Art. 262, 263 et 273b CO
Validité des avis de congé du contrat de sous-location signifiés tant par le premier locataire que par le second, alors que le bail principal avait auparavant été transféré du premier locataire au second. Le transfert de bail n’opère ses effets qu’entre les parties au contrat et n’a en principe pas d’effet sur les obligations que celles-ci ont à l’égard de tiers. Le contrat de sous-location n’est pas totalement indépendant du bail principal. Le sous-bailleur ne peut transférer
plus de droits qu’il n’a lui-même : dès que le droit d’usage ne lui est plus valablement cédé, il se trouve dans l’impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Le sous-locataire devrait alors restituer la chose au nouveau locataire, sous peine de faire l’objet d’une demande d’expulsion. Toutefois, lorsque les sous-locataires ne quittent pas les lieux malgré le transfert du bail principal, continuent de se comporter comme s’ils étaient titulaires du droit d’usage en payant régulièrement le loyer et que le nouveau locataire montre, en notifiant un avis de résiliation, qu’il se considère lié aux sous-locataires par un contrat de bail, qu’en plus, après avoir été sommés de le faire, les sous-locataires acceptent de payer le loyer en mains du nouveau locataire, il faut en déduire qu’un nouveau contrat de sous-location a été conclu entre les sous-locataires et le nouveau locataire principal. Dans ces circonstances, la résiliation donnée par le premier locataire, alors que le bail principal avait déjà été transféré de sorte qu’il ne pouvait plus céder l’usage de la chose, n’a aucun effet juridique sur le nouveau contrat conclu entre des tiers, à savoir le nouveau locataire principal et les sous-locataires. En revanche, le congé donné par le nouveau locataire principal qui avait, dès le transfert du bail principal, le droit d’usage sur la chose et pouvait donc la céder aux sous-locataires qui par ailleurs se sont toujours prévalus d’une cession d’usage en leur faveur, n’est affecté d’aucune cause de nullité.
Blaise Carron, Christoph Müller, Leonor Acker-Hernández, Stéphane Brumann, Yann Férolles