la possession/propriété d’un tiers par ses propres actes ou ceux de tiers dont elle est responsable. Si la perturbation ou la mise en danger est causée par un bien, c’est l’individu qui en a le contrôle effectif ou légal qui doit être considéré comme le perturbateur. La communauté des propriétaires par étages est seule habilitée à engager les procédures nécessaires en vue de protéger les parties communes. A l’inverse, c’est également uniquement cette dernière qui peut être tenue pour responsable. La légitimation passive ne se limite pas aux actifs administratifs. Le droit d’engager une procédure contre la communauté des propriétaires par étages existe indépendamment d’un quelconque processus de prise de décision. Dans le cadre de la propriété par étages, il faut veiller à bien faire la distinction entre l’ensemble des propriétaires par étages en tant que copropriétaires de la parcelle et la communauté des propriétaires par étages en tant que communauté administrative. Dans le premier cas, il s’agit des différents copropriétaires individuels qui ont habituellement la capacité d’agir et d’ester en justice. Dans le second cas, la communauté bénéficie d’une véritable indépendance de par la loi dans l’accomplissement de certaines tâches. Autrement dit, elle possède la capacité d’agir et d’ester en justice en son nom propre pour tout ce qui relève de l’activité administrative. En principe, si la communauté des propriétaires par étage n’accomplit pas les tâches qui lui reviennent de par la loi à l’égard d’un copropriétaire, ce dernier peut exiger qu’une décision interne soit prise lors de l’assemblée des copropriétaires. Si celle-ci ne va pas dans son sens, le copropriétaire concerné peut ouvrir une action en contestation de la décision contre la communauté des propriétaires d’étages, qui représente alors la majorité de ses membres qui ont approuvé ladite décision. Cette action est de nature cassatoire, est problématique dans le cas où la décision attaquée porte sur une immission excessive ou sur une usurpation, au sens de l’art. 641 al. 2 CC, du droit de propriété de l’un des copropriétaires. En effet, l’action en contestation ne permet pas au juge d’ordonner à la communauté par étage la cessation du trouble à la propriété, respectivement de l’immission. De même, la législation du Code civil afférente à la propriété par étages ne contient pas d’obligation qui aille dans ce sens. Afin de pallier cette impasse, le Tribunal fédéral reconnaît au(x) copropriétaire(s) lésé(s) par l’immission ou le trouble un droit de se retourner contre le(s) propriétaire(s) d’étage(s) responsable(s) dans le cas où la communauté par étage ne rend pas de décision interne favorable.

• Droits réels immobiliers > Copropriété
• Droits réels immobiliers > Propriété par étage

Art. 712a ss CC ; 368 al. 2 CO

Indivisibilité du droit à la réparation inhérente au contrat d’entreprise ; chaque copropriétaire individuel dispose d’un droit contractuel lui permettant, en cas de défauts, d’en exiger la réparation. Cette affirmation est également pertinente lorsque lesdits défauts se trouvent dans les parties communes. Contrairement à la jurisprudence jusqu’alors en vigueur (cf. ATF 114 II 239), le Tribunal fédéral affirme dans cet arrêt que le droit de réfection concernant les parties communes d’un immeuble soumis au régime de la propriété par étages ne dépend pas de la quote-part de chaque copropriétaire. En effet, il considère qu’il n’existe aucune raison de procéder à une telle limitation. Selon lui, chaque copropriétaire individuel doit indivisiblement bénéficier du droit à la réfection permettant d’exiger de l’entrepreneur qu’il entreprenne une entière réparation et ceci même si cela concerne des éléments communs d’un ouvrage divisé en copropriété.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 679 et 684 CC

Le Tribunal fédéral a ici dû décider si une zone de service adjacente à une route nationale peut faire l’objet d’une procédure basée sur les art. 679 ss CC. Il a commencé par affirmer qu’il existe bel et bien un rapport de voisinage entre le bénéficiaire d’un droit de superficie (zone de service) et le propriétaire de la route nationale, soit l’Etat. Il ajoute que le propriétaire d’un droit de superficie est autorisé à faire valoir personnellement ses droits de défense (art. 679 ss CC). Le Tribunal fédéral a ensuite dû déterminer si les travaux de construction de la route nationale entraînaient des impacts excessifs pour le propriétaire du droit de superficie. Il rappelle qu’à cet effet, l’intensité des immissions est déterminante et que celle-ci s’apprécie par une mise en balance de critères objectifs tels que l’emplacement, l’état des biens, l’usage local ainsi que les intérêts des personnes. Lorsque les émissions dues à des travaux de construction sont excessives de par leur nature, leur force et leur durée et que ces dernières causent des dommages considérables, la jurisprudence reconnaît aux voisins un devoir de tolérance compensé par un droit à indemnisation. De même, la Cour suprême rappelle que les actions en cessation de l’atteinte ne peuvent être présentées au juge civil si les immissions proviennent de l’utilisation d’un ouvrage d’intérêt public et que lesdites immissions ne peuvent pas être évitées ou uniquement de manière disproportionnée. Une prétention au versement d’une indemnité d’expropriation se substitue à ces actions et il appartient non plus au juge civil, mais au juge de l’expropriation de statuer sur l’existence du droit à l’indemnité et sur le montant de celle-ci. En règle générale, les demandes d’indemnisation pour immissions excessives dues à l’exploitation d’un ouvrage public supposent l’imprévisibilité, la spécialité et la gravité du dommage qui en résulte. En revanche, s’agissant des travaux de construction pour un ouvrage public, des règles spéciales ont été développées en pratique. Ainsi, le juge applique par analogie la jurisprudence civile et tient uniquement compte de la gravité des dommages et non pas de leur imprévisibilité ou de leur spécificité. Le libellé de l’art. 679a CC ne comporte que la condition de l’existence d’un dommage. En d’autres termes, la gravité de ce dernier n’est pas déterminante. Au contraire, l’obligation d’indemnisation découle de la présence d’effets excessifs (nature, force, durée). L’arrêt dont il est question ici clarifie que la condition de dommage grave n’est pas non plus applicable dans les cas de demandes d’indemnisation basées sur la LEx en cas de travaux de construction sur un ouvrage public.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 679 et 684 CC

Dans cette jurisprudence, le Tribunal fédéral commence par rappeler que lorsque les immissions émanent de biens immobiliers détenus comme patrimoine administratif par une collectivité, le particulier lésé ne peut pas toujours invoquer l’art. 679 CC en lien avec l’art. 684 CC. Il doit parfois emprunter la voie de l’expropriation (art. 5 al. 1 LEx). Autrement dit, les premières bases légales ne sont pas pertinentes lorsqu’il existe un intérêt public prépondérant, lorsque les immissions ne peuvent être évitées ou lorsque cela nécessite un effort disproportionné. Par contre, les art. 679 ss CC sont applicables en cas d’immissions dites évitables engendrées par une activité de la collectivité publique. L’ensemble des réclamations (dommages-intérêts compris) peuvent faire l’objet d’une expropriation. S’agissant de la demande en dommages-intérêts, les cantons restent toutefois libres de renoncer à appliquer cette procédure et peuvent prévoir à la place une responsabilité civile. Le Tribunal fédéral indique ensuite que le critère de l’évitabilité d’une immission n’est pas un critère de fond, mais un critère de procédure puisqu’il détermine devant quel juge la demande doit être déposée. Le juge civil n’est ainsi compétent dans une affaire basée sur les art. 679 ss CC que si les immissions peuvent être qualifiées d’évitables. Finalement, la Cour suprême ajoute qu’il appartient à la collectivité concernée de démontrer l’inévitabilité des immissions si elle souhaite obtenir la compétence du juge de l’expropriation. Le particulier lésé peut lui se contenter d’invoquer le fait que l’immission était évitable.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Registre foncier

Art. 973 al. 1 CC

L’ancien droit retenait que les servitudes continuaient en principe d’exister en faveur/au détriment de nouvelles parties (art. 743 al. 1 et 744 al. 1 aCC). Le conservateur du registre foncier apportait les potentielles modifications uniquement avec l’accord de celles-ci (art. 85 al. 4 aORF). Par contre, si un propriétaire procédait à une division de sa parcelle tout en restant l’unique acquéreur de ces terrains, on ne pouvait pas considérer qu’il y avait besoin d’un accord. Il pouvait décider seul. Dans une telle situation, le texte légal n’accordait aucune compétence supplémentaire au conservateur du registre foncier, ce qui avait pour conséquence que ce dernier ne procédait à aucune vérification concernant la demande de radiation. Quiconque se fonde de bonne foi sur une inscription au registre foncier pour acquérir doit, de par la loi, être protégé (art. 973 al. 1 CC). Cela signifie que ce dernier est présumé exact et complet. La protection n’est cependant pas absolue dans le sens que toute personne doit faire preuve de l’attention requise selon les circonstances (art. 3 al. 2 CC) et donc, en cas de doute, s’informer davantage sur l’exactitude d’une inscription.

• Servitude

Art. 730 al. 2 CC

Le Tribunal fédéral profite de cette jurisprudence pour rappeler que l’obligation d’accomplir certains actes doit uniquement être associée à une servitude à titre accessoire et que cette obligation ne lie l’acquéreur du bien grevé que si cette dernière a été inscrite au registre foncier (art. 730 al. 2 CC). La Cour suprême considère également que les parties sont généralement libres de déterminer le contenu d’une servitude en vertu de l’art. 19 CO. En présence d’une convention, le contenu du titre d’acquisition précédant l’inscription au registre foncier joue un rôle déterminant. Les parties peuvent en effet définir quel propriétaire est dans l’obligation de construire l’ouvrage et lequel doit en supporter les coûts. Les deux obligations peuvent également être imposées à un seul et unique propriétaire. La liberté des parties est néanmoins limitée par l’art. 730 al. 1 CC qui dispose que la servitude ne peut en soi pas être une action positive au détriment du propriétaire du fonds servant. Cela peut uniquement être une obligation de tolérance ou de renonciation. L’art. 730 al. 2 CC permet quant à lui de prévoir que le propriétaire du fonds servant doit faciliter/garantir l’exercice d’une servitude par le biais de services positifs. Ces derniers ne sont pas équivalents à une charge de base puisque l’obligation permet/simplifie/garantit uniquement l’exercice de la servitude et les frais engendrés doivent nécessairement être pris en charge par le propriétaire du fonds grevé. Les obligations convenues entre deux parties sont uniquement de nature personnelle et ne lient pour ainsi dire que les cocontractants (exception faite de l’art. 730 al. 2 CC).

• Servitude

Art. 674, 730 et 737 al. 3 CC

Une servitude foncière peut être inscrite au registre foncier lorsque le propriétaire de constructions/bâtiments et celui du fonds sur lequel ces derniers sont érigés souhaitent rester distincts. La constitution d’un tel droit est régie par les art. 730 ss CC et l’inscription au registre foncier est constitutive. Dans les limites de la loi (art. 19 CO), les parties sont en principe libres de déterminer le contenu de la servitude. L’art. 738 al. 1 CC indique clairement que le contenu et la portée d’une servitude doivent premièrement être déterminés par l’inscription au registre foncier. Dans la mesure où le libellé n’est pas clair, la raison de l’acquisition peut être prise en compte (art. 738 al. 2 CC). C’est uniquement si le doute persiste que la manière dont la servitude a été exercée sans contestation et de bonne foi durant une longue période peut avoir un impact interprétatif.

• Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

Art. 2 CC ; 2, 7 et 12 LFAIE

L’acquisition d’un immeuble par une personne à l’étranger est subordonnée à une autorisation (art. 2 al. 1 LFAIE) à moins que la loi ne prévoie le contraire ; tel est le cas s’agissant de l’acquisition d’un immeuble par les parents en ligne ascendante ou descendante de l’aliénateur (art. 7 let. b LFAIE). La loi prévoit encore que l’autorisation d’acquérir doit être refusée notamment lorsque l’acquéreur a tenté d’éluder la loi (art. 12 let. c LFAIE) ; cette interdiction ne s’applique que lorsque l’acquisition est soumise à une autorisation. Toutefois, ceci ne signifie pas que les personnes non assujetties au régime de l’autorisation peuvent contourner la loi ; elles sont limitées par l’art. 2 CC et l’interdiction de l’abus de droit : il y a fraude à la loi lorsqu’un justiciable évite l’application d’une norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d’une autre norme permettant d’aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au droit. Tel est le cas lorsque le propriétaire à l’étranger d’un immeuble situé en Suisse le transmet à son parent en ligne ascendante, en l’espèce son père, et que ce dernier le transmet à son tour à la sœur de la première aliénatrice ; ces transferts ont pour seule vocation de contourner l’assujettissement au régime de l’autorisation des transmissions d’immeubles entre frères et sœurs. L’autorisation permettant l’acquisition d’un immeuble peut être assortie de charges et de conditions. Ces dernières constituent des restrictions de droit public affectant l’usage de la propriété qui s’imposent à chaque nouvel acquéreur qu’il soit soumis ou non au régime de l’autorisation, notamment aux parents en ligne ascendante ou descendante. Dès lors, il n’est pas possible d’exclure l’application de l’art. 7 let. b LFAIE s’agissant d’un transfert d’un immeuble entre parents en ligne descendante même si l’immeuble est grevé de charges et de conditions ; le transfert ne constitue pas non plus une fraude à la loi.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 712m al. 2 CC

Annulabilité d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages prise en violation d’une règle impérative en matière de quorum, droit de participation à l’assemblée des propriétaires d’étages du propriétaire dont la part de propriété n’est pas encore construite ; la décision prise par l’assemblée des propriétaires d’étages à la majorité qualifiée de passer du vote par tête au vote par lot constitue une violation des règles légales impératives en matière de quorum, une telle décision requérant l’unanimité. Cette décision n’est pas nulle mais annulable. En effet, la sécurité du droit recommande l’annulabilité de la décision qui a été prise il y a plus de huit ans. De plus, le résultat de cette décision est admissible, le vote par lot étant parfaitement légal. Enfin, lors du vote, tous les propriétaires d’étages étaient présents ou représentés. Lors de l’acquisition d’une part de copropriété par étage, l’acquéreur devient automatiquement membre de la communauté et dispose du droit intangible et inaliénable de participer à l’assemblée des propriétaires d’étages, que le bâtiment soit construit ou non.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 712a al. 2, 712g al. 3 CC

Utilisation de l’unité d’étage conformément au règlement ; l’art. 712a al. 2 CC octroie au propriétaire d’étage la liberté d’administrer, d’utiliser et d’aménager les parties sur lesquelles il a un droit exclusif. Cette liberté peut être restreinte par la loi ou conventionnellement avec des tiers ou entre copropriétaires d’étages ; une restriction entre copropriétaires d’étages peut être prévue dans l’acte constitutif de la propriété par étages, dans le règlement prévu à l’art. 712g al. 3 CC, dans le règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté. Le droit exclusif est notamment restreint par le but d’utilisation défini dans l’acte constitutif de la copropriété ou dans le règlement qui doit respecter les limites générales de l’ordre juridique (art. 2 et 27 CC et art. 19 s. CO), ainsi que celles qui découlent de l’institution même de la propriété par étages. Le règlement est interprété selon le principe de la confiance. En l’espèce, le Tribunal fédéral a dû qualifier de conforme ou non au but d’utilisation d’ « habitation » inscrit dans le règlement d’utilisation, l’exploitation d’une part d’étage en tant que home médicalisé par une entreprise commerciale locataire. Pour ce faire, il n’a pas jugé déterminant le fait que le locataire utilise lui-même les locaux ou que les résidents du home puissent ou non élire domicile en ce lieu. En revanche, il a considéré déterminants les droits d’utilisation sur les locaux que donne aux résidents du home le contrat qu’ils ont signé avec l’entreprise. Or, ce contrat ne leur octroie pas de droits équivalents à ceux d’un contrat de bail ; ils ne peuvent notamment pas sous-louer leur chambre. C’est pourquoi, le Tribunal fédéral a jugé que l’exploitation d’une part de copropriété par étage par une entreprise commerciale en tant que home médicalisé contrevient au but d’utilisation d’ « habitation » de l’immeuble inscrit au règlement.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 2, 75 et 712m al. 2 CC

Annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires ; la requête en annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires est limitée par le principe de la bonne foi (art. 2 CC) lorsque le propriétaire qui requiert l’annulation de la décision fonde son droit sur un vice de procédure. Ce principe oblige le propriétaire contestataire à se plaindre du vice avant la prise de décision de l’assemblée sur la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate du défaut invoqué. Lorsque le délai pour convoquer une assemblée afin d’exclure de la copropriété le propriétaire requérant n’a pas été respecté, ce dernier doit en informer l’administrateur de la copropriété ou soulever ce point lors de l’assemblée. Ne l’ayant pas fait, il ne peut valablement requérir l’annulation de la décision pour le vice en question sous peine de se voir reprocher un comportement contraire à la bonne foi.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 4 et 712g al. 3 CC

Attribution d’un droit d’usage particulier sur une partie commune, quorum ; selon l’art. 712g al. 3 CC, la création d’un droit d’usage particulier requiert la majorité des copropriétaires représentant plus de la moitié des parts. Ce n’est que si un droit d’usage particulier est modifié ou supprimé que l’accord du propriétaire d’étage concerné est en plus nécessaire (art. 712g al. 4 CC). Si un droit d’usage particulier est créé sur une partie qui était d’usage commun auparavant, notamment un jardin, le droit de veto de l’art. 712g al. 4 CC n’est pas applicable. De plus, la création de ce droit d’usage particulier sur un jardin ne peut être qualifiée de changement de destination de l’immeuble. Le changement de valeur de la part du copropriétaire qui ne peut plus utiliser le jardin ne doit pas être confondu avec un changement de quote-part ; le propriétaire d’étage ne peut invoquer le changement de valeur de sa part pour justifier son argument selon lequel la décision aurait dû être prise avec son accord.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 712r CC

Révocation de l’administrateur de la copropriété ; l’art. 712r al. 2 CC a un double but de protection : premièrement, il protège la minorité de l’assemblée des copropriétaires en permettant à celle-ci de demander la révocation judiciaire de l’administrateur et, secondement, il protège la majorité de l’assemblée des copropriétaires en posant comme condition à la révocation l’existence de justes motifs. Constituent des justes motifs, les violations de ses devoirs par l’administrateur qui, de bonne foi, rendent la poursuite de l’administration intolérable parce que le rapport de confiance inhérent à cette relation de droit fait défaut ou a été rompu. Il n’est pas nécessaire que chaque violation soit pour elle-même suffisamment grave pour constituer un juste motif. Il suffit qu’ensemble, ces violations démontrent que l’administrateur ne remplit pas ses devoirs comme il le devrait, notamment avec la neutralité nécessaire à sa fonction. Dès lors, est justifiée la révocation de l’administrateur qui ne réagit pas à la modification d’une partie commune non autorisée par l’assemblée, ne délivre pas les clés nécessaires à l’accès d’une partie commune à certains copropriétaires et s’oppose à ce que ces mêmes copropriétaires consultent les comptes de l’administration.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 684 CC

Atteintes excessives ; selon l’art. 684 CC, le propriétaire est tenu, dans l’exercice de son droit, spécialement dans ses travaux d’exploitation industrielle, de s’abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin ; sont interdits en particulier les immissions de fumée ou de suie, les émanations incommodantes, les bruits, les trépidations qui ont un effet dommageable et qui excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins eu égard à l’usage local, à la situation et à la nature des immeubles. Les immissions nocturnes ne sont pas obligatoirement considérées comme excessives ; la nuit, les voisins doivent supporter des immissions qui ne sont pas considérées comme excessives par un homme moyen : considérer que le bruit créé par les cloches des vaches la nuit ne constitue pas une immission excessive n’est pas contraire au droit fédéral et relève du pouvoir d’appréciation du juge.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 684 CC

Atteintes excessives ; les immissions de l’art. 684 CC sont jugées sur des critères objectifs ; les radiations, notamment provenant d’un wifi, ne sont excessives que si elles le sont pour tout individu qui se trouverait dans la situation concrète ; il n’est pas arbitraire de ne pas tenir compte de l’électro-sensibilité du propriétaire demandeur et d’analyser les immissions objectivement. De plus, selon les connaissances actuelles, les radiations d’un wifi ne peuvent, en tant que telles, être qualifiées d’immissions excessives et une interdiction générale de celles-ci ne saurait être requise.

• Etendue de la propriété

Art. 667 CC

Etendue de la propriété ; selon le principe de l’accession, les constructions qui sont unies au fonds par les moyens de la technique, soit au-dessus, soit au-dessous, sont des parties intégrantes (art. 667 CC). Toutefois, les constructions mobilières n’en font pas partie. Pour déterminer de quel type de construction il s’agit, il faut tenir compte aussi bien de l’intensité objective du lien qui unit la construction au sol que de l’intention subjective du propriétaire de l’immeuble au moment de l’érection de la construction. S’agissant du critère objectif, la construction doit être reliée au sol matériellement ; son unité doit être reconnaissable extérieurement. Le fait que la construction puisse être enlevée du fonds et les conséquences sur le fonds de cet enlèvement, notamment l’absence ou non de détériorations, sont déterminants. Au vu de ce qui précède, une piscine vendue en kit à monter soi-même qui n’est pas simplement posée sur le sol mais qui repose sur un radier en béton, est enterrée aux trois quarts et entourée d’une couche de béton coulée est une partie intégrante de l’immeuble et non une construction mobilière.

• Protection de la propriété

Art. 927 al. 1 CC ; 216 CO et 14 LBFA

Action réintégrande ; le demandeur de l’action en réintégrande doit prouver la réalisation de deux conditions : il avait la possession de la chose et il a perdu cette possession à la suite d’un acte d’usurpation illicite. Lorsque le propriétaire d’un immeuble affermé l’aliène par contrat de vente en la forme authentique (art. 216 CO), il cède à l’acquéreur la possession médiate de l’immeuble par délégation de possession sans que la possession immédiate du fermier n’en soit affectée puisque le bail à ferme passe à l’acquéreur (art. 14 LBFA). Il est arbitraire de comparer l’acquisition par cession volontaire de la possession par l’aliénateur à l’acquéreur à l’acquisition d’un immeuble par acte officiel dans le cadre d’une vente aux enchères publiques après faillite et donc de nier la qualité de possesseur de l’acquéreur.

• Protection de la propriété

Art. 641 al. 2 et 667 CC

Extension verticale de la propriété foncière ; selon l’art. 667 al. 1 CC, la propriété du sol emporte notamment celle du dessous dans toute la profondeur utile à son exercice ; le propriétaire doit avoir un intérêt digne de protection quant à l’exercice, même éventuel, de son droit sur le sous-sol. Un tel intérêt n’existe, quant à un certain espace au-dessous du sol, que si le propriétaire peut dominer cet espace et exercer les possibilités d’utilisation qui découlent de la propriété (intérêt positif) ou si des agissements de tiers dans cet espace porteraient atteinte à l’utilisation du fonds (intérêt négatif). Un intérêt futur suffit, pour autant que sa réalisation dans un avenir prévisible apparaisse vraisemblable d’après le cours ordinaire des choses. A cet égard, il faut tenir compte de la situation et de la nature de l’immeuble, de l’utilisation envisagée, ainsi que des obstacles de nature technique ou juridique. Le simple intérêt à se voir allouer une indemnité ne constitue en revanche pas un intérêt digne de protection selon l’art. 667 al. 1 CC. C’est au propriétaire qui invoque une violation de son droit de propriété de prouver l’existence d’un intérêt digne de protection. Un tel intérêt n’existe pas lorsque le propriétaire d’un fonds, dans lequel des ancrages pour le bâtiment du fonds voisin seront posés à 7 mètres de profondeur, prétend souhaiter installer un chauffage au sol alors qu’aucun projet à ce sujet n’a été fait et qu’il n’apparaît pas probable qu’il soit effectivement installé.

• Protection de la propriété

Art. 641 et 699 CC

Action négatoire ; faute de motif justificatif découlant d’un consentement du propriétaire ou de la loi, l’utilisation d’un bien-fonds en tant que piste de ski constitue un trouble illicite de la maîtrise du propriétaire. L’art. 699 CC qui octroie à chacun l’accès libre aux forêts et pâturages d’autrui ne permet pas de justifier l’utilisation d’un bien-fonds en tant que piste de ski.

• Protection de la propriété

Art. 679 al. 1 CC et 60 CO

Prescription de l’action en responsabilité du propriétaire ; les propriétaires dont les immeubles ont subi des dommages suite à la construction d’un parking sur le fonds voisin peuvent ouvrir une action en responsabilité selon l’art. 679 al. 1 CC et demander la réparation de ceux-ci. L’action est soumise à la prescription d’un an de l’art. 60 CO. Selon l’al. 1 de cet article, la prescription commence à courir le jour où la partie lésée a eu connaissance du dommage et de l’auteur de celui-ci. Le propriétaire lésé a une connaissance suffisante lorsqu’il sait en quoi consiste le dommage et quelles sont ses caractéristiques essentielles, c’est-à-dire toutes les circonstances de fait qui sont propres à fonder et à motiver l’action ; une détermination absolument exacte du montant du dommage n’est pas nécessaire. La prescription court du moment où le lésé a eu une connaissance effective du dommage et non de celui où, en faisant preuve de l’attention commandée par les circonstances, il aurait pu en avoir une connaissance suffisante. Une expertise, faite sur deux feuilles A3 et qui détaille très peu les travaux et leurs coûts, ne peut être constitutive d’une telle connaissance. Les questions de l’opportunité de l’interruption de la prescription et de la connaissance du dommage évoluent parallèlement et sont toutes deux influencées par le comportement de l’auteur du dommage. Dans le cas d’espèce, il convient de tenir compte du fait que l’auteur du dommage prétendait que les caractéristiques essentielles du dommage n’étaient pas suffisamment déterminées.

• Protection de la propriété

Art. 2 et 641 CC

Action négatoire, abus de droit ; l’action négatoire prévue par l’art. 641 al. 2 CC est imprescriptible ; il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC). Pour qu’un tel abus soit admis, il faut que le propriétaire ait toléré pendant une longue durée la violation de son droit et que le perturbateur, qui a durant cette période acquis une position digne de protection, ait pu se fier de bonne foi à l’inaction du propriétaire. Dès lors, il n’est pas suffisant que le propriétaire ait toléré une violation de son droit de propriété pendant plus de vingt ans ; il faut encore que le perturbateur démontre qu’il a acquis de bonne foi une position digne de protection. De plus, une disproportion entre l’intérêt du propriétaire au respect de son droit et les coûts engendrés par l’élimination de la violation du droit ne joue en principe aucun rôle à moins d’un abus de droit. Une saillie qui empiète sur le terrain du voisin de 90 cm sur une longueur de 370 cm constitue une violation importante du droit de propriété ; la réquisition de l’élimination de celle-ci n’est pas constitutive d’un abus de droit.

• Protection de la propriété

Art. 3, 641, 714 al. 2, 933, 934 et 936 CC

Action en revendication, bonne foi de l’acquéreur ; selon l’art. 641 al. 2 CC, seul peut repousser l’action en revendication celui qui est devenu propriétaire de la chose. L’acquéreur de bonne foi d’une chose mobilière en devient propriétaire, même si l’aliénateur n’en avait pas la propriété, s’il est protégé par les règles sur la possession (art. 714 al. 2 CC). L’art. 933 CC précise que tel est le cas si la chose avait été confiée à l’aliénateur. Au contraire, si la chose a été volée ou que le possesseur l’a perdue ou s’en est trouvé dessaisi de quelque autre manière, ce dernier peut la revendiquer pendant cinq ans (art. 934 al. 1 CC). Toutefois, si la chose a été acquise dans des enchères publiques, un marché ou auprès d’un marchand d’objets de même espèce, le propriétaire ne peut la revendiquer qu’à condition de rembourser à l’acquéreur le prix que ce dernier a payé (art. 934 al. 2 CC). Dans tous les cas, l’acquéreur de mauvaise foi peut être tenu de restituer la chose en tout temps (art. 936 al. 1 CC). La bonne foi de l’acquéreur est présumée (art. 3 al. 1 CC) à moins qu’elle soit incompatible avec l’attention que les circonstances pouvaient exiger de lui (art. 3 al. 2 CC). S’agissant de l’acquisition d’une chose mobilière, il n’existe pas de devoir général de contrôle du pouvoir de disposition de l’aliénateur ; ce n’est que lorsque des soupçons concrets existent que l’acquéreur doit s’enquérir de celui-ci. Toutefois, des exigences d’attention plus élevées peuvent être exigées dans les branches d’activités où l’acquéreur est particulièrement exposé à des offres de marchandises dont la provenance est douteuse et, par conséquent, à des choses entachées d’un défaut juridique. Tel est le cas notamment dans le commerce des choses usagées de toutes natures. Même si cela ne crée pas un devoir général de se renseigner, ces cas entraînent l’obligation de clarifier la situation et de procéder à des recherches relatives au pouvoir de disposer de l’aliénateur non seulement en présence de soupçons concrets quant à un défaut juridique mais déjà lorsque les circonstances incitent à la méfiance. Cette exigence de diligence n’est pas limitée aux marchands agissant dans leur activité commerciale ; c’est plutôt la connaissance que l’acquéreur a de la branche qui est déterminante. Dès lors, l’acheteur d’une Audi A3 d’occasion qui n’a pas de papiers, pas de seconde clé et pas de carte de service, n’a pas fait preuve d’une diligence suffisante en ne prenant aucun renseignement sur le vendeur : il ne peut pas se prévaloir valablement de sa bonne foi.

• Servitude

Art. 731 al. 1 CC

Inscription d’un droit d’habitation conditionnel ; l’art 731 al. 1 CC pose comme condition à la constitution d’une servitude l’inscription de celle-ci au registre foncier. Une servitude soumise à une condition ou à un terme suspensif ne peut pas être inscrite ; une telle inscription conférerait une apparence d’existence à un droit qui n’existe pas. Ces règles sont applicables au droit d’habitation. C’est pourquoi l’inscription d’un droit d’habitation dont la validité est soumise à un terme suspensif, en l’espèce la mort du propriétaire de l’immeuble, doit être refusée.

• Servitude

Art. 736 al. 1 CC

Perte d’utilité d’une servitude foncière, numerus clausus des droits réels ; le propriétaire du fonds dominant au bénéfice d’une servitude qui lui octroie un droit d’usage gratuit de places de parc sur le fonds servant n’a pas le droit de louer ces places. En effet, selon le principe du numerus clausus des droits réels, une servitude foncière ne peut octroyer le même droit qu’un usufruit. Dès lors, le propriétaire du fonds dominant ne peut s’opposer à la radiation de la servitude sous prétexte qu’il souhaite louer les places de parc dont il a l’usage.

• Servitude

Art. 779c al. 1, 779d al. 1 CC

Droit de superficie, effets à l’expiration de sa durée ; selon l’art. 779c al. 1 CC, à l’expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de celui-ci. L’art. 779d al. 1 CC ajoute que, pour ce retour, le propriétaire doit verser au superficiaire une indemnité équitable. Toutefois, l’art. 779b al. 2 CC permet aux parties de convenir de dispositions contractuelles prévoyant autre chose et de les annoter au registre foncier. Une disposition contractuelle concernant l’extinction du droit de superficie peut être standardisée et trouver application en cas d’extension du droit de superficie à l’intérieur des limites du bien-fonds. L’annotation de ces dispositions leur confère un effet propter rem. Ainsi, la disposition est liée à la propriété de l’immeuble tout en conservant son caractère personnel. Elle participe à la foi publique du registre foncier sous son aspect négatif mais non positif : l’acquéreur de bonne foi de l’immeuble ne peut se laisser opposer que les droits personnels annotés mais il ne peut déduire de ces annotations l’existence de droits personnels. Il est possible de prévoir une clause excluant toute indemnité lors de l’extinction du droit de superficie, si le propriétaire ne requiert pas du superficiaire la destruction des constructions ; celle-ci peut être annotée au registre foncier par le biais d’un renvoi à une pièce justificative. Si le contrat de superficie est par la suite modifié sans que le renvoi de l’annotation à la pièce justificative ne le soit, il faut interpréter le nouveau contrat, afin de déterminer si la clause d’exclusion de l’indemnité a été modifiée ou non ; l’interprétation se fait selon les règles générales sur l’interprétation des contrats. Constituent des indices d’une volonté de maintien de la clause annotée le fait que le superficiaire ait connaissance de ladite clause, que le nouveau contrat, conclu en la forme authentique, ne contienne aucune clause sur l’extinction du droit de superficie et que le propriétaire, une corporation de droit public, se réserve la possibilité de ne pas prolonger le droit s’il a besoin du terrain pour un autre but que celui pour lequel le superficiaire l’utilise.

• Servitude

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire ; selon l’art. 694 al. 1 CC, le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire moyennant pleine indemnité. Le droit de passage nécessaire implique une « expropriation privée ». C’est pourquoi, de jurisprudence constante, le Tribunal fédéral fait dépendre l’octroi d’un tel droit de conditions très strictes. Selon lui, ce droit ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité ; il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. La simple opportunité d’améliorer une voie d’accès existante, mais qui n’est pas absolument satisfaisante, ne justifie pas le droit au passage nécessaire, pas plus que la simple commodité personnelle du propriétaire. Selon la jurisprudence, le propriétaire d’un bien-fonds situé dans une zone d’habitation peut prétendre à un accès à sa parcelle avec un véhicule à moteur pour autant que la topographie des lieux le permette. Lorsque le terrain est particulièrement en pente, le Tribunal fédéral examine les circonstances du cas concret afin de déterminer l’existence d’une situation de nécessité au sens de l’art. 694 CC. Le propriétaire d’un bien-fonds bénéficiant d’une servitude de passage à pied et à chars ne peut valablement requérir l’octroi d’un droit de passage nécessaire sous prétexte qu’il ne peut rallier son immeuble en voiture à cause d’un escalier de 76 marches, alors que le passage existant peut être amélioré pour permettre une utilisation du fonds conforme à sa destination par le biais de l’installation d’une place de parc au bas des escaliers et d’un ascenseur extérieur sans coûts démesurés.

• Servitude

Art. 736 al. 1, 738 CC et 18 CO

Perte d’utilité d’une servitude foncière ; l’art. 736 al. 1 CC permet au propriétaire du fonds servant d’exiger la radiation d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. Afin de savoir si une servitude a perdu son utilité, il convient de rechercher si son usage présente encore, pour le propriétaire du fonds dominant, un intérêt conforme à son but initial. Afin de déterminer ce dernier, l’art. 738 CC préconise de procéder par étapes. Il convient tout d’abord d’examiner l’inscription au registre foncier. Si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, la servitude doit être interprétée selon son origine, c’est-à-dire selon l’acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier. Si celui-ci ne permet toujours pas de déterminer le contenu de la servitude, il faut examiner la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi. L’acte constitutif doit être interprété, comme toute déclaration de volonté, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 al. 1 CO). Si celle-ci ne peut être établie, l’acte doit être interprété selon le principe de la confiance. Toutefois, vis-à-vis des tiers qui n’étaient pas parties au contrat constitutif, ces principes d’interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier. Dans ce cas, il est interdit de prendre en considération les circonstances et motifs personnels dans la mesure où ils ne ressortent pas de l’acte constitutif. C’est pourquoi, le résultat de l’interprétation objective doit être le même que celui de l’interprétation subjective limitée par la foi publique. La servitude octroyant un droit de passage pour tous véhicules dont l’acte constitutif précisait qu’elle était concédée jusqu’à ce que le propriétaire du fonds dominant ait procédé à certains travaux lui permettant de rejoindre son fonds d’une autre manière doit être radiée étant donné que le propriétaire du fonds dominant a procédé auxdits travaux. L’argument de la recourante selon lequel tel n’était pas la volonté subjective des parties lors de la constitution de l’acte ne peut être opposé au propriétaire du fonds servant qui n’a pas participé à la constitution de la servitude.

• Servitude

Art. 730 al. 2 et 741 CC

Droit de construction rapproché, limitations fonctionnelles ; le droit de construction rapproché oblige le propriétaire du fonds servant à tolérer, non pas une construction sur son fonds, mais que le propriétaire du fonds dominant construise en ne respectant pas les distances minimales prescrites par la loi. Les droits et obligations que crée l’inscription d’un tel droit au registre foncier peuvent être précisés dans le contrat constitutif de la servitude qui peut contenir des limitations fonctionnelles. Ces dernières imposent au propriétaire du fonds dominant, lors de l’exercice de son droit, des obligations qui ont des effets réels. Elles doivent être différenciées de l’obligation de charge d’entretien (art. 741 CC) car elles ont un contenu différent de cette dernière, des obligations de faire accessoires qui ne peuvent être imposées au propriétaire du fonds dominant selon la version de 1907/12 de l’art. 730 al. 2 CC et des contre-prestations que le propriétaire originaire du fonds dominant s’est engagé à verser pour obtenir la servitude. Celles-ci sont en effet des obligations contractuelles qui ne passent aux propriétaires successifs que si elles leur sont transférées : une simple prise de connaissance de celles-ci, par exemple par la consultation du registre foncier, ne suffit pas. Toutefois, les limitations fonctionnelles qui ressortent du contrat constitutif ne peuvent avoir un contenu tel qu’il impliquerait la constitution d’une autre servitude. En l’espèce, un droit de construction rapproché est inscrit au registre foncier et son étendue est précisée dans le contrat constitutif. Ainsi, le propriétaire du fonds dominant peut notamment augmenter la hauteur de son bâtiment de 2 mètres. Cette limite fonctionnelle ne peut être interprétée de manière à créer une limitation générale de construire en hauteur ; si telle avait été la volonté des parties à l’époque de la constitution de la servitude, ils auraient créé une seconde servitude, soit une servitude de limitation de hauteur des constructions. De plus, seulement 10% du bâtiment qui doit être surélevé est concerné par la servitude (soit situé en dehors des limites de construction). Cette limite fonctionnelle ne s’applique dès lors pas en dehors de l’assiette de la servitude qui est définie par les limites de constructions.

• Servitude

Art. 738 CC

Action confessoire ; l’art. 738 CC qui prévoit la méthode de détermination du contenu d’une servitude peut être tenu en échec par la publicité dite naturelle, soit lorsque la situation juridique se manifeste d’une manière visible de l’extérieur par l’état physique du bien-fonds. En l’espèce, une servitude permettant l’utilisation d’un jardin a été constituée. Le contrat constitutif précise que le propriétaire du fonds dominant peut planter des légumes, des herbes, des fleurs et de petits arbustes. L’acquéreur du fonds servant peut requérir que le propriétaire du fonds dominant respecte la servitude et enlève le mobilier installé dans le jardin depuis plusieurs années (pergola, tables, chaises et grills). Il n’est pas arbitraire de ne pas appliquer la publicité dite naturelle et cela même si le propriétaire du fonds servant avait, dans un courrier, écrit qu’il pourrait tolérer l’utilisation faite si les nuisances n’étaient pas excessives.

• Servitude

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire, utilisation conforme à la destination du fonds ; selon l’art. 694 al. 1 CC, le propriétaire qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu’ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité. Ce droit ne peut être invoqué qu’en cas de véritable nécessité ; il n’y a nécessité que si une utilisation ou une exploitation conforme à la destination du fonds exige un accès à la voie publique et que celui-ci fait totalement défaut ou est très entravé. L’utilisation conforme du fonds est définie par le droit public, plus particulièrement par la LAT. Le Tribunal fédéral a toujours jugé que le droit public était déterminant par rapport à l’utilisation de l’immeuble conforme à sa destination, dont dépend l’octroi d’un passage nécessaire. Si le terrain se trouve dans une zone à bâtir, la construction d’une maison d’habitation est une utilisation conforme à sa destination. Là où des formes d’utilisation particulières exigent une autorisation, le tribunal civil est lié par la décision des autorités compétentes fondée sur le droit public, à moins que cette décision se révèle absolument nulle. Selon les conceptions actuelles, dans un périmètre où se trouvent des maisons d’habitation ou de vacances, un propriétaire foncier a droit en principe à un accès général à son immeuble avec un véhicule à moteur, pour autant que la situation topographique le permette. Toutefois, il n’est pas arbitraire d’octroyer un droit de passage limité au propriétaire d’un bien-fonds situé dans une zone agricole qui n’est pas agriculteur et vit à l’année dans cet immeuble ; le fait qu’il vive dans une zone agricole alors qu’il n’est pas agriculteur constitue une utilisation non conforme à la destination de l’immeuble ; il n’y a donc pas de véritable nécessité à la constitution d’un droit de passage.

• Servitude

Art. 736, 737 et 738 CC

Action confessoire, libération judiciaire ; le propriétaire du fonds dominant est en droit de requérir la cessation du trouble de l’exercice de sa servitude même s’il n’a pas exercé son droit depuis plus d’une vingtaine d’années. Le non-exercice du droit ne suffit pas pour conclure à la perte d’utilité de la servitude ; il ne s’agit que d’un indice.

• Servitude

Art. 694 al. 2 CC

Droit de passage nécessaire ; l’art. 694 al. 2 CC établit un ordre de priorité quand la nécessité d’un droit de passage est reconnue et que plusieurs fonds voisins offrent une issue vers la voie publique. En premier lieu, il faut tenir compte de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès. S’agissant de l’état antérieur des propriétés, si l’absence de voie d’accès résulte d’une division d’un fonds ou de l’aliénation d’une parcelle contiguë appartenant au même propriétaire, le passage sera accordé sur l’autre parcelle qui dispose d’un accès à la route. S’agissant des voies d’accès, si une voie d’accès existe sur un fonds voisin mais qu’elle n’est pas suffisante, le droit de passage s’exercera sur ce fonds si un accès suffisant est possible à travers ce fonds. En deuxième lieu, si aucun fonds ne répond à ces critères, le droit de passage sera exercé sur le fonds sur lequel il est le moins dommageable ; il faut apprécier concrètement les préjudices causés par la création de la servitude en pesant les intérêts des propriétaires ; ceux du propriétaire du fonds grevé ont une importance prédominante. Il n’est arbitraire ni de se référer au critère subsidiaire du passage le moins dommageable lorsque l’application du premier implique la création d’une nouvelle servitude, ni d’utiliser le critère du coût des travaux comme un indice quant à l’emprise de la servitude projetée.

Art. 712l CC.

La communauté des propriétaires d’étages a la capacité d’ester en justice et la qualité pour agir en relation avec les avoirs résultant de la gestion des affaires communes. Le bien-fonds ne fait pas partie de ce patrimoine. De la même manière, la communauté des propriétaires d’étages n’est pas, en tant que telle, titulaire de servitudes constituées en faveur de l’immeuble de base. Cependant, la mise en oeuvre de ces servitudes (notamment en relation avec une restriction de plantations) est une affaire qui relève de l’administration commune. La communauté des propriétaires d’étages a dès lors la capacité d’ester en justice et la qualité pour agir dans ce cadre.

• Acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

Art. 4 al. 1 let. g LFAIE ; 1 al. 2 let. b OAIE.

Financement de l’acquisition d’un immeuble par une personne à l’étranger ; en principe, l’acquisition, par une ressortissante suisse, d’un immeuble en son nom propre et à titre de propriétaire exclusive n’est pas soumise au régime de l’autorisation prévu par la LFAIE. Cependant, lorsqu’une telle acquisition se fait au moyen non seulement d’un investissement de son mari étranger, mais aussi d’un financement bancaire fondé exclusivement sur le revenu du mari, ces faits sont propres à conférer à ce dernier une position analogue à celle d’un propriétaire au sens des dispositions précitées ; le régime de l’autorisation est dès lors applicable.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 649a CC.

Étendue de la succession légale au sens de l’art. 649a 1 CC en ce qui concerne les clauses d’arbitrage ; les règles adoptées dans le règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages sont opposables à tout ayant cause d’un copropriétaire et à tout acquéreur d’un droit réel sur une part de copropriété (art. 649a CC), pour autant qu’il s’agisse de clauses qui sont en lien direct avec l’administration et l’utilisation commune de la propriété par étages. Cette clause peut être invoquée efficacement contre le copropriétaire qui y a souscrit à l’origine par le copropriétaire qui a postérieurement acquis son lot dans la communauté.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 647c à 647e et 712g al. 1 CC.

L’art. 712g al. 1 CC renvoie aux règles de la copropriété ordinaire pour les travaux de construction dans les parties communes. Ainsi, les travaux de construction sont subdivisés en dépenses nécessaires (art. 647c CC), utiles (art. 647d CC) et somptuaires (art. 647e CC). La loi tient compte des intérêts en présence en posant des exigences de majorité différenciées dans chaque cas particulier, celles-ci étant d’autant plus élevées que les travaux de construction profitent moins à la chose commune. Sont utiles les travaux de construction destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité. Des travaux améliorent l’utilité lorsqu’ils apportent une nouvelle facilité à l’utilisation de l’immeuble. Il ne s’agit pas de perfectionner un service commun existant mais d’en créer un nouveau. Lors d’une réfection, il faut apporter aux installations des améliorations techniques usuelles ou recourir à des matériaux nouveaux dus aux progrès techniques. Sont somptuaires les travaux qui sont exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé. Les travaux d’embellissement sont destinés à rendre l’immeuble plus beau, à servir à son ornement ou à en améliorer son aspect. Un embellissement pouvant entraîner une augmentation de la valeur marchande de la chose, il convient de garder à l’esprit que tout accroissement de valeur ou de rendement ne permet pas de qualifier un aménagement d’utile. Les travaux de commodité rendent l’usage des installations existantes plus aisé, apportant un perfectionnement raffiné, supérieur à ce qui se fait normalement, ou créant de nouvelles facilités grâce à des innovations sortant de l’ordinaire. La création, lors de travaux de réfection de l’ascenseur défectueux d’un immeuble, d’un niveau supplémentaire permettant de supprimer la montée de quatre marches d’escalier dont les coûts représentent 17% de l’enveloppe budgétaire, doit être qualifiée de travaux somptuaires et la décision doit être prise à l’unanimité. S’il est vrai que la loi fédérale du 13 décembre 2002 sur l’élimination des inégalités frappant les personnes handicapées (LHand) est applicable en l’espèce, l’élimination des inégalités est limitée par le principe de proportionnalité. L’inégalité n’a pas à être supprimée lorsqu’il y a disproportion entre l’avantage qui serait procuré aux personnes handicapées et, entre autres, la dépense qui en résulterait. En l’espèce, l’amélioration visée profite abstraitement à tous les propriétaires d’étages, mais il est évident que seules les personnes à mobilité réduite, les personnes âgées et les familles avec poussettes y trouvent une utilité concrète. L’immeuble n’étant pas une résidence de luxe, il convient d’admettre que le coût des travaux est disproportionné par rapport à l’installation d’une rampe électrique.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 712q et 712r CC.

Droit de démission de l’administrateur nommé par le juge ; la communauté des propriétaires d’étages est liée à l’administrateur par une relation juridique comprenant deux éléments : un élément corporatif, c’est-à-dire la nomination de l’administrateur en tant qu’organe par l’assemblée des propriétaires d’étages ou par le juge et un élément contractuel, à savoir un contrat qui se conclut en sus, entre la communauté des propriétaires d’étages et l’administrateur (en principe, un contrat de mandat assujetti aux art. 394 ss CO). Le but de l’art. 712r al. 3 CC est d’empêcher que l’assemblée des propriétaires d’étages puisse réduire à néant le droit conféré à l’art. 712q al. 1 CC de demander au juge la nomination d’un administrateur en prenant une décision à la majorité en vertu de l’art. 712r al. 1 CC. L’art. 712r al. 3 CC limite uniquement l’élément corporatif en empêchant l’assemblée des propriétaires d’étages de révoquer l’administrateur lorsque ce dernier a été désigné par le juge. En revanche, l’art. 712r al. 3 CC ne concerne pas l’élément contractuel, les deux parties pouvant résilier le contrat en tout temps. Le juge ne peut pas imposer le mandat à l’administrateur ; sa décision ne remplace que la décision de nomination de l’assemblée des propriétaires d’étages. De la même manière, l’art. 712r al. 3 CC n’empêche pas la résiliation du contrat par la communauté des propriétaires d’étages ou par l’administrateur.

• Copropriété
• Propriété par étages

Art. 647b al. 1, 648 al. 2 et 712g CC.

Si les propriétaires d’étages ont adopté des restrictions conventionnelles admissibles, en particulier s’ils ont convenu de soumettre l’immeuble à une certaine affectation, l’accord de tous est nécessaire pour un changement dans la destination de l’immeuble ou d’une part d’étage (art. 648 al. 2 CC). Il y a un changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures juridiques, l’usage et l’affectation économique de l’immeuble en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La destination actuelle de l’objet est ainsi reléguée au second plan. L’affectation de l’immeuble détenu en propriété par étages est à cet égard déterminante : tant que subsiste le caractère global de l’immeuble, la transformation d’une seule unité d’étage ne conduit pas à un changement d’affectation au sens de l’art. 648 al. 2 CC. Le changement dans la destination de la chose doit être distingué de son changement d’utilisation qui, selon l’art. 647b al. 1 CC, doit être décidé à la double majorité. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété par étages en vertu du renvoi de l’art. 712g al. 1 CC, et ce également en relation avec les parties exclusives si un règlement d’administration et d’utilisation a été établi. En l’espèce, la modification réglementaire envisagée entraîne un changement de destination de l’immeuble. L’accord de tous les propriétaires d’étages est dès lors nécessaire. Outre les égards dus à la bonne tenue de l’immeuble, le règlement précédent faisait expressément référence à l’exigence de tranquillité et d’absence de gêne liée aux bruits et trépidations dans l’exercice éventuel d’une profession. Or, en se limitant à se référer au respect de la « bonne tenue » de l’immeuble dans l’activité professionnelle exercée, tout en supprimant les exigences liées à la tranquillité de l’environnement, l’assouplissement réglementaire litigieux crée, vu la petite structure du bâtiment (trois unités d’étages), une incompatibilité potentielle avec la destination initiale de l’immeuble, à savoir l’habitation dans un environnement paisible.

• Droit de gage immobilier

Art. 839 al. 3 CC.

L’art. 839 al. 3 CC prévoit que l’inscription d’une hypothèque légale ne peut avoir lieu que si le propriétaire du fonds ne fournit pas des sûretés suffisantes au créancier. Les sûretés doivent offrir, quantitativement et qualitativement, la même couverture que l’hypothèque elle-même. Quantitativement, elles doivent comprendre le capital, les intérêts moratoires et les intérêts contractuels. S’agissant des intérêts moratoires, ils ne sauraient être restreints dans le temps. Pour cette raison, dans le cas d’espèce, les sûretés fournies ne sont quantitativement pas suffisantes. Qualitativement, la durée de validité des sûretés peut être limitée de manière relative afin d’obliger le créancier à exiger leur versement dans un laps de temps raisonnable (par exemple, un délai de 120 jours dès l’entrée en force du jugement condamnant le débiteur ou la ratification par le juge d’une convention entre les parties a été considéré comme adéquat). Dans le cas d’espèce, ce délai de 120 jours est toutefois couplé à un délai échéant le 31 décembre 2016, se prolongeant automatiquement d’un an tant qu’un jugement ou une convention ne sont pas entrés en force. Si le jugement ou la convention deviennent exécutoires le 17 décembre 2016, le délai de 120 jours commence à courir à ce moment et devrait échoir au début de l’année suivante. Or, il sera interrompu par le délai fixé au 31 décembre 2016. Dans ce cas, le délai pour agir est trop court, raison pour laquelle les sûretés fournies par le débiteur ne sont pas qualitativement suffisantes.

• Droit de gage immobilier

Art. 839 al. 2 CC.

Dans un cas de sous-traitance, l’action en inscription définitive de l’hypothèque légale peut être ouverte contre le propriétaire de l’immeuble, indépendamment d’une action en paiement de la créance envers l’entrepreneur général. En cas de faillite de l’entrepreneur général, le sous-traitant qui n’a pas été payé dispose d’un acte de défaut de biens après faillite valant reconnaissance de dette, lui permettant de diriger une poursuite en réalisation de gage contre le tiers débiteur (c’est-à-dire le propriétaire de l’immeuble) en application de l’art. 89 al. 2 de l’ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI). L’envoi d’une facture constitue un indice selon lequel l’entrepreneur sous-traitant estime que l’ouvrage est quasiment achevé. Cependant, dans le cas d’espèce, selon un récapitulatif des heures, des ouvriers ont encore passé quatorze heures sur le chantier, ce qui dépasse de simples travaux de retouche et/ou de peu d’importance. En outre, par la suite, une séance a eu lieu sur place entre l’entrepreneur général et le sous-traitant, au cours de laquelle les représentants des deux sociétés ont fait le tour de chaque appartement avec un double de la confirmation de commande et se sont mis d’accord sur les travaux à effectuer déjà facturés, les travaux à réaliser et à facturer et les travaux à effectuer sous garantie. Cette séance représente la livraison des travaux, puisque c’est à ce moment-là que le sous-traitant a su quelles prestations étaient acceptées en l’état et ce qu’il lui restait à effectuer, contre paiement ou sous garantie. Depuis le 1^er janvier 2012, l’inscription de l’hypothèque légale doit être obtenue au plus tard dans les quatre mois qui suivent l’achèvement des travaux (art. 839 al. 2 CC). Avant cette date, le délai était de trois mois. Dans le cas d’espèce, les travaux se sont terminés au mois de décembre 2011. Il faut dès lors déterminer si l’ancien ou le nouveau droit est applicable à ce délai. La question de la rétroactivité du nouvel art. 839 al. 2 CC fait l’objet de controverses doctrinales. Selon le Tribunal fédéral, le nouveau délai de quatre mois de l’art. 839 al. 2 CC commence à courir à l’achèvement des travaux, même si ceux-ci ont été terminés avant le 1^er janvier 2012, pour autant que le délai ne soit pas déjà échu à cette date (art. 2 à 4 Tit. fin. CC). Lors de travaux de menuiserie, exécutés à la fois sur des parties privatives et communes en vertu d’un contrat unique, portant sur des ouvrages de même nature et présentant entre eux une unité fonctionnelle, c’est l’achèvement de l’ensemble des travaux qui détermine le point de départ du délai (et ce même si l’entrepreneur a établi des factures séparées pour les parties communes et pour les différents appartements).

• Droit de gage mobilier

Art. 27 al. 2, 884 ss CC ; 19 al. 2 CO.

Droit de gage mobilier en garantie de toutes créances actuelles et futures éventuelles ; le contenu du contrat constitutif de gage n’est pas réglementé spécialement par les art. 884 ss CC. Il s’agit d’un contrat innomé. Le constituant doit exprimer sa volonté de créer un droit de gage mobilier. Il droit en outre désigner la créance garantie par ce droit et l’objet grevé. Un droit de gage peut valablement garantir une créance quelconque, exigible ou non, actuelle ou future, conditionnelle ou inconditionnelle, ou simplement éventuelle. Il peut garantir non seulement une créance contractuelle mais aussi une créance de dommages-intérêts d’une banque contre son client, en relation avec le contrat passé avec lui. Le droit de gage peut également garantir une créance en restitution de l’enrichissement illégitime qui naîtra de l’annulation, de la nullité ou de la révocation du contrat par ailleurs conclu entre la banque et le client, lorsque les parties en sont expressément convenues ou que cela doit être admis selon leur volonté hypothétique (à ce sujet, voir également TF 4A_62/2016 du 8 novembre 2016 [f]). Le principe de spécialité ne s’applique pas strictement : la créance garantie ne doit être déterminée ni qualitativement, ni quantitativement. Le principe de l’accessoriété subit également une exception du fait que le droit de gage mobilier sur une créance future naît déjà au moment du transfert de possession de l’objet du gage ou, pour les créances et autres droits non incorporés dans un titre, au moment du contrat de disposition en la forme écrite, en dépit du fait que la créance future ne soit pas encore née. Tant que la créance garantie n’est pas éteinte, le droit de gage subsiste et permet à la banque de retenir les objets grevés. Si un gage garantit plusieurs créances, l’obligation de restituer les choses gagées ne prend naissance qu’au moment où la dernière créance garantie a été réglée. Par conséquent, l’engagement de garantir toutes les créances futures qu’une personne pourrait avoir envers une autre, sans que celles-ci soient définies par une limite dans le temps, par le genre d’affaires dont elles résultent ou par la manière dont le créancier les a acquises est nul en vertu des art. 27 al. 2 CC et 19 al. 2 CO qui protègent contre les engagements excessifs. En l’espèce, les créances en libération de la banque n’étaient pas suffisamment prévisibles au moment de la conclusion du contrat ; elles ne sont dès lors pas suffisamment déterminées.

• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 679 et 684 ss CC.

Responsabilité du propriétaire d’immeuble en cas d’excès du droit de propriété ; l’art. 679 CC peut trouver application lorsque le bien-fonds d’où émane l’atteinte appartient à une collectivité publique. Ce principe s’applique sans restriction lorsque le bien-fonds ressortit au patrimoine financier. S’agissant de biens du patrimoine administratif ou de biens destinés à l’usage commun, l’art. 679 CC ne s’applique pas si les immissions proviennent de l’utilisation, conforme à sa destination, d’un ouvrage d’intérêt public pour la réalisation duquel la collectivité disposait du droit d’exproprier et si la tâche publique ne peut pas être exécutée sans provoquer des immissions dans les environs. En l’espèce, l’Etat du Valais exerce sa souveraineté sur le Rhône qui fait partie du domaine public du canton, ce qui justifie, sur le principe, d’appliquer l’art. 679 CC. Le propriétaire foncier a en principe la qualité pour défendre non seulement lorsqu’il cause lui-même le dommage, mais également quand celui-ci est le fait d’une tierce personne qui utilise directement l’immeuble et qui y est autorisée en vertu du droit privé ou public. Une exception à ce principe est admise lorsque le droit accordé au tiers prive le propriétaire de toute maîtrise de son fonds (par exemple, l’octroi d’un droit de superficie). En l’espèce, la collectivité publique n’a pas abandonné toute maîtrise sur ces portions du domaine public. Au contraire, elle a défini de manière précise la façon dont les tiers pouvaient procéder à l’extraction industrielle. Elle pouvait au besoin retirer l’autorisation et sanctionner les bénéficiaires. Elle doit dès lors répondre du fait des usagers régulièrement autorisés, même s’ils ont méconnu des dispositions réglementaires. Les circonstances du cas d’espèce ne sont pas de nature à interrompre le lien de causalité (adéquate) entre l’excès du propriétaire, respectivement de ses usagers, et l’atteinte subie par le demandeur sur ses cultures fruitières. En effet, la remontée de la nappe phréatique qui a provoqué les inondations est la conséquence de l’extraction de gravier par les usagers autorisés au-delà de la profondeur prescrite.

• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 684 CC.

Les immissions psychiques ou morales provoquent, chez les voisins de l’exploitant d’un fonds, un sentiment désagréable tel que la répugnance ou l’angoisse. Dans le cas d’espèce, le requérant se plaint d’immissions psychiques provoquées par la pose d’une antenne-relais. Il invoque, dans un premier grief, la crainte d’une atteinte à sa santé. Pour admettre ce grief, plusieurs critères doivent être remplis. Tout d’abord, la crainte doit être concrète et revêtir une certaine intensité, ce qui signifie que des recherches scientifiques et techniques doivent attester d’une possible relation de cause à effet entre l’installation en question et un danger imminent. Ceci admis, il convient d’analyser la situation de l’immeuble, notamment la distance entre l’installation et celui-ci afin d’estimer si le danger imminent est d’une intensité telle que le voisin ne peut objectivement utiliser son immeuble que sous l’emprise de la peur. Dans le cas d’espèce, l’antenne-relais respecte toutes les règles de protection de l’environnement et en particulier les normes sur les rayonnements. L’immission doit ainsi être déniée. Pour le même motif, le second grief du requérant, à savoir la crainte d’une diminution de valeur de son immeuble, doit également être rejeté.

• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 779c CC et 261 s. CO.

Expiration du droit de superficie ; en cas d’aliénation de l’objet loué ou d’octroi d’un droit réel limité qui équivaut à un changement de propriétaire, le bail passe à l’acquéreur de par la loi (art. 261 s. CO). Une application par analogie de ce principe au cas d’extinction du droit de superficie, qui aurait pour conséquence que le bail passe du superficiaire au propriétaire, se justifie uniquement lorsque le locataire ne pouvait pas prévoir l’expiration de ce droit. Tel n’est pas le cas d’espèce. En effet, le droit de superficie a pris fin à l’expiration de la durée pour laquelle il était prévu (art. 779c CC). En outre, comme le locataire avait fait annoter son bail sur le droit de superficie immatriculé au registre foncier, il ne pouvait ignorer que son bailleur n’était pas propriétaire mais superficiaire.

• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 662 al. 1, 695 CC ; 156 de la loi valaisanne d’application du code civil suisse du 24 mars 1998 (LACC/VS).

Le recourant prétend qu’il bénéficie notoirement et depuis fort longtemps d’un chemin d’accès agricole, qui sans être formellement inscrit au registre foncier, est toujours utilisé pour l’exploitation et l’entretien de son entreprise agricole. Les intimés estiment que la servitude n’existe pas puisqu’elle n’est pas inscrite au registre foncier. En outre, ils considèrent que le passage pourrait s’exercer plus à l’est, sur des parcelles appartenant pour la plupart au recourant. L’acquisition par prescription acquisitive d’une servitude peut se faire sur la base de l’art. 662 al. 1 CC, par renvoi de l’art. 731 al. 3 CC. En l’espèce, l’acquisition par prescription ne peut pas être admise. En effet, il n’existe pas de preuve de l’existence de la servitude (par exemple, sur un plan) avant 1992. En outre, son exercice paisible pendant 30 ans ne peut pas être prouvé, les témoignages y relatifs n’étant pas concluants. L’acquisition sur la base des art. 695 CC et 156 LACC/VS n’est pas non plus possible car, en l’espèce, le passage revendiqué n’est pas occasionnel. En outre, il ne correspond pas à une nécessité absolue ; une autre desserte serait possible plus à l’est. Au vu de ce qui précède, la servitude de passage n’existe pas.

• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 674 al. 3 CC.

Lorsque le propriétaire d’un fonds viole une servitude d’interdiction de bâtir précédemment constituée sur sa parcelle, l’art. 674 al. 3 CC peut trouver application par analogie si le constructeur est de bonne foi. Cependant, une servitude d’empiétement au sens de l’art. 674 al. 3 CC ne peut être constituée que si sa constitution a été réclamée par l’une des parties et si le tribunal l’ordonne dans son dispositif, la partie de terrain concernée étant clairement délimitée.

• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 736 al. 1 CC.

L’impossibilité d’exercer la servitude entraîne la perte de toute utilité pour le fonds dominant au sens de l’art. 736 al. 1 CC. Tel est le cas lorsqu’il se révèle qu’un droit de passage grevant différentes parcelles situées à la suite l’une de l’autre n’existe pas sur l’une d’elles.

• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 694 CC.

Passage nécessaire ; la condition de l’accès suffisant n’est en principe pas remplie pour une parcelle accessible uniquement à pied. Dans une zone à bâtir, et pour autant que les conditions d’octroi d’une servitude de passage nécessaire soient remplies, le propriétaire du fonds peut exiger un passage pour des véhicules si la topographie du fonds le permet. En zone à bâtir, toutes les parcelles sont équipées. Les plans de zones doivent prévoir les voies d’accès aux différents biens-fonds, en fonction de leurs besoins déterminés par l’affectation qui leur est assignée. Le recours à un passage nécessaire fondé sur le droit privé est donc en principe superflu. Il peut toutefois arriver qu’une parcelle ne dispose pas d’une voie d’accès. Dans ce cas, le propriétaire du fonds concerné doit tout d’abord recourir aux moyens offerts par le droit public pour obtenir un accès suffisant. Il doit être en mesure de démontrer que l’autorité compétente n’a pas prévu d’accès suffisant. Ces conditions remplies, il peut introduire une action civile en constitution d’une servitude de passage nécessaire. Celle-ci est introduite en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement demandé en raison de l’état antérieur des propriétés et des voies d’accès (art. 694 al. 2 CC). En l’espèce, l’autorité cantonale a constaté qu’au vu de la configuration des lieux, un passage à pied menant à la voie publique n’était pas suffisant. Par conséquent, même si le propriétaire a effectué une division cadastrale qui l’a privé d’un passage à pied, on ne peut pas considérer qu’il s’est lui-même privé de l’accès suffisant à la voie publique. Sur le principe, il peut donc exiger la constitution d’une servitude de passage nécessaire.

• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 736 et 738 CC.

Extinction d’une servitude foncière ; pour déterminer le contenu d’une servitude, il convient de procéder selon l’ordre prévu à l’art. 738 CC. Le juge doit tout d’abord se reporter à l’inscription au registre foncier, c’est-à-dire l’inscription au feuillet du grand livre (art. 738 al. 1 CC). Si elle est claire, elle fait règle. Si elle manque de clarté, la servitude doit alors être interprétée selon son origine, à savoir l’acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (le contrat de servitude et le plan). Le titre d’acquisition doit être interprété selon la volonté commune des parties ou, si elle ne peut être déterminée, selon le principe de la confiance. Vis-à-vis des tiers, ces principes d’interprétation sont toutefois restreints par le principe de la foi publique du registre foncier (art. 973 CC). Ainsi, les circonstances personnelles et individuelles et les motifs qui ont été déterminants lors de la constitution de la servitude ne peuvent pas être opposés aux tiers s’ils ne ressortent pas du contrat constitutif de servitude et ne sont pas reconnaissables pour des tiers. Il ressort de l’acte constitutif que la servitude n’a pas été uniquement constituée pour éviter d’abattre un poirier qui empêchait la construction d’un chemin à un autre endroit, mais également pour permettre un accès plus aisé à la voie publique. Par conséquent, l’abattage de l’arbre n’enlève pas toute utilité à la servitude (art. 736 CC). Le recourant fait valoir que la servitude constitue une sorte de passage nécessaire et qu’elle doit donc s’éteindre si l’état de nécessité n’existe plus (le poirier a été abattu). Or, pour que la constitution d’une servitude de passage nécessaire puisse être opposée aux tiers, il doit ressortir clairement de l’inscription qu’il s’agit d’une servitude nécessaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Art. 928 CC.

Le trouble de la possession est illicite lorsqu’il n’est autorisé ni par la loi ni par le possesseur. Lorsqu’une atteinte a tout d’abord été autorisée par le possesseur, un trouble illicite ne peut naître que suite à une action. Par conséquent, lorsqu’un entrepreneur, qui conteste la validité de la résiliation des relations contractuelles par son cocontractant, refuse d’enlever son matériel de chantier du bien-fonds objet des travaux, il ne commet pas de trouble.

• Protection de la propriété

Art. 641 al. 2 CC.

La présence d’une canalisation souterraine a des conséquences physiques directes sur la substance du bien-fonds qu’elle traverse, raison pour laquelle le propriétaire de l’immeuble concerné dispose d’une action négatoire fondée sur l’art. 641 al. 2 CC et non une action fondée sur l’art. 679 CC. Toutefois, lorsque la conduite remplit des tâches d’intérêt public, que son exploitant dispose d’une concession et qu’il possède le droit d’exproprier, le propriétaire touché ne peut invoquer l’action négatoire. Il doit plutôt requérir une indemnité d’expropriation auprès du juge de l’expropriation. Pour qu’une telle conclusion s’impose, il ne suffit pas que les conditions de l’expropriation soient remplies. Il faut en outre que le droit d’exproprier ait effectivement été octroyé.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Copropriété

Art. 682 al. 1 CC.

Le fait que l’un des copropriétaires désire vendre plusieurs immeubles pour un prix global n’empêche pas les autres copropriétaires d’exercer leur droit de préemption uniquement sur l’un des immeubles. Dans le cas d’espèce, il s’agit de trois immeubles : le premier comporte une maison d’habitation, le second un jardin et le troisième une cour. Le copropriétaire bénéficiaire du droit de préemption peut n’acquérir que la parcelle du jardin et celle de la cour. La seule limite à cette faculté est posée par l’art. 655a 2 CC relatif aux immeubles dépendants.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Copropriété

Art. 651 CC ; 29 al. 2 CPC.

L’accord de l’usufruitier d’une part de copropriété n’est pas nécessaire à la suppression de la copropriété. La vente aux enchères de la chose effectuée dans le cadre du partage de la copropriété provoque de par la loi la perte de l’usufruit. Le cas échéant, l’usufruitier a droit à la contre-valeur qui a remplacé la chose. Il peut en outre réclamer des dommages-intérêts si le nu-propriétaire a provoqué par sa faute la perte de la chose. Les actions des art. 650 s. CC doivent être intentées au lieu de situation de l’immeuble, en vertu de l’art. 29 CPC. La réplique liée à une action réelle concernant la soulte due par un copropriétaire peut être élevée au lieu de situation de l’immeuble, même s’il s’agit d’une prétention personnelle avec effet propter rem.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Copropriété

Art. 651 CC.

Si les copropriétaires ne s’entendent pas sur le mode de partage, le juge le détermine. Il ne peut toutefois le fixer totalement librement, car il est lié par les conclusions concordantes des parties, même si les modalités sont encore litigieuses. A défaut d’accord entre les copropriétaires, le juge statue selon sa libre appréciation. Selon l’art. 570 CPC/VD, auquel renvoie l’art. 595 al. 1 CPC/VD, s’il n’est pas fait opposition à la demande de partage ou lorsque l’opposition a été définitivement écartée, le président du tribunal désigne un notaire ayant pour mission de tenter un partage à l’amiable. En l’absence d’accord, le notaire constate les points sur lesquels porte le désaccord des parties et fait des propositions en vue du partage. Devant le notaire, les parties peuvent discuter librement sans être liées par ce qu’elles ont dit ou proposé ; ce n’est que dans les mémoires présentés au président après l’échec des pourparlers qu’elles fixent leur position respective sur le fond, en prenant des conclusions. Il est vrai que dans le cas d’espèce, selon l’expertise notariale, les parties étaient d’accord sur le mode de partage. Tel n’était cependant plus le cas dans les conclusions qu’elles ont formulées suite à la communication du rapport d’expertise notariale. C’est ainsi à juste titre que la cour cantonale a retenu que les parties ne s’étaient pas entendues sur le mode de partage de l’immeuble et qu’elle a ordonné la vente aux enchères publiques de celui-ci.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de gage

Art. 839 al. 3, 2^e phr. CC .

Sûretés tenant lieu d’inscription provisoire de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ; les sûretés prennent la place de l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Pour cette raison, elles doivent offrir la même couverture que l’hypothèque elle-même. Le juge saisi de l’action en inscription définitive d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n’examine qu’à titre préjudiciel la créance personnelle de l’entrepreneur en paiement de ses prestations, à la seule fin de fixer le montant à concurrence duquel l’immeuble doit répondre, autrement dit la somme garantie par le gage. Sauf stipulation complémentaire expresse mettant définitivement fin au litige, l’accord sur la fourniture de sûretés laisse subsister le litige au stade où il se trouvait avant que les sûretés ne soient fournies ; l’action qui continue contre le propriétaire est toujours celle qui porte sur le montant du gage. Cependant, au lieu de se demander si et à concurrence de quel montant l’immeuble doit répondre de la créance en paiement des prestations de l’entrepreneur, la contestation a désormais pour objet la question de savoir si et dans quelle mesure les sûretés fournies devront répondre de ladite créance.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de voisinage

Art. 679, 684 CC.

L’art. 679 CC permet au voisin d’obtenir la réparation du dommage subi à la suite d’une violation des art. 684 ss CC. Cette disposition trouve application sans restriction lorsque l’atteinte provient d’un fonds appartenant à une personne privée. Elle s’applique aussi lorsque le fonds d’où émane l’atteinte appartient à une collectivité publique, ce sans restriction lorsque ce fonds entre dans le patrimoine fiscal de celle-ci, mais en principe également lorsqu’il relève de son patrimoine administratif ou que son usage est commun. Dans cette dernière hypothèse, l’application de l’art. 679 CC ne doit toutefois pas avoir pour conséquence d’entraver la collectivité publique dans l’application de ses tâches. Par conséquent, lorsque les immissions proviennent d’un ouvrage d’intérêt public pour lequel le propriétaire ou le concessionnaire bénéficie du droit d’exproprier, et que ces immissions ne peuvent être évitées ou ne peuvent l’être qu’à des coûts disproportionnés, le voisin se voit privé des droits garantis par le Code civil. Il peut alors prétendre au versement d’une indemnité d’expropriation, obtenue à l’issue d’une procédure d’expropriation formelle, qui se substitue à l’action privée. Il n’appartient donc plus au juge civil, mais au juge de l’expropriation, de statuer sur l’existence du droit à l’indemnité et sur le montant de celle-ci.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Propriété par étage

Art. 647c à 647e, 712g CC.

Ttravaux de construction relatifs à des parties communes, dans l’intérêt de quelques propriétaires d’étages. Le toit d’un bâtiment, aménagé en terrasse, est une partie commune même si elle fait l’objet d’un droit d’usage particulier. Les art. 647 ss CC sont dès lors applicables. Lorsque les travaux de construction présentent un intérêt exclusivement pour un ou quelques rares propriétaires d’étages, ils doivent être considérés, du point de vue de la communauté, comme des travaux somptuaires.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 261, 261a CO ; 779c CC.

En cas d’aliénation de l’objet loué ou d’octroi d’un droit réel limité qui équivaut à un changement de propriétaire, le bail passe à l’acquéreur de par la loi (art. 261 s. CO). Une application par analogie de ce principe au cas d’extinction du droit de superficie, qui aurait pour conséquence que le bail passe du superficiaire au propriétaire, se justifie uniquement lorsque le locataire ne pouvait pas prévoir l’expiration de ce droit. Tel n’est pas le cas d’espèce. En effet, le droit de superficie a pris fin à l’expiration de la durée pour laquelle il était prévu. En outre, le locataire ayant fait annoter son bail sur le droit de superficie immatriculé au registre foncier, il ne pouvait ignorer que son bailleur n’était pas propriétaire mais superficiaire.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 973, 974b al. 2, 975 CC.

En cas de réunion d’immeubles grevés par des servitudes, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les ayants droit y consentent ou si leurs droits ne sont pas lésés à raison de la nature de la charge (art. 974b al. 2 CC). Le report de la charge liée à la servitude s’étend formellement sur la totalité du nouvel immeuble (principes de l’unité foncière et de l’indivisibilité des droits réels). Cependant, matériellement, elle ne peut s’étendre à l’entier de la parcelle réunie que si le propriétaire de celle-ci modifie le contrat constitutif originaire et procède aux opérations nécessaires, en établissant un contrat de servitude et en procédant à son inscription au registre foncier. A la lecture de l’acte de réunion, le bénéficiaire de la servitude devait en déduire que le report de la servitude sur l’entier de la nouvelle parcelle n’était que formel. Il ne pouvait partir du principe que la servitude était « matériellement étendue » à la parcelle issue de la réunion parcellaire dans toute sa surface. Dès lors que l’une des conditions matérielles de l’inscription constitutive – à savoir le titre juridique valable – fait défaut, l’inscription de la servitude dans le sens d’une extension à toute la parcelle grevée est indue (art. 974 al. 2 CC). La rectification du registre foncier peut être ordonnée selon l’art. 975 CC.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Servitude

Art. 736 CC ; 154 CO.

Libération judiciaire d’une servitude de passage ; les parties ont convenu de constituer une servitude de passage assortie d’une condition résolutoire. Il est toutefois interdit d’inscrire au registre foncier des servitudes assorties de telles conditions. La condition résolutoire convenue par les parties a dès lors uniquement un effet personnel ; elle ne peut être opposée aux tiers, à moins que cette clause n’ait été reprise par eux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La servitude n’a dès lors pas pu s’éteindre. Reste à savoir si les propriétaires du fonds servant peuvent demander la libération judiciaire de la servitude. La radiation de la servitude peut être exigée par le propriétaire grevé si la servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant. Pour en juger, il convient de garder à l’esprit que la servitude ne peut pas être utilisée pour un autre but que celui pour lequel elle a été prévue. Une servitude qui a été prévue pour accéder à une maison n’a plus d’intérêt pour son bénéficiaire si elle garde une utilité uniquement pour permettre au jardinier d’effectuer ses travaux plus commodément ou pour faciliter un déménagement.

• Droits réels mobiliers

Art. 884 ss CC.

Gage mobilier en faveur d’une banque ; caractère déterminable de la créance garantie et de l’objet du gage. Dans le cas d’espèce, l’acte de nantissement signé par le client définit de manière large mais déterminable l’objet du gage. Le contrat prévoit que toutes les créances actuelles ou futures de la banque envers le constituant sont garanties. Dans le cas d’espèce, le client a acquis des parts dans un fonds d’investissement, puis les a revendues et a touché le produit de vente, que la banque a encaissé pour lui reverser sur son compte. Si les liquidateurs du fonds réclament à la banque la restitution du produit de vente au motif que les parts ont été surévaluées, la créance dont se prévaut la banque à l’égard de son client est étroitement liée à une opération d’investissement s’inscrivant dans des relations d’affaires prévisibles. Une telle créance est par conséquent couverte par le droit de gage. Même si la créance n’est pas certaine, puisqu’il n’est pas sûr que l’action des liquidateurs sera admise, la procédure ouverte à l’égard de la banque est suffisante pour que la banque puisse exercer ses prérogatives en retenant les participations du client dans divers fonds et en refusant de restituer le solde de ses comptes bancaires.

• Droits réels immobiliers

Art. 651 CC.

Les copropriétaires sont libres de partager la copropriété comme ils le veulent (art. 651 al. 1 CC). Si les copropriétaires ne s’entendent pas sur le mode de partage, chacun d’eux peut ouvrir action en partage ( 651 al. 2 CC). Le juge détermine le mode de partage. En l’espèce, les parties ne s’entendent pas sur le mode de partage de la copropriété. Seul l’art. 651 al. 2 CC peut dès lors s’appliquer. Or, le recourant souhaite reprendre la part de l’intimée moyennant reprise des dettes hypothécaires et paiement d’une soulte. Ce mode de partage est prévu uniquement à l’art. 651 al. 1 CC, mais pas à l’art. 651 al. 2 CC. Comme le partage en nature n’intervient pas, c’est à juste titre que le partage de la copropriété par la vente aux enchères publiques est admis (consid. 2).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 738 al. 1 et 2 et 740 CC.

Selon l’art. 738 al. 1 CC, il convient de se référer à l’inscription au Grand livre pour interpréter une servitude. Si l’inscription est sommaire ou nécessite des précisions, il y a lieu de se référer à l’acte constitutif déposé au registre foncier comme pièce justificative. En vertu de l’art. 738 al. 2 CC, si cela ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, il faut se référer à la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi. Il convient de réserver, en outre, l’art. 740 CC qui permet d’utiliser, pour certaines servitudes, le droit cantonal et l’usage des lieux comme moyens d’interprétation complémentaires.

• Droit foncier rural

Art. 6 al. 1 et 84 LDFR

Définition de l’immeuble agricole. Afin de déterminer si un immeuble est encore approprié à un usage agricole au sens de l’art. 6 al. 1 LDFR, il convient en premier lieu de tenir compte de ses caractéristiques objectives. Cependant, l’on doit aussi tenir compte de son utilisation effective durant de longues années. Cette prise en compte de l’affectation subjective d’un immeuble peut ainsi aboutir à soustraire au régime de la LDFR, entre autres éléments, un parc attenant à une villa et qui, situé en zone agricole, se prêterait aussi, sur la base de critères purement objectifs, à un usage agricole ou horticole (consid. 2.2). Trois conditions doivent être remplies : 1) l’usage non agricole doit avoir duré quelques dizaines d’années ; 2) l’usage agricole ne doit, objectivement, plus être vraisemblablement envisageable pour l’avenir ; 3) les installations qui ont été érigées sur le terrain doivent l’avoir été de manière légale (consid. 3). Concrètement, une parcelle agrémentée d’une piscine, contiguë au bien-fonds sur lequel est érigée la maison et utilisée depuis une quarantaine d’années comme parc d’agrément remplit ces conditions (consid. 4).

• Droit foncier rural

Art. 2 al. 2 lit. c, 4 al. 2 et 63 LDFR

Autorisation d’acquisition d’une exploitation agricole. Lorsqu’un terrain situé en dehors de la zone à bâtir et qui fait partie d’une exploitation agricole est en partie intégré dans une zone à bâtir en raison d’un dézonage, il peut être demandé une exception à l’application du principe de l’interdiction du partage matériel. Si cette exception est accordée, la LDFR ne s’applique plus au terrain situé en zone à bâtir. Jusqu’à ce que cette autorisation soit accordée, le terrain est soumis à la LDFR conformément à l’art. 2 al. 2 lit. c (consid. 4).

Pour qu’une personne morale remplisse les conditions d’autorisation d’acquisition d’une exploitation agricole, il est nécessaire que le titulaire de la participation majoritaire à ladite personne morale l’exploite à titre personnel, mais pas que l’exploitation agricole soit l’activité principale de la personne morale (consid. 5.5 in fine).

Chaque transfert d’action d’une société qui possède une exploitation agricole s’apparente économiquement à une transmission de propriété et est subordonné dans tous les cas, indépendamment de l’art. 4 al. 2 LDFR, au régime de l’autorisation et à la procédure des art. 61 ss LDFR, dans le cadre de laquelle les motifs de refus de l’art. 63 LDFR sont examinés (dont la qualité d’exploitant à titre personnel) (consid. 5.6.1).

S’agissant des exigences fondées sur les règles d’acquisition, la simple possibilité théorique d’une future fraude à la loi ne peut pas justifier un refus de l’autorisation. Il apparaît à cet égard impératif que le capital d’une société par actions qui possède une exploitation agricole se compose uniquement d’actions nominatives, qui, de surcroît, doivent en dernier lieu être possédées par des personnes physiques (ce qui évince les holdings). De même, chaque modification de la composition du capital d’une telle société est subordonnée à autorisation (consid. 5.6.2).

• Droit foncier rural
• Droits réels immobiliers

Art. 25 à 27 LDFR et 681 ss CC.

Délai durant lequel le neveu du défunt peut exercer un droit d’emption légal pour acquérir l’entreprise agricole comprise dans la succession. Compte tenu du renvoi de l’ 27 al. 1 LDFR, qui soumet l’exercice du droit d’emption des entreprises agricoles aux conditions et modalités applicables au droit de préemption, le droit d’emption légal des art. 25 à 27 LDFR est un droit de préemption pour lequel le cas de préemption est le décès du propriétaire de l’entreprise agricole. L’art. 681a al. 2 CC s’applique par renvoi. Par conséquent, le droit d’emption se périme dans un délai relatif de trois mois et dans un délai absolu de deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier. Le dies a quo du délai relatif de trois mois est un point de départ subjectif, à savoir le moment où le titulaire du droit d’emption a connaissance de sa prétention (consid. 3.3). Le droit d’emption des parents, selon les art. 25 à 27 LDFR, est soumis aux règles du droit de préemption légal des art. 681 ss CC.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Copropriété

Art. 646 CC.

Partage de copropriété d’un immeuble. Les biens propres de l’époux qui ont servi à financer l’acquisition d’un bien à raison de moitié chacun sont utilisés pour financer chacune des parts de copropriété. Il en va de même du crédit hypothécaire, souscrit par les époux codébiteurs solidaires, pour la partie non couverte par les fonds propres (consid. 5.4.3-5.4.5).

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de gage

Art. 230a LP.

Une créance est garantie par une cédule hypothécaire constituée sur deux parcelles inscrites comme sites contaminés. Comme aucun créancier ne demande la réalisation de son gage, les actifs immobiliers de la faillite sont cédés à l’Etat selon la liquidation en cascade prévue par la procédure de l’art. 230a 2-4 LP. Dans une telle situation, en vertu de l’art. 230a al. 3 LP, l’office des faillites doit dresser un état de collocation et un état des charges, ce qui n’est pas fait en l’espèce. En omettant de dresser cet état de collocation, l’office des faillites prive la créancière gagiste de la possibilité de contester utilement l’extinction de sa créance garantie par cédule hypothécaire (consid.5.2).

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de gage

Art. 839 al. 2 CC.

Requête en inscription provisoire d’une hypothèque légale relative à des factures impayées ; précision quant à la notion d’achèvement des travaux et aux preuves que l’entrepreneur doit apporter. En vertu de l’art. 839 al. 2 CC, le délai d’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs de quatre mois court dès l’achèvement des travaux. La preuve du respect de ce délai doit être apportée par la requérante. Elle doit rendre vraisemblable que des prestations donnant droit à une hypothèque légale ont été effectuées dans le délai de quatre mois qui précède l’annotation de l’inscription provisoire.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Droit de gage

Art. 798 al. 1 CC.
Une inscription provisoire d’une hypothèque légale collective peut être refusée si la requérante ne rend pas vraisemblable la réalisation des conditions de l’art. 798 al. 1 CC.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Gage

Art. 82 al. 1 LP

Cédule hypothécaire sur papier cédée en nantissement à une banque pour garantir un prêt. Vente à un tiers, par le débiteur du prêt, des terrains grevés par la cédule. Faillite du débiteur. Dénonciation de la cédule par la banque. Poursuite en réalisation du gage intentée par la banque, en utilisant la cédule comme titre de mainlevée. Opposition du tiers. Mainlevée d’opposition. La cédule hypothécaire sur papier constitue un titre de mainlevée pour le droit de gage également à l’égard du tiers propriétaire du gage. Concernant la créance hypothécaire, une reconnaissance de dette par le débiteur est nécessaire (consid. 4).

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Gage

Art. 827 et 873a CC (art. 853n CC)

Cédules hypothécaires dont la propriété est transférée à une banque à titre fiduciaire afin de garantir un prêt à un tiers. Dénonciation des cédules par le propriétaire et avis au créancier que les dettes seront remboursées au terme du délai de 6 mois. Refus du créancier de restituer les cédules au motif que le propriétaire n’avait pas qualité pour les dénoncer. Le débiteur peut exiger du créancier qu’il lui remette le titre non annulé lorsque la dette contenue dans la cédule hypothécaire sur papier a été intégralement remboursée (art. 873a CC = art. 853n CC ; consid. 2.2). Lorsque le tiers propriétaire du fonds grevé n’est pas le débiteur de la dette, le droit à la restitution de la cédule lui appartient s’il rembourse lui-même le créancier. Le tiers propriétaire est alors subrogé aux droits du créancier qu’il désintéresse et peut demander le transfert de la cédule (art. 827 al. 1 et 2 CC ; consid. 2.3). La subrogation légale ne prend effet qu’avec le paiement du tiers propriétaire. Le paiement préalable est une condition à la remise de la cédule. En cas de refus du paiement, le propriétaire a la possibilité de consigner (consid. 2.6).

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Gage

Art. 798 al. 2 et 816 al. 3 1^ère phrase CC

Si une créance causale est garantie par plusieurs cédules hypothécaires selon l’art. 798 al. 2 CC, les immeubles doivent être réalisés simultanément (art. 816 al. 3 1^ère phrase CC) et les créances abstraites peuvent faire l’objet d’une seule et même réquisition de poursuite et, par conséquent, d’un seul et même commandement de payer (consid. 3.1.2).

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Registre foncier

Art. 966 al. 2 CC et 87 ORF.

Le pouvoir d’examen du conservateur du registre foncier est limité. Il ne lui appartient pas de trancher une question de droit matériel. Selon l’art. 87 ORF, si les conditions de l’inscription au Grand livre ne sont pas remplies, le conservateur du registre foncier doit rejeter la requête d’inscription. Selon l’art. 966 al. 2 CC, le conservateur peut procéder à une inscription provisoire en attendant que la légitimation soit complétée. En revanche, il est contraire au principe de la foi publique du registre foncier d’accepter de suspendre pour une durée indéterminée l’inscription d’un transfert de propriété. Par conséquent, même si le conservateur du registre foncier peut différer sa décision et impartir un délai pour demander l’inscription provisoire, il ne viole pas pour autant le droit fédéral en optant pour le rejet de la réquisition d’inscription s’il a des doutes quant au consentement d’un copropriétaire.

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Registre foncier

Art. 50 al. 1 lit. c et 64 al. 1 lit. b ORF

Réquisition d’inscription au Registre foncier d’un partage successoral ; légitimité des héritiers et de l’exécuteur testamentaire. L’Office du Registre foncier a le devoir de contrôler la qualité d’exécuteur testamentaire sur la base du certificat établi par l’autorité compétente, afin de vérifier si l’exécuteur testamentaire a le pouvoir de disposer de l’immeuble. La réquisition d’inscription pour l’acquisition d’un immeuble, consécutive au partage successoral, doit émaner de la personne légitimée à disposer des biens de la succession, à savoir, dans le contexte d’une succession soumise à l’exécution testamentaire, de l’exécuteur testamentaire, ou à tout le moins avec le concours de celui-ci (consid. 4.1.2 s).

• Droits réels immobiliers
• Droits réels immobiliers > Voisinage

Art. 679 et 684 CC

Les ballons de football tirés depuis un terrain qui atterrissent sur la propriété de voisins ne constituent pas une atteinte directe au droit de propriété de ceux-ci. L’art. 641 CC n’est pas applicable. Il s’agit d’une atteinte indirecte contre laquelle l’action des art. 679 et 684 CC est ouverte (consid. 4).

• Droits réels immobiliers
• Propriété par étages

Art. 68, 649b al. 2 et 712m et n CC.

Décisions prises par l’assemblée générale sans convocation préalable et présence des intimés. L’exclusion de la communauté des propriétaires d’étages s’effectue par le biais d’une procédure judiciaire. En vertu de l’art. 649b al. 2 in fine CC, chaque propriétaire d’étages doit donner son aval à l’introduction d’une telle procédure. Par application analogique de l’art. 68 CC, le propriétaire d’étages menacé d’exclusion a le droit d’être entendu par l’assemblée générale préalablement à l’introduction d’une éventuelle procédure judiciaire. Le propriétaire d’étages qui, en raison d’un conflit d’intérêts, ne peut pas participer à un vote doit toutefois être convoqué à l’assemblée pour pouvoir y exercer son droit d’être entendu avant que toute décision ne soit prise. A défaut, la décision est nulle. En revanche, si tous les propriétaires d’étages sont présents mais que l’assemblée n’a pas été régulièrement convoquée, les décisions prises restent valables dans la mesure où chacun peut faire valoir son point de vue et voter en conséquence (consid. 5.4).

• Droits réels immobiliers
• Propriété par étages

Art. 647b al. 1 et 648 al. 2 CC

Immeuble constitué en propriété par étages destiné à un usage mixte (commercial au rez-de-chaussée, habitation dans les étages). La transformation d’une unité d’étage destinée à l’usage commercial en café-bar alors qu’elle était auparavant utilisée comme librairie-agence de voyage ne change pas la destination de l’immeuble au sens de l’art. 648 al. 2 CC, qui reste destiné à un usage mixte. Toutefois, une telle installation ne respecte pas une interdiction des activités susceptibles d’importuner ou de provoquer un désagrément pour les occupants de la copropriété prévue par le règlement d’administration et d’utilisation de la copropriété. Le café-bar reste en effet ouvert sept jours sur sept, toute la journée et jusque tard dans la nuit (2h00 du matin) et dispose d’une petite terrasse sur le trottoir qui le longe ; il fournit également de la petite restauration aux clients, de sorte qu’outre les nuisances sonores évidentes, les odeurs incommodantes ne peuvent être exclues. Dès lors que l’exploitation du café-bar va au-delà de l’usage commercial autorisé par le règlement d’administration et d’utilisation de la copropriété, la transformation constitue un changement d’utilisation au sens de l’art. 647b al. 1 CC et nécessite à ce titre la double majorité des propriétaires d’étages (consid. 2.3.4).

• Droits réels immobiliers
• Propriété par étages

Art. 712m, 712n et 712t CC

Contestation de l’état des charges (en l’espèce d’une cédule hypothécaire de premier rang) lors d’une poursuite en réalisation du gage immobilier (en l’espèce une hypothèque légale) intentée par une communauté de propriétaires par étages contre l’un desdits propriétaires. Action en contestation de l’état des charges ouverte par l’administrateur de la propriété par étages. En dehors de la procédure sommaire, l’administrateur doit obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires pour ouvrir une telle action. Le cas d’urgence est réservé (art. 712t al. 2 CC ; consid. 5.2.1). L’autorisation doit faire l’objet d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages, soit sous la forme d’un procès-verbal (art. 712n al. 2 CC), soit par voie de circulation avec approbation écrite et unanime de tous les propriétaires d’étages (art. 712m al. 2 CC ; consid. 5.2.2). A défaut d’une telle autorisation ou en cas d’urgence, le juge doit fixer un délai à l’administrateur pour lui permettre d’apporter la preuve de son pouvoir de représentation. Ne pas interpeller l’administrateur à ce sujet relève du formalisme excessif (consid. 5.2.3). Si la preuve de l’autorisation n’est pas apportée par l’administrateur dans le délai fixé par le juge, l’action est irrecevable (consid. 5.3). La ratification postérieure des pouvoirs de l’administrateur et la production de cette pièce devant le Tribunal fédéral est irrecevable, car nouvelle (art. 99 al. 1 LTF ; consid. 5.3).

• Droits réels immobiliers
• Propriété par étages

Art. 649a CC

Règlement de communauté de copropriétaires d’étages mentionné au registre foncier, lequel prévoit l’interdiction d’installer sans l’accord de l’administratrice des « antennes paraboliques visibles » sur les balcons faisant partie des unités de la propriété par étages. Le terme « visible » doit être compris de manière générale et implique que l’antenne parabolique puisse être perçue visuellement à partir d’un point quelconque de perspective, et ce à l’œil nu, sans recourir à d’autres mesures, c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire de faire appel à des moyens auxiliaires techniques (p. ex. des jumelles) et sans efforts physiques (p. ex. en se penchant par-dessus la balustrade du balcon) (consid. 5.2). Une telle interdiction prévue dans un règlement de communauté de copropriétaires d’étages n’est pas contraire au principe de la liberté d’information (art. 16 Cst. et 10 CEDH) si d’autres moyens de recevoir les chaînes souhaitées sont possibles (consid. 6).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 738, 739 et 973 CC

Si le texte de l’inscription au registre foncier n’est pas clair, le contenu et l’étendue d’un droit de passage sont déterminés, entre les parties au contrat de servitude, selon le principe de l’interprétation subjective. La réelle et commune intention des parties doit ainsi être recherchée, conformément à l’art. 18 al. 1 CO. En l’absence d’une telle intention, le principe de la confiance s’applique. Cette interprétation subjective n’est pas applicable aux tiers qui n’ont pas participé à la création de la servitude. Le contrat de servitude doit alors être interprété de manière objectivée, respectivement selon le principe de la confiance (consid. 7.1 ; art. 973 CC). Les normes de droit public peuvent contribuer à l’interprétation du contrat. En l’occurrence, les normes de l’Association des professionnels de la route et des transports ont été prises en compte afin de fixer la largeur d’un passage pour petits véhicules (consid. 7.4).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 973 CC

Droit de passage. Acquéreur d’un fond dominant se fondant de bonne foi sur l’inscription au registre foncier. Inscription ne correspondant pas aux aménagements visibles. Lorsque l’acquéreur a connaissance de faits propres à faire douter de l’exactitude du registre foncier, il doit s’enquérir plus avant. En principe, les limitations résultant de l’état des lieux visibles sur le terrain sont opposables au tiers acquéreur, lequel ne pourra invoquer sa bonne foi s’il n’en a pas pris connaissance. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il en ait pris conscience dans les faits : il suffit qu’il eût pu et dû le réaliser en faisant preuve de l’attention nécessaire (consid. 3).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 736 al. 1 CC.

Conditions de radiation au registre foncier d’une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. En vertu de l’art. 736 al. 1 CC, il convient d’examiner le principe de l’identité de la servitude selon lequel une servitude ne peut pas être maintenue dans un but différent que celui pour lequel elle a été constituée. L’intérêt au maintien de la servitude du propriétaire du fonds dominant doit être examiné afin de savoir si son usage répond encore à son but initial. Le non-usage volontaire de la servitude n’est pas une cause d’extinction, mais peut toutefois constituer un indice de la perte d’utilité et de l’extinction du droit (consid. 4). Le fait qu’une servitude n’ait pas été utilisée pendant une longue période – trente ans dans le cas d’espèce – n’est toutefois pas décisif à cet égard, dans la mesure où, en outre, l’inutilisation du droit de passage peut résulter de la présence d’obstacles tels que des haies ou des buissons par exemple (consid. 5). Si un bien-fonds bénéficiant d’un droit de passage possède une nouvelle voie d’accès, il ne convient pas de conclure à l’inutilité de la première servitude, sauf si la servitude en question est une servitude nécessaire au sens de l’art. 694 al. 1 CC. Si tel n’est pas le cas, il convient d’examiner si le droit de passage n’est pas plus avantageux que l’accès public avant de radier la servitude (consid. 6).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 736 al. 2 CC.
En vertu de l’art. 736 al. 2 CC, une action en dédommagement peut être intentée par le propriétaire du fonds servant lorsque d’une part, l’intérêt qu’avait à l’origine l’ayant droit de la servitude du fond dominant a diminué et, d’autre part, lorsque la charge imposée par la servitude s’est fortement accrue depuis sa constitution, à condition toutefois que l’aggravation de la charge ne soit pas imputable au propriétaire du fonds servant. Il n’y a pas diminution de l’intérêt du propriétaire du fonds dominant si ce dernier doit bénéficier d’un tel accès pour rejoindre sa propre habitation. Il n’est pas possible de retenir qu’une charge accrue est imposée par la servitude lorsque la reconstruction d’un édifice situé sur le fonds en question est imputable au propriétaire du fonds servant (consid. 3.2.2 et 3.2.3).

• Droits réels immobiliers
• Servitude

Art. 738 CC

Fond grevé d’une servitude de non-bâtir créée par pacte successoral et convention de partage. Demande de permis de construire d’une place de parc sur ledit fond. Opposition des voisins fondée sur la servitude. En matière de contrat de servitude, il convient de tenir compte du sens des termes selon leur utilisation locale au moment de l’établissement de la servitude ainsi que du but de celle-ci (consid. 4.3). Le droit public peut servir de base à l’interprétation du contrat de servitude, à titre indicatif. Le droit public ne détermine toutefois pas le contenu du contrat, mais peut uniquement être utilisé pour interpréter la terminologie des contrats privés (consid. 4.4). En l’occurrence, le remblaiement du terrain et la construction d’une place de parc ainsi que d’un mur de soutènement ne respectent pas la servitude de non-bâtir (consid. 4.5).

• Droits réels mobiliers

Art. 890 al. 2 CC

Contrat de nantissement. Le créancier qui viole son devoir de diligence lors de la réalisation privée de la chose nantie engage sa responsabilité contractuelle. Au vu de la nature contractuelle de l’obligation, le constituant dispose donc à ce titre d’une action personnelle en restitution de l’excédent qui se prescrit par dix ans (consid. 4.2.1.1). La vente privée réalisée avant l’échéance de la dette, sans le consentement du constituant, ou celle effectuée sans préavis adressé à celui-ci entre dans le champ d’application de l’art. 890 al. 2 CC (consid. 4.2.1.2).

• Droit foncier rural

Art. 61 ss, 83 al. 3 LDFR

Qualité pour recourir s’agissant de l’autorisation d’acquérir un immeuble agricole. La légitimation conférée par l’art. 83 al. 3 LDFR n’est admise que lorsqu’il existe un intérêt digne de protection – à la lumière des objectifs de la LDFR – à l’obtention de la propriété d’un immeuble agricole et que cet intérêt ne peut pas être invoqué autrement.

• Droits réels mobiliers

934 al. 1^bis et 936 CC

Revendication d’un bien culturel (tableau de maître) volé et bonne foi de l’acquéreur. Il n’y a pas d’acquisition de bonne foi d’un bien là où l’acquéreur aurait dû prendre des mesures de précaution en vue de s’assurer de la légitimité du cédant à disposer du bien. Examen de l’attention dont doit faire preuve l’acquéreur de bonne foi lors d’une vente et des mesures de précaution appropriées à prendre par celui-ci. La mesure d’enquête envisagée doit être objectivement apte à démontrer l’existence ou l’absence de droit de cession du vendeur. Lorsque, à cette fin, l’acquéreur omet de consacrer l’attention commandée par les circonstances, il s’expose aux mêmes conséquences que s’il avait été de mauvaise foi. En effet, s’il ne prend pas les mesures appropriées et raisonnablement exigibles, il ne peut pas invoquer sa bonne foi.

• Empiètement

Art. 674 et 738 CC

Contenu et étendue du droit d’empiètement. A défaut d’accord contraire, un droit d’empiètement au profit d’étages habitables et du toit n’englobe ni la modification de ce dernier afin de surélever la maison ni l’installation de structures n’étant pas en lien fonctionnel avec lui.

• Logement de famille

Art. 169 CC

L’époux ayant vécu avec le locataire mais qui a quitté le domicile conjugal et dont il n’est pas établi qu’il aurait signé le bail en qualité de colocataire ou qu’il y aurait adhéré à la suite du mariage n’a sous l’angle des droits réels – tout comme du droit des obligations – aucun droit sur le logement en cause.

• Propriété par étages

Art. 647b al. 1, 648 al. 2, 712a et 712g al. 1 CC

Restrictions du droit d’utilisation du propriétaire d’étage. De graves restrictions au droit exclusif du propriétaire d’étage ne peuvent être prises qu’à l’unanimité, ou du moins, avec l’accord du propriétaire concrètement concerné par la restriction. Le changement dans la destination de la chose doit être distingué de son changement d’utilisation, qui doit seulement respecter les exigences de l’art. 647b al. 1 CC. Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit par des mesures juridiques, l’usage et l’affectation économiques de l’immeuble en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La destination actuelle de l’objet est ainsi reléguée au second plan. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété par étages en vertu de l’art. 712g al. 1 CC. Des modifications réglementaires ayant uniquement pour objet la restriction du cercle d’affectation d’un immeuble détenu en propriété par étages n’entraînent aucun changement dans la destination de l’immeuble. De surcroît, elles ne portent pas atteinte au droit exclusif du propriétaire par étages, dans la mesure où les lots de ce dernier sont encore dépourvus de toute affectation.

• Propriété par étages

82 al. 1 LP, 712h et 712m al. 1 ch. 4 CC

Question de savoir si le règlement d’administration et d’utilisation d’un immeuble en propriété par étages peut valoir reconnaissance de dette. Un décompte de charges approuvé par l’assemblée générale des propriétaires d’étages rapproché du règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages ne peut pas constituer une reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 al. 1 LP. En effet, on ne saurait prononcer la mainlevée pour un montant qui n’était pas déterminé ou aisément déterminable au moment où le débiteur a apposé sa signature sur le document d’où résulte son engagement.

• Servitude

Art. 742 al. 2 CC

Plan du registre foncier. Un plan privé, et en particulier un plan dressé par un architecte, ne constitue pas un extrait de plan du registre foncier au sens de l’art. 742 al. 2 CC. Le plan du registre foncier doit être un plan d’une parfaite actualité établi par le géomètre conservateur et faisant clairement apparaître les limites et les numéros des immeubles.

Art. 738 et 737 al. 2 et 3 CC

Détermination du contenu et de l’étendue d’un droit de passage, principe « servitus civiliter exercenda ». Si des installations sont nécessaires pour exercer une servitude, celles-ci déterminent également, dans la règle, le contenu et l’étendue de la servitude, et ce en principe avec plein effet envers le tiers acquéreur. Le principe « servitus civiliter exercenda », respectivement le devoir de tolérer des inconvénients négligeables selon l’art. 737 al. 2 et 3 CC, n’entraîne pas une limitation du contenu ou de l’étendue du droit de la servitude, mais en règle l’exercice à l’aune de son contenu et de son étendue existants.

Art. 973 al. 1 CC

Bonne foi attachée au registre foncier, droit de passage ; accès par un tunnel. L’état physique réel et extérieurement visible d’un bien‑fonds peut faire échec à la bonne foi de l’acquéreur dans le registre foncier. Si le contenu et l’étendue d’un droit de passage sont déterminés par une installation, comme ici un tunnel, le tiers acquéreur du fonds dominant ne peut se prévaloir ni de l’inscription générale « droit de passage » figurant au registre foncier, ni du droit de passage décrit dans le contrat de servitude.

Art. 966 CC, art. 24 et 24a ORF, art. 81 LDFR

Rejet d’une réquisition. Une réquisition d’inscription doit être écartée lorsque les exigences légales ne sont pas remplies. Conformément à l’art. 81 al. 2 LDFR, ceci vaut également pour les immeubles agricoles lorsqu’il n’existe aucune autorisation définitive au sens de l’art. 61 LDFR.

Art. 682 CC

Contrat de vente portant sur une part de copropriété ; prétentions de l’acheteur contre le titulaire d’un droit de préemption après exercice de ce droit. L’acheteur d’une part de copropriété n’a pas de prétention en rectification du registre foncier contre le titulaire d’un droit de préemption qui a fait usage de son droit et a été inscrit au registre foncier en qualité de propriétaire de la part de copropriété ; il ne dispose que d’une prétention tendant à faire constater que le droit de préemption n’a pas été valablement exercé dans le délai.

Art. 94 al. 3 LDFR

Droit applicable aux droits au gain existant au moment de l’entrée en vigueur de la LDFR. Sauf convention contraire, l’art. 29 LDFR est applicable aux droits au gain nés avant le 1^er janvier 1994 ; ce n’est que si l’aliénation, au sens de la LDFR, intervient avant cette date que les anciens art. 619 ss CC et 218 quinquies CO restent applicables. Seul un plan d’affectation au sens des art. 14 ss LAT, délimitant notamment la zone à bâtir de l’art. 15 LAT, vaut procédure de classement au sens de la LDFR. La mise à l’enquête publique du plan d’affectation est le moment déterminant pour l’introduction de la procédure de classement d’un immeuble agricole dans une zone à bâtir au sens de l’art. 29 al. 2 let. c LDFR.

Art. 781 CC

Contenu et étendue d’un droit d’exploitation de gravière. Le contrat de servitude, de droit privé, et l’autorisation d’exploitation d’une gravière, de droit public, déterminent le contenu et l’étendue de la servitude inscrite au registre foncier sous l’intitulé « droit d’exploitation de gravière ». Le droit réel ne comprend pas seulement l’extraction de sable, gravier et autres matières premières, mais aussi l’ensemble des activités exercées sur le bien-fonds grevé qui sont nécessaires au réaménagement des lieux d’extraction désaffectés.

Art. 649b al. 1 CC

Exclusion de la communauté des propriétaires d’étages ; non-exigibilité de la continuation de la communauté des propriétaires d’étages. Un membre de la communauté des propriétaires d’étages, qui a lui-même grossièrement violé les règles juridiques et morales du rapport communautaire, ne peut pas faire valoir que l’on ne saurait exiger de lui la continuation de la communauté avec un autre membre qui a également violé les règles de la communauté.

Art. 837 et 961 CC, art. 90 et 93 LTF

Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. La décision qui refuse l’inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs constitue une décision finale au sens de l’art. 90 LTF. En revanche, la décision qui autorise l’inscription provisoire d’une telle hypothèque légale constitue une décision incidente qui n’est pas susceptible de causer un préjudice irréparable au propriétaire visé (art. 93 al. 1 let. a LTF) ni de réaliser le cas prévu à l’art. 93 al. 1 let. b LTF.

Art. 27 al. 2 et 4 StG/AG, art. 8 al. 1 et art. 12 al. 1 LHID, art. 2 al. 2 LDFR

Les gains provenant de l’aliénation d’immeubles agricoles ou sylvicoles bénéficient de l’exception selon laquelle seuls les amortissements récupérés sont soumis à l’impôt fédéral et cantonal sur le revenu, alors que le gain issu d’une augmentation de valeur à proprement parler est soumis exclusivement à l’impôt sur le gain immobilier cantonal et communal et n’est pas assujetti à une imposition au plan fédéral. Ce privilège doit être limité de façon adéquate, dans la mesure où la notion d’immeuble agricole et sylvicole doit être interprétée en conformité avec le champ d’application et de protection ainsi que les restrictions d’aliénation prévus par le droit foncier rural. L’exception ne saurait s’appliquer à un terrain non bâti situé intégralement en zone à bâtir qui ne constitue pas l’aire environnante appropriée d’un bien-fonds comprenant des bâtiments et installations agricoles.

• Droits réels immobiliers

Art. 647d al. 2 et 647e al. 2 CC

Travaux de construction dans une propriété par étages. Question du droit de veto du copropriétaire par étages non consentant. Les dispositions sur les travaux de construction des art. 647c ss CC s’appliquent, dans la propriété par étages, aux parties communes et tiennent compte des différents intérêts des copropriétaires par étages en prévoyant une gradation dans les majorités exigées. Le droit de veto du copropriétaire par étages qui s’est opposé aux travaux de construction utiles et somptuaires présuppose un droit d’usage et de jouissance, dont l’exercice doit être entravé au sens de la loi par les modifications ou travaux valablement décidés. Un droit d’usage ou de jouissance exclusif sur des parties communes doit reposer sur le règlement ou sur une décision de la communauté des copropriétaires par étages et ne peut pas être constitué sans forme.

• Droits réels immobiliers

Art. 691 al. 1 CC

Droit de conduite nécessaire. Conditions auxquelles le propriétaire peut obtenir une servitude de conduite nécessaire. Pour juger s’il est impossible d’exécuter l’ouvrage sans frais excessifs, le juge doit procéder à une pesée des intérêts des parties en comparant la charge qu’entraînera la constitution de la servitude pour le propriétaire contraint de permettre le passage de la conduite sur son fonds et le bénéfice que le propriétaire voisin en tirera.

• Droits réels immobiliers

Art. 842 CC

Contestation de l’état des charges d’un immeuble (art. 140 al. 2 LP ; art. 39 ORFI). Prise en considération d’une cédule hypothécaire (art. 842 CC) cédée au créancier aux fins de garantie (art. 35 al. 2 ORFI). Lorsque le créancier reçoit une cédule hypothécaire comme propriétaire fiduciaire aux fins de garantie, il y a lieu de distinguer la créance abstraite garantie par le gage immobilier (créance cédulaire) et la créance causale résultant de la relation de base (créance de base). Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier ayant pour objet la créance cédulaire, l’office des poursuites doit porter à l’état des charges de l’immeuble concerné le montant effectivement dû en capital et intérêts de la créance de base, si cette créance est inférieure à celle découlant de la cédule majorée de ses intérêts couverts par le droit de gage au sens de l’art. 818 al. 1 ch. 3 CC. Dans le cas inverse, il y inscrira le montant de la créance cédulaire avec ses intérêts. Les intérêts de la créance cédulaire pris en considération dans l’état des charges peuvent être supérieurs à ceux alloués au stade de la mainlevée d’opposition.

• Droits réels immobiliers

Art. 930, 931 et 937 CC

Présomption de propriété d’un bien immobilier en faveur d’un époux. La preuve de la propriété est régie par les règles ordinaires, ce qui autorise le recours aux présomptions des art. 930 et 931 CC pour les choses mobilières et à celle de l’art. 937 CC pour les immeubles. Les présomptions tirées de la possession et du registre foncier l’emportent ainsi sur la présomption de copropriété de l’art. 248 al. 2 CC. S’agissant en particulier des immeubles, les faits dont les inscriptions du registre foncier montrent l’existence bénéficient de la valeur probante accrue selon l’art. 9 CC.

• Droits réels immobiliers

Art. 837 al. 1 ch. 3, 839 al. 2 et 961 al. 3 CC

Inscription provisoire d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Pour déterminer s’il y a achèvement ou non des travaux, il faut examiner la nature et l’importance des travaux selon un point de vue qualitatif plutôt que quantitatif. En cas de doute, lorsque les conditions de l’inscription sont incertaines, le juge doit ordonner l’inscription provisoire.

• Droits réels mobiliers

Art. 891 CC

Cession de créances et réalisation de gage de gré à gré portant sur des objets séquestrés. Le TF a jugé admissible la compensation lorsqu’un droit de réalisation du gage de gré à gré est exercé après séquestre de l’objet mis en gage.

• Droits réels immobiliers

Art. 731, 968 et 971 CC et art. 25 al. 4 et 35 ORF

Inscription d'une servitude foncière. Règles d'inscription des servitudes. La pratique du canton de Fribourg, qui consiste à déterminer le fonds dominant et le fonds servant sur la base de « présomptions », est contraire au droit fédéral.

• Droits réels immobiliers

Art. 731, 968 et 971 CC ; art. 25 al. 4 et 35 ORF

Inscription d'une servitude foncière ; règles d'inscription des servitudes. La pratique du canton de Fribourg, qui consiste à déterminer le fonds dominant et le fonds servant sur la base de « présomptions », est contraire au droit fédéral.

• Droits réels immobiliers

žArt. 656 al. 2 et 963 al. 2 CC

Acquisition sans inscription au registre foncier d'un immeuble appartenant à un propriétaire en faillite. Une acquisition sans inscription d'un immeuble, fondée sur un jugement de divorce, ne peut avoir lieu que si, au moment où celui-ci entre en force, l'époux transférant a le pouvoir de disposer de cet immeuble ; tel n'est pas le cas si sa faillite a déjà été prononcée et que l'immeuble concerné est ainsi tombé dans la masse en faillite.

• Droits réels immobiliers

Art. 656 al. 2 et 963 al. 2 CC

Acquisition sans inscription au registre foncier d'un immeuble appartenant à un propriétaire en faillite. Une acquisition sans inscription d'un immeuble, fondée sur un jugement de divorce, ne peut avoir lieu que si, au moment où celui-ci entre en force, l'époux transférant a le pouvoir de disposer de cet immeuble ; tel n'est pas le cas si sa faillite a déjà été prononcée et que l'immeuble concerné est ainsi tombé dans la masse en faillite.

• Droits réels immobiliers

Art. 928 al. 2 CC

Trouble de la possession ; la condition des prétentions de l'art. 928 al. 2 CC est le trouble illicite de la possession. Une restriction de droit public à la propriété, dans un règlement communal des zones et des constructions, qui autorise le vol et l'atterrissage sans obstacle et sûrs des parapentes sur les parcelles prévues à cet effet, peut exclure le trouble illicite.

• Droits réels immobiliers

Art. 928 al. 2 CC

Trouble de la possession. La condition des prétentions de l'art. 928 al. 2 CC est le trouble illicite de la possession ; une restriction de droit public à la propriété, dans un règlement communal des zones et des constructions, qui autorise le vol et l'atterrissage sans obstacle et sûrs des parapentes sur les parcelles prévues à cet effet, peut exclure le trouble illicite.

• Droits réels immobiliers

žArt. 694 CC

Passage nécessaire pour un fonds construit. Relation entre le passage nécessaire de droit privé et le droit public de l’équipement. La décision par laquelle l'autorité compétente constate, de manière définitive, qu'il existe, selon le droit public, un accès suffisant à un bien-fonds, constitue le point de départ de l'appréciation judiciaire de la nécessité d'un passage au sens de l'art. 694 CC. Dans de tels cas, le juge civil doit exclusivement examiner si, au vu de toutes les circonstances du cas concret, la nécessité d'un passage définie par le droit privé a ou non disparu.

• Droits réels immobiliers

Art. 694 CC

Passage nécessaire pour un fonds construit ; relation entre le passage nécessaire de droit privé et le droit public de l’équipement. La décision par laquelle l'autorité compétente constate, de manière définitive, qu'il existe, selon le droit public, un accès suffisant à un bien-fonds, constitue le point de départ de l'appréciation judiciaire de la nécessité d'un passage au sens de l'art. 694 CC ; dans de tels cas, le juge civil doit exclusivement examiner si, au vu de toutes les circonstances du cas concret, la nécessité d'un passage définie par le droit privé a ou non disparu.

• Droits réels immobiliers

Art. 712m al. 2 CC

Contestation de la validité d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages prise suite à une convocation ne répondant pas aux critères formels. Principe général de la bonne foi. Le propriétaire d'étage peut contester une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages à laquelle il n'a pas adhéré. Lorsqu'il invoque l'existence d'un vice de procédure, l'art. 2 CC le contraint toutefois à s'en plaindre avant la prise de décision de l'assemblée sur la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate du défaut invoqué.

• Droits réels immobiliers

Art. 712m al. 2 CC

Contestation de la validité d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages prise suite à une convocation ne répondant pas aux critères formels ; principe général de la bonne foi. Le propriétaire d'étage peut contester une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages à laquelle il n'a pas adhéré ; lorsqu'il invoque l'existence d'un vice de procédure, l'art. 2 CC le contraint toutefois à s'en plaindre avant la prise de décision de l'assemblée sur la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate du défaut invoqué.

• Droits réels immobiliers

ž Art. 837 al. 1 ch. 3 CC

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Le montage d'un échafaudage, qui n'a pas été conçu pour une construction déterminée et qui peut être réemployé sur un autre chantier, n'est pas un travail pour lequel une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs peut être requise. Il n'existe aucun motif objectif sérieux justifiant une modification de cette jurisprudence.

• Droits réels immobiliers

Art. 837 al. 1 ch. 3 CC

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Le montage d'un échafaudage, qui n'a pas été conçu pour une construction déterminée et qui peut être réemployé sur un autre chantier, n'est pas un travail pour lequel une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs peut être requise ; il n'existe aucun motif objectif sérieux justifiant une modification de cette jurisprudence.

• Droits réels immobiliers

Art. 930 CC

Action en constatation de la propriété. Conditions et limites de la présomption de propriété attachée à la possession.

• Droits réels immobiliers

Art. 930 CC

Action en constatation de la propriété ; conditions et limites de la présomption de propriété attachée à la possession.

• Droits réels immobiliers

ž Art. 656 et 956 CC

Réquisition d’inscription au registre foncier. Faillite d’un époux avant le jugement de divorce. Perte du droit de disposer de l’époux dès le prononcé de sa faillite.

• Droits réels immobiliers

Art. 656 et 956 CC

Réquisition d’inscription au registre foncier ; faillite d’un époux avant le jugement de divorce ; perte du droit de disposer de l’époux dès le prononcé de sa faillite.

• Droits réels immobiliers

ž Art. 959 al. 2, 960 al. 1 ch. 2 et 972 al. 2 CC

Inscription au registre foncier du séquestre d’un immeuble objet d’un droit d’emption. Droit d’emption exercé après l’annotation du séquestre au registre foncier ; qualité pour recourir contre l’arrêt de l’autorité de surveillance du registre foncier ordonnant au conservateur de ce dernier d’exécuter l’ordonnance de séquestre.

• Droits réels immobiliers

Art. 959 al. 2, 960 al. 1 ch. 2 et 972 al. 2 CC

Inscription au registre foncier du séquestre d’un immeuble objet d’un droit d’emption ; droit d’emption exercé après l’annotation du séquestre au registre foncier ; qualité pour recourir contre l’arrêt de l’autorité de surveillance du registre foncier ordonnant au conservateur de ce dernier d’exécuter l’ordonnance de séquestre.

• Droits réels immobiliers

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire. Rôles respectifs du droit civil et du droit public de l’aménagement du territoire et de la construction. Application prioritaire, en règle générale, du droit public.

• Droits réels immobiliers

Art. 694 CC

Droit de passage nécessaire ; rôles respectifs du droit civil et du droit public de l’aménagement du territoire et de la construction ; application prioritaire, en règle générale, du droit public.

• Droits réels immobiliers

Art. 694 CC

Passage nécessaire. Contenu de la notion légale d’issue insuffisante. Droit personnel excluant l’insuffisance.

• Droits réels immobiliers

Art. 694 CC

Passage nécessaire ; contenu de la notion légale d’issue insuffisante ; droit personnel excluant l’insuffisance.

• Droits réels immobiliers

žArt. 730 et 738 CC

Servitude ; interprétation de l’inscription au registre foncier à l’aide, si nécessaire, de celle de l’acte qui l’a constituée. Application des principes de l’interprétation des contrats.

• Droits réels immobiliers

Art. 730 et 738 CC

Servitude ; interprétation de l’inscription au registre foncier à l’aide, si nécessaire, de celle de l’acte qui l’a constituée ; application des principes de l’interprétation des contrats.

• Droits réels immobiliers

Art. 679, 684 et 686 al. 2 CC

Rapport de voisinage. En cas de violation des règles de voisinage, le propriétaire voisin peut agir en cessation de trouble. Excès dans le droit de voisinage au sens du droit civil fédéral.

• Droits réels immobiliers

Art. 679, 684 et 686 al. 2 CC

Rapport de voisinage ; en cas de violation des règles de voisinage, le propriétaire voisin peut agir en cessation de trouble ; excès dans le droit de voisinage au sens du droit civil fédéral.

• Droits réels mobiliers

žArt. 884ss CC

Action en constatation de droit. Certaines circonstances exceptionnelles conduisent à admettre l'existence d'un intérêt à la constatation, bien qu'une voie d'exécution soit ouverte. Circonstances niées en l'espèce, la constatation de l'existence du nantissement ne permettant pas de liquider l'ensemble du litige ni de simplifier la future poursuite en réalisation du gage.

• Droits réels mobiliers

Art. 884ss CC

Action en constatation de droit. Certaines circonstances exceptionnelles conduisent à admettre l'existence d'un intérêt à la constatation, bien qu'une voie d'exécution soit ouverte ; circonstances niées en l'espèce, la constatation de l'existence du nantissement ne permettant pas de liquider l'ensemble du litige ni de simplifier la future poursuite en réalisation du gage.

• Droit foncier rural

Art. 7 al. 4 let. c, 11 al. 1 et 21 al. 1 LDFR

Attribution à l’héritier ; droit à l’attribution d’un immeuble agricole ; notion de propriété d’une entreprise agricole ; prise en considération d’immeubles pris à ferme ; droit à l’attribution d’une entreprise agricole qui se trouve dans la succession.

• Droit foncier rural

Art. 21 al. 1 LDFR

Droit à l’attribution d’un immeuble agricole au double de la valeur de rendement ; conditions auxquelles peut demander l’attribution un héritier qui est propriétaire commun avec son conjoint d’une entreprise agricole en vertu d’un contrat de mariage.

• Droit foncier rural

Art. 9 et 11 LDFR

Droit à l’attribution d’une entreprise agricole pour l’exploiter à titre personnel ; aptitude à exploiter à titre personnel.

• Droit foncier rural

Art. 64 al.1 let. f LDFR

Autorisation d’acquérir des parcelles agricoles ; exception au principe de l’exploitant à titre personnel.

• Droit foncier rural

Art. 2, 6 ss, 61 al. 2, 63 al. 1 let. a et 84 LDFR

Qualité d’exploitant à titre personnel au sens de la LDFR ; conditions de la reconnaissance.

• Droits réels immobiliers

Art. 19 al. 1 let. c LFors

For du lieu où est situé le registre foncier. L’art. 19 al. 1 let. c LFors ne fonde le for du lieu où est situé le registre foncier pour des actions contractuelles que si elles présentent un aspect réel.

• Droits réels immobiliers

Art. 736 al. 1 CC.

Servitude ; Intérêt à la servitude au sens de l’art. 736 al. 1 CC. Servitude constituée avant l’entrée en vigueur du Code civil suisse en faveur d’une commune et qui interdit une activité contraire aux mœurs.

• Droits réels immobiliers

Art. 712m al. 2 et 68 CC.

Annulation d’une décision de l’assemblée des propriétaires par étages ; élection d’un administrateur et d’un concierge et détermination de la rémunération correspondante par les propriétaires par étages choisis comme administrateur et concierge ; privation du droit de vote des propriétaires par étages pour les actes juridiques qui les touchent directement eux-mêmes ou leur conjoint ou des parents ou alliés en ligne directe ; distinction entre l’acte interne d’administration (élection d’un administrateur) et un acte juridique au sens strict (fixation de l’indemnité de l’administrateur et conclusion d’un contrat de travail) ; application à l’assemblée des propriétaires par étages de la réglementation de l’association.

• Droits réels immobiliers

Art. 842ss CC

Cédule hypothécaire comme titre de mainlevée provisoire. Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, la cédule hypothécaire vaut titre de mainlevée tant pour le droit de gage que pour la créance garantie, dans la mesure où le débiteur poursuivi figure dans le titre.

• Droits réels immobiliers

Art. 779b et 965 al. 1 CC ; art. 24 al. 1bis ORF

Consentement du propriétaire de l’immeuble à la cession d’un droit de superficie distinct et permanent.

• Droits réels immobiliers

Art. 71 al. 2 et 72 al. 1 ORF

Bail à loyer ; nouvelle annotation au registre foncier.

• Droits réels immobiliers

Art. 602 al. 2, 635, 665 al. 1 CC ; art. 216c al. 1 CO; art. 9 et 29 al. 2 Cst.

Droit de préemption légal de l’Etat ; cession d’une part d’indivision.

• Droits réels immobiliers

Art. 672 et 837 CC

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : conditions d’inscription.

• Droits réels immobiliers

Art. 930 CC

Action en constatation de la propriété ; présomption de propriété attachée à la possession ; conditions et limites.

• Droits réels immobiliers

Art. 659 et 664 CC.

Délimitation entre les eaux publiques et les biens-fonds privés riverains.

• Droits réels immobiliers

Art. 938 à 940 CC.

Indemnité à raison des impenses faites par un héritier.

• Droits réels immobiliers

Art. 61 et 64 al. 1 LDFR.

Procédure d’autorisation, exception au principe de l’exploitation à titre personnel.

• Droits réels immobiliers

Art. 927 al. 2 CC.

L’action possessoire est une mesure provisionnelle au sens de l’article 98 LTF.

• Droits réels immobiliers

Art. 975 al. 1 CC.

Conditions d’une action en rectification du registre foncier.

• Droits réels immobiliers

Art. 667 al. 1 et 837 al. 1 ch. 3 CC.

Expropriation de droits de voisinage à cause du bruit du trafic aérien ; expropriation du droit de se défendre contre le survol direct ; calcul de l'indemnité.

• Droits réels immobiliers

Art. 671 et 672 al. 1 CC.

Indemnité pour les constructions sur le fonds d’autrui ; hypothèque légale, analogue à l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, en faveur de celui qui a construit avec l'accord du propriétaire foncier et en croyant de bonne foi qu'il pourrait acquérir l'immeuble.

• Droits réels immobiliers

art. 641 al. 2, 679 et 684 CC.

Immissions excessives liées au trafic aérien ; droit d’expropriation.

• Droits réels immobiliers

Art. 694 al. 1 CC.

Refus du passage nécessaire à un propriétaire qui, en toute connaissance de cause, s’est privé d’une issue suffisante sur la voie publique.

• Droits réels immobiliers

Art. 679, 684, 688 CC

Droits de voisinage, distance aux plantations, relation entre règles de droit privé et règles de droit public.

• Droits réels immobiliers

Art. 679 et 684 CC

Droits de voisinage, immissions excessives négatives, perte d’ensoleillement et de lumière.

• Droits réels immobiliers

Art. 712h CC

Copropriété par étage, répartition des charges et conditions auxquelles il est justifié de s’écarter de la répartition proportionnelle à la valeur des parts de chacun des propriétaires, situation de la personne qui agit au nom et pour le compte de la copropriété sans disposer d’un mandat.

• Droits réels immobiliers

Art. 676, 738, 739 et 781 CC.

Servitude personnelle permettant à son bénéficiaire d’exploiter une conduite aérienne de courant électrique sur le fonds grevé.

• Droits réels immobiliers

Art. 667 et 679 CC.

Responsabilité du propriétaire foncier, qualité pour défendre étendue au titulaire d’un droit réel restreint, extension verticale de la propriété foncière.

• Droits réels immobiliers

Art. 679 et 684 CC.

Nuisances causées par la construction d’un ouvrage d’intérêt public, droits du propriétaire foncier lésé, application des règles régissant l’expropriation et les droits de voisinage.

• Droits réels immobiliers

Art. 641 al. 2, 668 et 937 al. 1 CC.

Divergence entre les plans du géomètre officiel et la réalité ; les présomptions attachées au plan et à la démarcation dans le terrain n’empêchent pas le propriétaire d’agir par la voie de l’action en revendication, de l’action négatoire ou de l’action en constatation de la propriété.

• Droits réels immobiliers

Art. 927 et 929 CC.

Réintégrande, péremption de la prétention, acquisition d’un immeuble après une occupation illicite de celui-ci, nécessité d’agir immédiatement.

• Droits réels immobiliers

Art. 641 al. 2 et 926 ss CC.

Atteinte à la propriété ayant duré 17 ans, conséquences pour un ordre d’évacuation, pour les actions civiles et pour le trouble de l’ordre public.

• Droits réels immobiliers

Art. 3 et 366 CC

Prescription acquisitive d’une servitude.

• Droits réels immobiliers

Art. 779ss CC

Servitude de superficie stipulée en faveur de plusieurs personnes.

• Droits réels immobiliers

Art. 736, 738, 739, 971 et 973 CC.

Radiation d’une servitude, changement du but de celle-ci ; servitude de stationnement libellée à l’usage d’un voisin restaurateur et de ses clients.