• Bail à loyer

Art. 257f CO

Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial s’effectue à l’aide de la méthode absolue. Le critère du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels du quartier, sauf lorsque l’immeuble est ancien, la hiérarchie des critères absolus étant alors inversée : le critère des loyers du quartier prime celui du rendement net (consid. 2). Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail ; le délai commence à courir soit à la date de construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail ; l’ancienneté de l’immeuble ne peut pas dépendre de la qualité du bailleur. L’obligation de tenir une comptabilité durant dix ans est indépendante du caractère abusif d’un loyer. Il convient en outre de garantir une égalité de traitement entre les locataires de différents immeubles.

• Bail à loyer

Art. 269 CO

Selon la jurisprudence, le bailleur peut résilier le bail de manière ordinaire lorsque le loyer ne lui procure pas un revenu correspondant au rendement net admissible ou aux loyers du quartier. Le calcul du rendement net s’effectue selon la méthode absolue ; en principe, seul le rendement du logement ou du local commercial est déterminant ; dans la pratique toutefois, dans la mesure où les comptes sont établis pour tout l’immeuble, on commence par déterminer la situation financière de l’immeuble et, ensuite, on ventile le résultat appartement par appartement, selon une clé de répartition.

• Bail à loyer

Art. 257f al. 3 CO

Un congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose un manquement suffisamment grave, même persistant, du locataire, ce que le juge apprécie librement, en fonction des éléments du cas d’espèce et dans le cadre du droit et de l’équité. Si le locataire ne doit pas outrepasser le droit d’usage qu’il lui est conféré, l’utilisation d’un palier dont il n’a pas l’usage ne justifie pas en soit un congé anticipé. Il convient d’examiner en équité si l’obstination des locataires, la présence de meubles et objets sur le palier entraînent une perturbation à ce point nuisible dans le bâtiment qu’il se justifie de chasser à bref délai les locataires ou si un congé ordinaire assure une protection suffisante à la partie bailleresse car, au regard de l’art. 271 al. 1 CO, le motif consistant dans une violation persistante du devoir de diligence ne saurait être jugé contraire aux règles de la bonne foi. En l’espèce un congé ordinaire était suffisant.

• Bail à loyer

Art. 257f al. 1 et 3 CO

Le bailleur peut légitimement s’opposer à la sous-location lorsque le locataire n’a aucune intention de réintégrer personnellement les locaux et que l’opération vise à empêcher le bailleur de conclure un nouveau bail avec un locataire et aux conditions de son choix. Le bailleur peut aussi résilier le bail lorsque le locataire viole de manière persistante les clauses convenues relatives à l’affectation des locaux loués ; tel est le cas en l’espèce, puisque la locataire sous-louait l’appartement litigieux à trois personnes qui y pratiquaient la prostitution.

• Bail à loyer

Art. 257d al. 1 CO

Lorsque le locataire se trouve en demeure dans le paiement du loyer ou de frais accessoires, un paiement de sa part doit en principe être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l’absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première. Tel n’est pas le cas si le locataire indique qu’il entend éteindre une autre dette ou que le bailleur communique par écrit l’imputation du paiement sur la dette la plus récente ; l’avis comminatoire doit indiquer le montant à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Une erreur dans l’avis comminatoire n’entraine pas nécessairement l’inefficacité de celui-ci. Si le locataire constate une telle erreur, il doit la signaler au bailleur ; la jurisprudence admet à titre très exceptionnel que le congé fondé sur l’art. 257d CO puisse contrevenir aux règles de la bonne foi ; tel n’est pas le cas en l’espèce.

• Bail à loyer

Art. 255 CO

La conclusion successive de baux à durée déterminée constitue une fraude à la loi lorsque le bailleur a l’intention de s’engager pour une durée indéfinie mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives. Le locataire doit en principe prouver la fraude à la loi, bien que le juge puisse se contenter d’une vraisemblance prépondérante. Le bailleur doit toutefois collaborer à la preuve en exposant les raisons pour lesquelles il a opté pour un bail de durée déterminée ; l’absence de motif plausible peut, dans le cadre d’une appréciation d’ensemble – notamment la pénurie de logements sur le marché locatif et une pratique systématique du bailleur – conduire à l’admission d’une fraude à la loi ; tel est le cas en l’espèce, le bail devant être requalifié en bail de durée indéterminée.

• Bail à loyer

Art. 253 ss CO

La location d’un appartement sur une plateforme du type AirBnB ne constitue pas un rapport de bail ordinaire mais doit être considéré comme une utilisation parahôtelière. La durée d’une location AirBnB et son « loyer » se déterminent par nuitée ; la personne du locataire ne repose pas sur le libre choix total des parties mais dépend des critères de sélection et de disponibilité de la plateforme utilisée.

• Bail à loyer

Art. 271, 271a CO

Résiliation de bail pour d’importants travaux de rénovation. La résiliation du bail en vue d’importants travaux est abusive, et donc annulable si, au moment de la notification, le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré ou que celui-ci apparaît objectivement impossible. Il appartient au locataire qui veut contester le congé de requérir la motivation de celui-ci. S’il ne le fait pas, le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance. Pour apprécier si, au moment de la résiliation, le projet était suffisamment mûr et élaboré, il faut ainsi se baser sur tous les faits allégués en procédure de première instance et prouvés. En l’espèce, le locataire n’a pas requis de motivation du congé. La bailleresse devait donc donner au juge des informations précises sur l’état de son projet, sur la nécessité pour le locataire de quitter les locaux et sur la date envisagée pour le début des travaux. En l’espèce, le juge n’a pas pu se convaincre avec certitude de l’existence du projet de rénovation, de la volonté et de la possibilité pour le bailleur de le réaliser et de la nécessité que les locataires quittent définitivement les locaux, le plan financier d’investissement transmis par la bailleresse ne permettant en effet pas à lui seul de déterminer la nature des travaux envisagés. La connaissance interne que la bailleresse a de son projet n’est pas décisive. Celui-ci devait avoir été communiqué au locataire, au plus tard en procédure de première instance. La résiliation n’est dès lors pas valable (consid. 3).

• Bail à loyer

Art. 63, 257a CO

Restitution des frais accessoires. Le locataire peut exiger la restitution de frais accessoires – qui devaient en l’occurrence être inclus dans le loyer, et non perçus par acomptes comme l’a pourtant fait le bailleur – s’il les a payés en ignorant ce fait. Le remboursement doit être réclamé sur la base des règles sur l’enrichissement illégitime, en particulier l’art. 63 al. 1 CO. L’erreur, condition matérielle à l’application dudit article, n’est notamment pas exclue du fait que le locataire aurait dû savoir que les frais accessoires n’étaient pas dus, mais qu’il ne le savait en réalité pas (consid. 4-5).

• Bail à loyer

Art. 270 CO ; 19 OBLF

Conclusion du contrat, contestation du loyer initial. La conclusion formelle d’un nouveau contrat durant un rapport de bail existant entre les mêmes parties ne constitue pas une nouvelle relation de bail, à moins qu’il y ait un changement – à tout le moins partiel – de parties au contrat et d’autres modifications contractuelles. En l’espèce, un nouveau bail a été conclu dans la mesure où ce n’est pas seulement le montant du loyer, des frais accessoires et de la garantie locative qui a été modifié, mais aussi la destination des locaux. L’épouse du locataire n’avait par ailleurs pas signé le nouveau contrat (consid. 2). Le montant du loyer initial est nul lorsque la motivation de celui-ci figurant sur le formulaire officiel est peu claire ou contradictoire et ne permet pas au locataire d’apprécier l’ampleur de l’augmentation et les chances de succès d’une contestation. Si la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d’eux doivent être détaillés (consid. 3). Lorsque le locataire est déjà en possession de la chose louée au moment où la formule officielle lui est remise, le délai pour contester le loyer initial commence à courir au plus tard à partir de la date à laquelle le locataire a signé le bail (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 255, 266 CO

Durée du bail. Confirmation de jurisprudence. La conclusion de baux à loyer successifs de durée déterminée entre les mêmes parties, plutôt que la conclusion d’un bail de durée indéterminée résiliable dans le respect des délais et termes de congé convenus ou légaux, permet éventuellement au bailleur de se soustraire à des dispositions légales impératives destinées à la protection du locataire. Le choix de proposer au locataire de conclure un bail de durée déterminée est néanmoins licite, sous réserve d’une fraude à la loi. Le bailleur élude la loi si, ayant l’intention de louer une chose pour une durée indéterminée, il adopte un système de baux de durée déterminée aux seules fins de faire échec à des règles impératives. Il appartient le cas échéant au locataire d’alléguer et de prouver la fraude à la loi. En l’espèce, à l’issue d’une discussion détaillée des preuves administrées, le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait pour dessein de mettre des logements à disposition pour une durée indéterminée, mais que, lors de la formation de chaque relation contractuelle, elle n’offrait au locataire qu’un bail de durée déterminée aux seules fins de l’empêcher ou de le dissuader de faire valoir les dispositions légales impératives contre les congés et les loyers abusifs.

• Bail à loyer

Art. 261-261b, 266b, 273, 276a, 290 CO ; 1 al. 1 let. a LBFA

Changement de propriétaire dans le contrat de bail à ferme. La Loi fédérale sur le bail à ferme agricole (LBFA) s’applique aux baux des immeubles affectés à l’agriculture, et non aux « simples » baux à ferme. Le fait que les parties aient expressément indiqué dans le contrat que la LBFA était applicable n’y change rien, à mesure que les dispositions légales l’emportent. Lorsque l’objet affermé est vendu, les art. 261 à 261b CO sont applicables par renvoi de l’art. 290 let. a CO. Le contrat passe dès lors à l’acquéreur, qui peut cependant résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal lorsque, comme en l’espèce, l’objet affermé n’est ni une habitation ni un local commercial (art. 261 al. 2 let. b CO). Il n’y a pas d’exigences formelles à respecter selon la loi. Le fermier pouvait invoquer la nullité du congé, notamment pour défaut de transfert de propriété ou en raison d’une annotation préexistante du bail au Registre foncier, ce qu’il n’a en l’occurrence pas fait. En l’espèce, le bail pouvait ainsi être résilié moyennant un délai de congé de trois mois pour la fin d’un semestre de bail au sens de l’art. 266b CO, conditions que le bailleur a pleinement respectées (consid. 3).

• Bail à loyer

Art. 269, 269a, 269d, 270 CO

Modification du régime des frais accessoires. D’après la jurisprudence, la modification en cours de bail du régime des frais accessoires nécessite une notification par formule officielle du bailleur. Cette jurisprudence doit s’appliquer également lors de la conclusion d’un nouveau bail, lorsque le bailleur modifie le régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent. En outre, la facturation de frais accessoires jusqu’ici compris dans le loyer doit s’accompagner d’une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer. En l’espèce, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La cour cantonale a donc à raison considéré que la diminution des prestations correspondait à une augmentation de loyer, laquelle n’était pas motivée et donc nulle. L’abus manifeste de droit des locataires à invoquer cette nullité doit néanmoins être réservé. Tel est le cas lorsque les locataires invoquent la nullité de la hausse de loyer lorsque celui-ci n’a pas sensiblement augmenté (plus de 10%). En d’autres termes, si la hausse de loyer est de peu d’importance, car inférieure à 10%, le défaut de motivation ne saurait avoir pour effet de rendre le nouveau loyer convenu nul (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 253b al. 2, 257d, 270 al. 2 CO

Notion de logement de luxe. Lorsque la chose louée est un appartement ou une maison de luxe comprenant six pièces ou plus, le bailleur est dispensé d’utiliser la formule officielle de notification du loyer initial. La notion de luxe comporte des traits quantitatif (nombre de pièces) et qualitatif (caractère luxueux). Le juge doit se fonder sur son impression générale au regard de toutes les caractéristiques du logement en cause. La notion de luxe doit s’interpréter de manière restrictive. Le juge examine d’office si le bien loué est luxueux (consid. 2.2.2.).

• Bail à loyer

Art. 269d al. 1 CO ; 19 al. 1 let. a ch. 4 et 20 al. 1 OBLF ; hausse de loyer consécutive à des investissements de plus-value lors d’une rénovation totale.

La hausse de loyer doit être communiquée par le biais de la formule officielle et être suffisamment motivée, permettant ainsi au locataire de se faire une idée précise de la portée et de la justification d’augmenter le loyer. La formule officielle ne doit pas obligatoirement faire état d’une motivation chiffrée. Si celle-ci est réclamée par le locataire, le bailleur n’est pas tenu de la communiquer dix jours avant le début du délai de résiliation des art. 266ass CO (consid. 3).

• Bail à loyer

Art. 259d CO ; réduction de loyer pour cause de défaut de la chose louée

Le locataire doit manifester sa volonté d’obtenir une réduction de loyer, en précisant la mesure matérielle et temporelle ainsi que son rapport concret au défaut de la chose louée. La déclaration portant sur la réduction de loyer ne doit pas intervenir dans un délai particulier. Dès lors, la réduction de loyer peut être exigée alors que le bailleur a remédié au défaut ou que la relation contractuelle a pris fin (consid. 8).

• Bail à loyer

Art. 269 et 270a CO ; demande de diminution du loyer en cours de bail et méthode absolue

S’il appartient au locataire de prouver le rendement abusif, le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Le refus ou la négligence du bailleur, sans justification, de produire des pièces comptables en sa possession peut amener le juge à considérer que les allégations du bailleur sont fausses. Une telle appréciation doit s’inscrire dans une appréciation globale des preuves. Au contraire, si le bailleur justifie le défaut de production de pièces, cela ne lui est pas préjudiciable. Ces principes s’appliquent aussi bien à la contestation du loyer initial qu’à la contestation du loyer en cours de bail. Le bailleur ayant acquis l’immeuble par donation et n’étant ainsi pas en possession des pièces permettant le calcul de rendement ne viole dès lors pas son devoir de collaboration (consid. 2).

• Bail à loyer

Art. 273 al. 1 CO ; délai pour contester le congé.

Selon la théorie de la réception absolue, la communication de la résiliation, et dès lors le dies a quo du délai pour la contester, correspond au moment où la manifestation de la volonté est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire, soit lorsque celui-ci est à même d’en prendre connaissance en organisant normalement ses affaires. Le délai de garde d’un courrier recommandé ne s’appliquant pas aux délais de droit matériel, le dies a quo intervient le jour même où l’avis est déposé si l’on peut attendre qu’il soit retiré aussitôt. Sinon, il intervient en règle générale le lendemain de ce jour. Le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas ou que tardivement connaissance de la manifestation de volonté du bailleur. En cas d’absence pendant le délai de garde, il doit en particulier s’informer auprès de la Poste pour connaître l’identité de l’expéditeur, même si la Poste a retourné le courrier à l’expéditeur (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 267 al. 1 CO ; sursis concordataire

Les créances relatives à des loyers de locaux remis à bail constituent des créances concordataires au sens de l’art. 297 al. 5 LP. Par contre, la restitution des locaux ne constitue pas une prestation en argent, de sorte qu’elle ne peut ni faire l’objet d’une poursuite pour dette, ni être une créance concordataire. Une entreprise ayant obtenu un sursis concordataire définitif en lien avec les loyers ne peut requérir la suspension de la procédure portant sur l’évacuation forcée des locaux qu’elle occupe en tant que locataire (consid.

• Bail à loyer

Art. 271 ss CO ; résiliation

La résiliation ordinaire du contrat de bail motivée par des travaux de transformation ou d’assainissement n’est pas contraire à la bonne foi lorsqu’une utilisation de la chose louée serait considérablement restreinte. Au moment de la résiliation, le bailleur doit fonder son congé sur un projet suffisamment mûr et élaboré, de sorte à constater qu’une utilisation des locaux ne sera plus envisageable (consid. 4). La motivation du congé-rénovation répond aux mêmes principes que tous les types de résiliations. La motivation du congé n’est dès lors pas une condition de validité mais peut être demandée. L’absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois constituer un indice selon lequel le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (consid. 5.)

• Bail à loyer

Art. 269 CO ; 14 al. 1 OBLF

Calcul du rendement net et distinction entre coûts d’investissement et charges.

Le rendement net correspond aux revenus nets que procure la chose louée au bailleur, moins les charges déductibles et les fonds propres investis (consid. 6.3). Dans le calcul du rendement net, la distinction entre les coûts d’investissement et les charges est essentielle. Lorsque les fonds propres investis dans les travaux apportent une plus-value à la chose louée, il s’agit de coûts d’investissement. Lorsque ces fonds propres servent à l’entretien de la chose louée, il s’agit de charges. Il est dès lors nécessaire de déterminer dans quelle proportion les fonds propres apportent une plus-value à la chose louée, respectivement servent à son entretien. Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la distinction entre plus-value et entretien. Il peut notamment se fonder sur la présomption posée par l’art. 14 al. 1 OBLF ou recourir aux règles de l’équité (consid. 6.6).

• Bail à loyer

Art. 269a CO

Degré de la preuve des loyers usuels de la localité et du quartier.

Le degré de la preuve des loyers usuels de la localité et du quartier est la preuve stricte. Cela signifie que le juge doit acquérir la certitude des loyers usuels. La méthode fondée sur la comparaison avec au moins cinq logements présentant des caractéristiques communes permet au juge d’acquérir cette certitude par une comparaison schématique. Ainsi, des statistiques qui ne permettent pas des conclusions concrètes ne permettent pas au juge d’acquérir une certitude pour déterminer le loyer usuel dans le cas litigieux (consid. 2.2).

• Bail à loyer

Art. 28 CC ; 1 ss LPD

Installation de vidéosurveillance dans les parties communes de l’immeuble locatif.

Le bailleur qui souhaite installer une vidéosurveillance dans un immeuble locatif doit respecter la législation sur la surveillance des données, ainsi que le principe de proportionnalité. Il s’agit d’effectuer une pesée des intérêts en cause. En particulier, l’intérêt à la prévention des cambriolages ou actes de vandalisme prime l’intérêt du locataire à pouvoir se déplacer librement dans l’immeuble, sans être surveillé. En revanche, est inadmissible la collecte des données permettant de saisir systématiquement le comportement du locataire et ses heures d’entrée et de sortie. L’endroit choisi pour l’installation de vidéosurveillance ne doit pas permettre la saisie des images de l’entrée principale de l’immeuble (consid. 2).

• Bail à loyer

Art. 271 al. 1 CO

Résiliation en vue d’un projet d’assainissement et de rénovation.

Lorsque le bailleur résilie le contrat de bail en vue de l’assainissement et de la rénovation de l’objet loué, le congé n’est pas contraire à la bonne foi lorsque la présence du locataire rendrait les travaux plus compliqués ou plus chers ou qu’elle les retarderait notablement. Le projet doit être suffisamment concret au moment de la résiliation, faute de quoi elle est abusive (consid. 3.2.1). Il importe peu que le bailleur offre au locataire un délai de résiliation particulièrement long, dans la mesure où c’est au moment de la prononciation de la résiliation que s’apprécie son caractère abusif (consid. 3.2.2).

• Bail à loyer

Art. 266l et 271 CO

Notion d’habitation et application des règles sur la protection des congés aux gens du voyage.

La notion d’habitation doit être comprise comme un espace délimité à la fois horizontalement et verticalement, aménagé dans la durée et protégeant des influences extérieures. Ainsi, le terrain loué à des gens du voyage ne répond pas à la définition d’habitation (consid. 3). Une application par analogie des dispositions sur la forme de la résiliation du contrat (art. 266l ss CO) et sur la protection des congés (art. 271 ss CO) est exclue pour des motifs de sécurité du droit et d’absence de comparabilité de la situation d’espèce avec celle des locataires d’un logement d’habitation (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 266m et 266n CO

Utilisation de l’objet loué comme local commercial et logement de famille.

Lorsque le local commercial sert également de lieu d’habitation pour les époux, il faut qu’au moins l’un des deux époux soit titulaire du bail pour que le local puisse être qualifié de logement de famille. Tel n’est pas le cas lorsque le contrat de bail a été conclu par l’association dont l’un des époux est le président (consid. 5.2).

• Bail à loyer

Art. 257f CO

Exclusion d’une coopérative d’habitation et résiliation du contrat de bail pour manque d’égard envers les voisins.

Le coopérateur-locataire est lié à la coopérative d’habitation par un contrat de société et par un contrat de bail. Ces contrats sont indépendants et obéissent à des règles différentes quant à leur fin, de sorte que la fin de l’un n’entraîne pas nécessairement la fin de l’autre. Ainsi, le coopérateur-locataire est libre de ne contester que la résiliation du bail, même s’il renonce à contester son exclusion de la société coopérative (consid. 3). Le fait d’effectuer de manière répétée le doigt d’honneur à l’attention d’un autre coopérateur-locataire et de lui lancer des objets constitue en tout état de cause un manque d’égard envers les voisins qui justifie le congé (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 257f CO

Manque d’égards envers les voisins en cas de nuisances causées par des enfants.

Des cris d’enfants ou des pas de course répétés dans un appartement peuvent constituer un manque d’égard envers les voisins qui justifie la résiliation anticipée du bail lorsqu’ils atteignent un tel degré d’intensité qu’ils dépassent la marge de tolérance admissible. Le fait que les voisins n’aient jamais requis l’intervention de la force publique, mais se soient contentés de se plaindre directement au bailleur ne rend pas arbitraire la constatation par la cour cantonale de l’existence des nuisances sonores (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 270 CO

Réception par le locataire de la formule officielle de notification du loyer initial.

En général, le bailleur doit prouver la remise de la formule officielle de notification du loyer initial. Cependant, lorsque le contrat de bail indique que la formule officielle y est annexée, le bailleur est présumé avoir mis la formule officielle dans l’enveloppe contenant le bail. Cette présomption n’est toutefois valable que lorsque le bailleur peut produire une copie de la formule officielle envoyée. Dans ce cas, il appartient au locataire de prouver que l’enveloppe ne contenait pas la formule officielle. Le degré de la preuve se limite alors à la vraisemblance prépondérante (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 270 CO

Réception par le locataire de la formule officielle de notification du loyer initial.

En général, le bailleur doit prouver la remise de la formule officielle de notification du loyer initial. Cependant, lorsque le contrat de bail indique que la formule officielle y est annexée, le bailleur est présumé avoir mis la formule officielle dans l’enveloppe contenant le bail. Cette présomption n’est toutefois valable que lorsque le bailleur peut produire une copie de la formule officielle envoyée. Dans ce cas, il appartient au locataire de prouver que l’enveloppe ne contenait pas la formule officielle. Le degré de la preuve se limite alors à la vraisemblance prépondérante (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 273 al. 5 CO

Notion de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire de locaux commerciaux.

En cas de changement de propriétaire, le nouveau propriétaire qui fait état d’un besoin propre et urgent peut résilier le bail commercial, sans qu’il soit nécessaire d’effectuer une pesée des intérêts entre le nouveau propriétaire/bailleur et le locataire (consid. 5.2.1). Il y a besoin propre lorsque le nouveau propriétaire entend utiliser les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social (consid. 5.2.2.2). Le besoin urgent s’apprécie selon l’état d’avance du projet de transformation des locaux loués. Il n’est pas nécessaire que le projet ait déjà été autorisé par les autorités compétentes. Il suffit qu’il soit susceptible de les obtenir (consid. 5.2.3). Une fois que le besoin propre et urgent est établi, l’autorité compétente doit statuer d’office sur la prolongation du bail. C’est à ce stade qu’elle effectue la pesée d’intérêts entre le nouveau propriétaire/bailleur et le locataire (consid. 5.3).

• Bail à loyer

Art. 259b CO

Défauts de moyenne importance. Constitue un défaut de moyenne importance le fait que le bailleur n’ait pas procédé à des travaux de rénovation depuis plus de 35 ans, que les sols soient très usés et que les lames du parquet manques çà et là (consid. 4.3). En cas d’inaction du bailleur, le locataire peut remédier seul à ces défauts sans avoir à mettre le bailleur en demeure de le faire, dans la mesure où l’art. 259b CO, qui déroge au régime général de l’art. 107 CO, ne l’exige pas (consid. 4.4.2).

• Bail à loyer

Art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO

Conséquences pénibles pour le locataire de locaux commerciaux.

Le congé a des conséquences pénibles sur le locataire de locaux commerciaux lorsque le congé menace l’existence de la société elle-même, et non seulement de la filiale qui occupe les locaux loués (consid. 6).

• Bail à loyer

Art. 270 al. 1 let. a CO

Pénurie de logements et contestation du loyer initial.

Lorsqu’il existe une pénurie de logements, le locataire n’a pas à établir, en plus, que des motifs de nécessité personnelle ou familiale l’ont contraint de conclure le bail. En effet, selon une interprétation littérale, systématique, historique et téléologique, l’existence d’une pénurie de logements est suffisante pour réaliser la condition de la contrainte ouvrant la possibilité pour le locataire de contester le loyer initial (consid. 2 à 4).

• Bail à loyer

Art. 271 al. 1, 272 al. 1 et 272b al. 1 CO

Résiliation d’un bail portant sur un local sous-loué.

Lorsque le locataire a convenu avec le bailleur qu’il procédera à ses frais à des travaux sur l’objet loué et qu’en contrepartie le loyer sera inférieur au loyer du marché, cet arrangement vise à permettre au locataire d’amortir le coût des travaux. Lorsque le locataire a procédé à l’amortissement complet de ces investissements et qu’il sous-loue les locaux au prix de marché, tout en bénéficiant toujours d’un loyer favorable, une résiliation du bail par le bailleur dans le but de profiter directement de la valeur locative complète des locaux n’est pas abusive. Le fait que le locataire soit prêt à verser un loyer conforme au prix du marché n’y change rien, car le maintien du bail n’a plus d’intérêt pour lui dans ces conditions (consid. 2).

• Bail à loyer

Art. 266l al. 2, 266o, 273 al. 1 CO et art. 9 al. 1 OBLF

Utilisation d’une formule officielle agréée périmée (consid. 4.1 s.) ; théorie absolue de la réception pour la détermination du dies a quo pour la contestation du congé (consid. 5.1). Bien que publié durant la période pertinente au présent recueil, l’arrêt a fait l’objet d’un résumé dans l’édition précédente de cet ouvrage sous la référence TF 4A_120/2014.

• Bail à loyer

Art. 269, 269a let. a et b CO et art. 14 OBLF

Validité de la hausse de loyer ; notion d’immeuble ancien (consid. 3.1). Bien que publié durant la période pertinente au présent recueil, l’arrêt a fait l’objet d’un résumé dans l’édition précédente de cet ouvrage sous la référence TF 4A_565/2013.

• Bail à loyer

Art. 266nCO

Résiliation du logement de famille ; bail commun ; abus de droit.

Le logement perd son caractère familial suite au départ définitif de l’un des époux. Dans ce cas, la formule officielle n’a pas à être adressée aux deux époux séparément. Lorsque ces derniers sont, en plus, colocataires du bail, le congé peut être donné au moyen d’une seule formule officielle adressée aux deux époux (consid. 4.1 et 4.2). Celui qui a reçu la résiliation commet un abus de droit, lorsqu’il invoque le fait que l’autre époux n’a pas reçu la résiliation alors qu’il se désintéresse totalement de la cause (consid. 4.2.4).

• Bail à loyer

Art. 271 al. 1 CO

Résiliation contraire aux règles de la bonne foi.

La résiliation donnée en vue de travaux de transformation et de rénovation est abusive quand le projet apparaît manifestement incompatible avec les prescriptions de droit public et que, de ce fait, les autorisations nécessaires ne seront pas octroyées. Reste également abusive la résiliation donnée alors que le projet du bailleur n’est pas suffisamment abouti pour permettre de déterminer avec certitude si le départ du locataire s’avère nécessaire ou non pour le bon déroulement des travaux (consid. 4.1 et 4.2.2).

• Bail à loyer

Art. 67 et 270 CO

Enrichissement illégitime ; contestation du loyer initial ; absence de notification sur formule officielle.

La notification du loyer initial sur formule officielle doit intervenir au plus tard le jour de la remise de la chose louée. Si la formule est remise tardivement, mais dans les 30 jours qui suivent cette remise, le dies a quo du délai pour contester le loyer initial est reporté au jour de la notification effective. La communication qui intervient après coup équivaut à une absence de notification. Ce vice entraîne la nullité du loyer fixé (consid. 3.1 ; 3.2.1 s.). Le locataire peut alors agir en fixation du loyer et en restitution des prestations effectuées sans cause sur la base des règles de l’enrichissement illégitime. Le droit du bail ne prévoit pas de règle spéciale limitant l’invocation du vice de forme dans le temps. Le locataire demeure tout au plus limité par les règles de la prescription pour cause d’enrichissement illégitime de l’art. 67 CO (consid. 3.2.3).

• Bail à loyer

Art. 257d et 271 al. 1 CO

Demeure du locataire pour le paiement des frais accessoires ; résiliation anticipée du bail.

Le congé pour demeure du locataire peut exceptionnellement être contraire aux règles de la bonne foi. Ce peut être le cas si le montant en souffrance est particulièrement insignifiant. Le caractère insignifiant s’apprécie objectivement, sans égard aux capacités financières du bailleur ou au montant du loyer mensuel. Un montant de quelques centaines de francs n’est pas insignifiant (consid. 1 et 2). Peu importe que le locataire en conteste le bien-fondé, il suffit que la créance en souffrance soit exigible. S’agissant des frais accessoires, le locataire doit pouvoir bénéficier du temps nécessaire pour consulter les pièces originales et l’exactitude du décompte (consid. 3.2).

• Bail à loyer

Art. 271 et 271a CO

Bail commun ; annulation du congé.

Sous réserve des dispositions sur le logement de famille, les colocataires doivent agir en commun pour requérir l’annulation du congé donné par le bailleur. Si un seul des colocataires souhaite contester le congé, il peut agir en assignant les autres colocataires aux côtés du bailleur (consid. 3).

• Bail à loyer

Art. 271a al. 1 let. d CO

Protection contre les congés en cours de procédure.

La protection de l’art. 271a al. 1 let. d CO est valable dès l’ouverture de l’action et jusqu’au prononcé d’un jugement définitif et exécutoire. Il importe peu que le bailleur n’ait pas encore été informé de la procédure au moment où il adresse le congé au locataire (consid. 2).

• Bail à loyer

Art. 18 al. 1, 256 al. 1 et 2, 259a al.1 let. a et b CO

Défauts faisant partie de l’état de la chose louée.

Le défaut de la chose louée s’apprécie en comparant l’état effectif avec l’état convenu ou attendu. La convention des parties prime. Son contenu se détermine d’après la volonté concordante et effective des parties. A défaut, le juge recourt à une interprétation objective du contrat (consid. 4.1 et 4.4).

• Bail à loyer

Art. 271 CO

Travaux de rénovation ; résiliation.

Des travaux de rénovation d’envergure peuvent justifier la résiliation du bail. Elle se justifie également lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux en travaux et à s’accommoder des inconvénients lorsque sa présence engendrerait des difficultés supplémentaires, un accroissement des coûts ou de la durée des travaux. Le congé est toutefois annulable lorsque la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux ou ne les compliquerait que de manière insignifiante (consid. 2).

• Bail à loyer

Art. 257d al.1, 271 et 271a CO

Résiliation anticipée ; demeure du locataire dans le paiement des frais accessoires.

Le locataire qui conteste la créance en paiement des frais accessoires et refuse de payer s’expose à une résiliation anticipée du contrat pour demeure. Il suffit que la créance en paiement des frais accessoires soit exigible (consid. 4.2.1).

• Bail à loyer

Art. 257f et 271 CO

Résiliation ordinaire ; violation du devoir de diligence du locataire.

Lorsque le locataire enfreint ses devoirs de diligence, le bailleur peut résilier le contrat de manière anticipée moyennant un avertissement préalable. Le bailleur peut également recourir au congé ordinaire, sans octroyer d’avertissement préalable, et résilier le contrat selon les termes et délais prévus. Toutefois, le congé ordinaire peut être annulé s’il est inutilement rigoureux. C’est le cas lorsque le congé est motivé uniquement par la violation des devoirs de diligence du locataire et que l’avertissement écrit aurait pu permettre au locataire de rectifier son comportement (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 266g CO

Résiliation pour justes motifs.

Le seul fait que l’immeuble loué doive faire l’objet de travaux d’assainissement et qu’une autorisation de démolir ait été délivrée n’est pas suffisant pour permettre une résiliation anticipée pour justes motifs (consid. 2.1).

• Bail à loyer

Art. 259g et 259h al.2 CO

Consignation tardive du loyer ; résiliation anticipée.

Lorsque le contrat prévoit que les loyers doivent être payés d’avance au plus tard le dernier jour du mois précédent, la consignation de ces derniers doit intervenir dans les mêmes termes et délais. La consignation tardive qui interviendrait en début du mois courant n’est pas conforme à l’art. 259g al. 1 CO. Elle permet au bailleur d’introduire une action en libération des loyers consignés et n’a aucun effet libératoire à l’égard du locataire. Elle expose ainsi le locataire à la résiliation du bail pour demeure (consid. 4).

• Bail à loyer

Art. 11 al. 2, 13 al. 1, 14 al. 1 et 266l CO

Validité du congé donné sur une formule officielle non signée si la lettre d’accompagnement comporte la signature du bailleur. Lorsque le bailleur donne son congé au locataire, il doit le faire au moyen d’une formule officielle agréée. Il s’agit d’une exigence de forme écrite qualifiée. En l’absence d’une lettre d’accompagnement, la formule officielle doit porter la signature du bailleur pour respecter les exigences de la forme écrite. Quand elle est adressée au locataire avec un courrier d’accompagnement, la formule officielle et le courrier forment un tout. Ainsi, la signature manuscrite du bailleur apposée sur le courrier d’accompagnement est suffisante et le locataire se voit valablement notifier le congé lorsque seul le courrier d’accompagnement porte la signature du bailleur.

• Bail à loyer

Art. 261a CO

Changement de propriétaire. Le rapport de bail est rattaché à l’usufruit. Lorsque le bailleur transfert la nue-propriété à un tiers mais en conserve l’usufruit, le rapport de bail n’est pas transféré au nouveau propriétaire.

• Bail à loyer

Art. 266l al. 2, 266o, 273 al. 1 CO et art. 9 al. 1 OBLF

Utilisation d’une formule officielle agréée périmée ; théorie absolue de la réception pour la détermination du dies a quo pour la contestation du congé. Le bailleur doit, en principe, utiliser la formule officielle en vigueur au moment de la résiliation du bail. Toutefois, l’utilisation d’une ancienne formule officielle n’entraîne la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule officielle en vigueur. La théorie absolue de la réception s’applique pour la fixation du départ du délai de 30 jours pour introduire l’action en contestation du congé. Ainsi, le pli est reçu dès que son destinataire peut en prendre connaissance au bureau de poste selon l’avis de retrait, en règle générale, le lendemain du jour où l’avis est déposé.

• Bail à loyer

Art. 271 CO

Validité du congé ; refus des époux divorcés de communiquer celui à qui le logement a été attribué. Le congé donné par le bailleur, suite au refus des époux divorcés de communiquer celui à qui le logement a été attribué dans la procédure de divorce, n’est pas contraire à la bonne foi et demeure valable. Le fait d’informer le bailleur de l’attribution du logement conjugal est, en effet, une exigence admissible, voire nécessaire, imposée par le bailleur, à laquelle le locataire ne saurait jamais faire valablement obstacle.

• Bail à loyer

Art. 68 et 257 CO

Paiement du loyer. Le locataire peut charger le sous-locataire d’assurer le paiement du loyer au bailleur sans que ce comportement ne crée une relation juridique entre le sous-locataire et le bailleur.

• Bail à loyer

Art. 255 al. 2 et 271a 1 let. b CO

Contrat de bail soumis à condition résolutoire ; protection contre les congés. Le contrat de bail, soumis à une condition résolutoire, est un contrat à durée déterminée qui ne nécessite aucune résiliation de la part du bailleur et pour lequel le locataire ne bénéficie pas de la protection contre les congés. Le contrat qui, en l’espèce, stipule le devoir pour le locataire de libérer les locaux en cas d’échec des négociations portant sur la conclusion d’un nouveau bail est une condition résolutoire admissible.

• Bail à loyer

Art. 261 al. 2 let. a CO

Notion de besoin urgent ; prolongation du bail. Le nouveau propriétaire peut résilier le contrat de bail en observant les délais et termes de congés légaux lorsqu’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. La notion de besoin urgent suppose que l’on ne puisse pas exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de la chose louée. L’urgence est relative. Elle doit être appréciée dans le temps et en fonction de son degré. Elle n’exclut donc pas une prolongation du bail. Cette prolongation demeura toutefois exceptionnelle et sera limitée dans le temps.

• Bail à loyer

Art. 257d, 273 CO

Demeure du locataire dans le paiement du loyer ; conditions matérielles de la résiliation extraordinaire. En cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer, le bailleur doit octroyer au locataire un délai de paiement de 30 jours et le prévenir que, à défaut de paiement, il résiliera le contrat de bail. Passé ce délai, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de 30 jours pour la fin d’un mois. En cas de non-respect de ces conditions, le congé donné par le bailleur est nul. Le locataire n’a donc pas besoin de respecter le délai de 30 jours de l’art. 273 CO, applicable pour invalider le congé mais pas pour faire constater la nullité de la résiliation.

• Bail à loyer

Art. 147 et 263 al. 4 CO

Transfert du bail commercial ; solidarité entre le locataire cédant et le locataire reprenant. Le transfert du bail commercial crée une responsabilité solidaire au sens des art. 143 à 149 CO, bien que limitée dans le temps, entre le locataire cédant et le locataire reprenant. Lorsque, dans le cadre d’une transaction conclue entre le bailleur et le locataire reprenant, le bailleur renonce à faire valoir ses prétentions à l’égard du locataire reprenant uniquement, la remise de dette n’a pas d’effet sur le locataire cédant.

• Bail à loyer

Art. 271, 271a et 272 CO

Validité du congé donné en raison d’importants travaux d’assainissement. Le bail peut être valablement résilié lorsque le bailleur prévoit d’importants travaux d’assainissement qui restreignent considérablement l’utilisation de la chose louée et que l’évacuation des lieux apparaît nécessaire pour la réalisation des travaux. Le bailleur est également en droit de résilier le contrat de bail lorsque la présence du locataire pendant les travaux engendrerait d’importants retards ou des complications. Le congé est toutefois abusif si le locataire fournit au bailleur l’assurance sérieuse qu’il se logera ailleurs pendant la durée des travaux ou si le projet de transformation s’avère objectivement impossible, notamment lorsqu’il apparaît de manière certaine que le projet ne recevra pas l’autorisation des autorités compétentes.

• Bail à loyer

Art. 269, 269a let. a et b CO et art. 14 OBLF

Validité de la hausse de loyer ; notion d’immeuble ancien. Est abusif le loyer qui procure au bailleur un rendement excessif de la chose louée. Toutefois, le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier n’est généralement pas abusif. Le recours au critère des loyers comparatifs demeure néanmoins subsidiaire et ne peut avoir lieu que si le calcul du rendement excessif se révèle impossible. C’est le cas notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles anciens. Néanmoins, quand le bailleur détient des immeubles à titre professionnel, le locataire peut raisonnablement s’attendre à ce que le bailleur conserve l’ensemble des pièces justificatives nécessaires au calcul du rendement de la chose louée, quand bien même les immeubles ont été construits, comme en l’espèce, entre 1982 et 1983. Partant, la notion d’immeuble ancien et le recours au critère des loyers comparatifs ne peuvent pas être retenus dans un tel cas de figure.

• Bail à loyer

Art. 271a al. 1 let. e et al. 3 let. a CO

Congé donné durant les trois ans qui suivent une transaction judiciaire ; besoin urgent du bailleur. Le congé signifié durant le délai de protection de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO est valable lorsque le bailleur fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Le besoin doit toutefois être sérieux, concret et actuel.

• Bail à loyer

Art. 271a al. 1 let. d et e CO

Protection contre les congés. Le congé réitéré, c’est-à-dire donné exactement pour les mêmes motifs, à la suite d’une première résiliation nulle pour des raisons formelles n’est pas abusif – et donc annulable – quand bien même il serait donné en cours ou pendant les trois ans qui suivent la fin de la première procédure.

• Bail à loyer

Art. 269d CO, art. 2 al. 2 CC

Avis de majoration de loyer avec un fac-similé de signature au lieu d’une signature manuscrite ; abus de droit à invoquer ce vice de forme. Un avis de majoration de loyer sans signature manuscrite ne remplit pas les conditions de forme écrite qualifiée et est nul. Le but de la formule officielle est de renseigner le locataire sur les motifs de la hausse et les moyens de la contester. Pour atteindre ce but, la signature manuscrite n’est pas nécessaire. Le but de la signature manuscrite est d’éviter tout doute quant à l’identité de l’auteur de l’avis. Le locataire qui paye pendant six ans l’augmentation de
loyer avant d’invoquer la nullité de la hausse au motif que la formule n’avait pas été signée à la main mais seulement avec un fac-similé pour réclamer le remboursement de la différence, alors qu’il n’a jamais existé un doute sur l’identité
de l’auteur de l’avis et que les deux parties ont respecté la hausse sans discussion pendant ces six ans, commet un abus de droit.

• Bail à loyer

Art. 269a et 270 CO

Répartition du fardeau de la preuve en cas de contestation du loyer initial lorsque l’examen porte sur les loyers comparatifs. L’abus de droit est un fait dirimant, dont la preuve incombe à la partie adverse du titulaire du droit. Dès lors, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial incombe au locataire quand le bailleur s’est prévalu des loyers usuels dans la formule officielle, pour justifier la hausse du loyer par rapport au précédent (consid. 3.1.3.2). Lorsque l’augmentation du loyer initial ne saurait se justifier au vu de la conjoncture économique, le bailleur qui n’a pas la charge de la preuve doit cependant collaborer loyalement à l’administration des preuves en fournissant tous les éléments en sa possession et qui sont nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui dans la formule officielle. Il lui incombe donc d’apporter les contre-preuves pour démontrer que malgré les apparences, il s’agit d’un cas exceptionnel et que le loyer initial n’est pas abusif. Dans l’hypothèse où le bailleur a augmenté le nouveau loyer de plus de 10% par rapport à l’ancien, ce devoir du bailleur de collaborer à l’administration des preuves trouve tout son sens (consid. 3.2).

• Bail à loyer

Art. 255 et 266 al. 1 CO

Contrats de bail de durée déterminée en chaîne. L’enchaînement de baux de durée déterminée ne requiert pas de justification par des motifs particuliers et est en principe licite, sous réserve de fraude à la loi. Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l’intention de s’engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de contourner des règles impératives de protection des locataires. Le fardeau de la preuve incombe au locataire, le bailleur n’a pas à établir un intérêt spécial à conclure des baux de durée déterminée. En l’espèce, l’enchaînement de plusieurs baux de durée déterminée, alors que la situation professionnelle des locataires venus d’Espagne pour travailler en Suisse, principalement avec des contrats de travail de durée déterminée, est restée longtemps indécise et qu’ils ont affirmé vouloir quitter la Suisse, ne s’explique pas que par le but de contourner les règles impératives de protection des locataires.

• Bail à loyer

Art. 269a let. b CO, art. 14 OBLF

Libre choix du bailleur de la méthode de répercussion du coût des travaux à plus-value sur les loyers. Aucune disposition de droit fédéral ne prescrit comment répartir, entre les locataires, les coûts résultant de travaux à plus-value entre les appartements de l’immeuble entier. Il est admis que plusieurs méthodes peuvent entrer en ligne de compte : la ventilation peut ainsi s’opérer selon la clé de répartition applicable à la propriété par étages, selon la surface des appartements, selon leur volume, au prorata du nombre de pièces par logement ou encore en fonction du pourcentage que représente l’investissement à plus-value par rapport à l’état locatif avant la hausse. Etant donné qu’aucune clé de répartition ne s’impose a priori, il faut en déduire que le choix de la méthode appartient en premier lieu au bailleur. Il s’ensuit que le juge ne peut pas répartir entre les locataires les coûts liés à des prestations supplémentaires selon son bon vouloir. En particulier, il ne peut pas, comme en l’espèce, écarter sans autre le système appliqué par le bailleur (répartition au prorata
du nombre de pièces par logement) au profit d’une répartition en fonction des loyers avant la hausse, en arguant du « caractère plus équitable et plus favorable au locataire » de ce modèle.

• Bail à loyer

Art. 262, 263 et 273b CO

Validité des avis de congé du contrat de sous-location signifiés tant par le premier locataire que par le second, alors que le bail principal avait auparavant été transféré du premier locataire au second. Le transfert de bail n’opère ses effets qu’entre les parties au contrat et n’a en principe pas d’effet sur les obligations que celles-ci ont à l’égard de tiers. Le contrat de sous-location n’est pas totalement indépendant du bail principal. Le sous-bailleur ne peut transférer
plus de droits qu’il n’a lui-même : dès que le droit d’usage ne lui est plus valablement cédé, il se trouve dans l’impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Le sous-locataire devrait alors restituer la chose au nouveau locataire, sous peine de faire l’objet d’une demande d’expulsion. Toutefois, lorsque les sous-locataires ne quittent pas les lieux malgré le transfert du bail principal, continuent de se comporter comme s’ils étaient titulaires du droit d’usage en payant régulièrement le loyer et que le nouveau locataire montre, en notifiant un avis de résiliation, qu’il se considère lié aux sous-locataires par un contrat de bail, qu’en plus, après avoir été sommés de le faire, les sous-locataires acceptent de payer le loyer en mains du nouveau locataire, il faut en déduire qu’un nouveau contrat de sous-location a été conclu entre les sous-locataires et le nouveau locataire principal. Dans ces circonstances, la résiliation donnée par le premier locataire, alors que le bail principal avait déjà été transféré de sorte qu’il ne pouvait plus céder l’usage de la chose, n’a aucun effet juridique sur le nouveau contrat conclu entre des tiers, à savoir le nouveau locataire principal et les sous-locataires. En revanche, le congé donné par le nouveau locataire principal qui avait, dès le transfert du bail principal, le droit d’usage sur la chose et pouvait donc la céder aux sous-locataires qui par ailleurs se sont toujours prévalus d’une cession d’usage en leur faveur, n’est affecté d’aucune cause de nullité.

• Bail à loyer

Art. 298 CO, art. 9 OBLF

Résiliation d’un bail à ferme, nullité. Malgré sa note marginale, l’art. 9 OBLF ne s’applique pas seulement à la formule officielle pour donner le congé d’un bail à loyer selon l’art. 266l CO, mais également à celle prévue par l’art. 298 al. 2 CO pour la résiliation d’un bail à ferme. Un congé qui ne mentionne pas sur la formule agréée la date à laquelle il doit prendre effet est nul. Il ne suffit pas que cette date soit indiquée dans la lettre d’accompagnement.

• Bail à loyer

Art. 270 CO, art. 2 al. 2 CC

Conditions de l’abus de droit à invoquer la nullité du loyer initial. L’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi. S’agissant de la nullité du loyer initial, l’abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d’emblée du vice de forme et qu’elle s’est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d’en tirer avantage par la suite, situation qui a été niée en l’occurrence (consid. 2 non publié dans l’ATF 139 III 249).

• Bail à loyer

Art. 271 al. 1 CO

Résiliation contraire à la bonne foi, comportement du bailleur après la résiliation. Congé donné en invoquant le besoin de loger sa propre fille, suite à quoi d’autres appartements se sont libérés dans les bâtiments appartenant au même bailleur. Le fait que le bailleur ait pu recouvrer l’usage de deux autres appartements après avoir donné un congé, au motif qu’il avait besoin de loger sa propre fille, n’exclut pas avec certitude qu’au moment du congé litigieux le bailleur eût effectivement l’intention de loger sa fille dans l’appartement concerné. Il n’est donc pas arbitraire de juger que le besoin de loger sa propre fille n’était pas un simple prétexte, mais bien le motif réel du congé.

• Bail à loyer

Art. 269d al. 1, 270 al. 2 et 271 CO

Résiliation du bail. Le congé ordinaire notifié au locataire en raison de retards fréquents dans le paiement du loyer n’est pas contraire aux règles de la bonne foi. Il n’est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d’invoquer un motif particulièrement grave. Un motif légitime suffit. Il est compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire qui s’acquitte ponctuellement de ses obligations pécuniaires. Le locataire qui fait valoir, pour s’opposer à la résiliation ordinaire, que le congé est nul en raison de l’absence de notification du formulaire obligatoire de fixation du loyer initial sans pour autant contester le montant du loyer, commet un abus de droit puisqu’il utilise une institution juridique d’une manière contraire à son but.

• Bail à loyer

Art. 269b CO

Renouvellement tacite du contrat ; indexation du loyer. Lorsqu’un bail assorti valablement d’une clause d’indexation de loyer se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l’indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l’intervalle. Par la reconduction tacite du bail, les parties admettent de poursuivre une relation contractuelle. Le contrat n’est dès lors modifié que sur son échéance qui est reportée. La clause d’indexation subsiste. Le fait pour le bailleur de n’avoir pas indexé le loyer durant la période précédente de 5 ans ne signifie ainsi pas qu’il ait renoncé à une hausse de loyer possible.

• Bail à loyer

Art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH

Récusation. La récusation d’un juge présidant une chambre du Tribunal des baux et loyers ne peut être demandée pour le seul motif qu’il a précédemment travaillé comme avocat à l’Asloca. Si le juge a cessé toute activité pour cette association et qu’il n’a pas réellement connu de la cause en tant qu’avocat, rien ne permet de penser que le juge, en raison de son activité passée, serait tenté d’avantager les parties défendues par cette association ou qu’il aurait acquis dans ce cadre une faveur inconditionnelle pour la cause des locataires. Le fait pour le juge d’avoir gardé de bons contacts avec ses anciens collègues ne suffit pas pour supposer objectivement qu’il n’aurait pas le recul nécessaire pour traiter en toute impartialité les causes qui lui sont soumises.

• Bail à loyer

Art. 262 al. 1, 271 et 271a al. 1 let. a CO

Sous-location ; résiliation du bail. Une résiliation ordinaire est annulable lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO, dont fait partie le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur selon l’art. 262 al. 1 CO. Il faut toutefois que le locataire soit effectivement autorisé à sous-louer, ce qui requiert que le locataire ait l’intention d’utiliser à nouveau l’objet dans un futur prévisible. Il faut appliquer la règle relativement strictement, une possibilité vague ne suffisant pas.

• Bail à loyer

Art. 269a let. b CO et 14 OBLF

Hausse de loyer en raison d’importantes réparations. En règle générale et selon l’art. 14 al. 1 OBLF, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Les importantes réparations se distinguent des réparations habituelles et de l’entretien courant d’un point de vue essentiellement quantitatif. Elles touchent de nombreuses parties de l’immeuble et génèrent un coût considérable par comparaison avec l’état locatif de l’immeuble. La présomption de l’art. 14 al. 1 OBLF peut être renversée. Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70 %, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50 %. Il ne saurait cependant être question d’ignorer purement et simplement la présomption et de s’efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value.

• Bail à loyer

Art. 1 al. 2 CO et 641 al. 2 CC

Conclusion d’un contrat de bail par actes concluants ; occupation illicite de locaux ; action en revendication. Le bail peut être conclu, de manière tacite, par actes concluants selon l’art. 1 al. 2 CO. Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu’il paie le loyer, sans que le bailleur ne proteste. Le fait pour une régie de transmettre aux occupants d’un logement des bulletins de versement avec la mention « occupation illicite » en précisant que cela ne vaut nullement reconnaissance de l’attribution du logement, ne peut être interprété de bonne foi comme la manifestation objective de la volonté de se lier par un contrat de bail. L’action en revendication déposée par le propriétaire de l’immeuble où se trouvent les locaux occupés sans droit est donc fondée.

• Bail à loyer

Art. 257f CO

Résiliation du bail. La résiliation du bail fondée sur l’art. 257f al. 3 CO n’est pas subordonnée à l’existence d’une faute du locataire mais requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. L’avertissement prévu par l’art. 257f al. 3 CO n’est pas une condition absolue de la résiliation, de sorte qu’on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu’un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu’un locataire soit privé de discernement en raison d’une maladie psychique et n’ait pas la maîtrise de son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d’un avertissement.

• Bail à loyer

Art. 257a al. 1 et 257b al. 1 CO

Frais accessoires. Une loi cantonale relative à la construction de logements à caractère social et régissant des immeubles ne bénéficiant pas de l’aide fédérale au sens de la LCAP ne peut déroger aux art. 257a et 257b CO. Dès lors, un contrat de bail à loyer portant sur un logement à caractère social ne peut pas mettre à la charge du locataire les frais accessoires liés à l’existence de la chose elle-même (consid. 2.8).

• Bail à loyer

Art. 253a al. 1 et 257d CO

Résiliation pour cause de demeure du locataire. Question de l’admissibilité pour le propriétaire, au bénéfice de contrats de baux à loyer distincts, mais liés fonctionnellement, portant sur un logement et sur deux places de parc, de résilier le contrat de bail relatif au logement pour retard de paiement du loyer des places de parc (art. 257d CO). La question dépend en premier lieu de la volonté des parties. Si une telle volonté ne peut pas être clairement établie, il est nécessaire de procéder par interprétation (art. 18 al. 1 CO). Le lien fonctionnel entre les différents baux n’est pas à lui seul déterminant. Les intérêts des parties aux contrats le sont également, notamment le droit du locataire à l’habitation. La conclusion des baux portant sur les places de stationnement deux ans après le bail d’habitation et la possibilité de les résilier pour une date différente de celle prévue pour le bail d’habitation permettent de conclure que chacun des baux a un sort différent. Dès lors, la résiliation du bail d’habitation pour cause de demeure dans le paiement des loyers relatifs aux places de stationnement n’est pas permise dans la mesure où les baux étaient formellement indépendants (consid. 1.1 et 2).

• Bail à loyer

Art. 266n CO

Résiliation d’un bail mixte. Les règles spéciales en matière de protection du logement familial doivent également être respectées lorsque des locaux commerciaux servent aussi de logement de famille, à condition que l’un des époux au moins soit titulaire du bail (consid. 2.3).

• Bail à loyer

Art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO

Protection contre les congés. Résiliation d’un contrat de bail moins de trois ans après la fin d’une procédure à son propos (consid. 3.1 et 3.2). Un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire et si le bailleur « a succombé dans une large mesure » (art. 271a al. 1 lit. e ch. 1 CO). Le législateur a institué une présomption irréfragable qu’un congé donné dans ces conditions équivaut à un congé de représailles contrevenant aux règles de la bonne foi et accorde ainsi au locataire un délai de protection légal (consid. 3.3). En l’espèce, l’argument du bailleur portant sur l’inexistence d’un contrat de bail avec le locataire ayant été rejeté, il a bel et bien « succombé dans une large mesure » au sens de la loi (consid. 3.4).

• Bail à loyer

Art. 269d al. 3 CO et 19 OBLF

Modification unilatérale du contrat ; frais accessoires facturés séparément du loyer. En cours de bail, le bailleur peut modifier de manière unilatérale le régime de facturation des frais accessoires. Il peut notamment le faire séparément du loyer, de façon à ne facturer pour les frais accessoires que les coûts effectifs. Le bailleur est toutefois tenu de respecter les exigences des art. 269d CO et 19 OBLF. En particulier, l’avis de modification doit être effectué au moyen de la formule officielle du canton et contenir l’indication des motifs précis justifiant la modification. La motivation de la modification est insuffisante lorsqu’elle n’indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais désormais facturés séparément. La motivation doit permettre au locataire de se faire une idée de l’impact que la distraction des frais aura sur le loyer. La simple énumération des frais accessoires concernés ne suffit pas. L’avis de modification ne remplissant pas ces conditions est nul (consid. 3.2.1).

• Bail à loyer

Art. 266a al. 2 CO

Délais et termes de congés. Au sens de l’art. 266a al. 2 CO, lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent. Cette norme s’applique par analogie à la résiliation fondée sur le besoin urgent du nouveau propriétaire (art. 261 al. 1 let. a CO). Toutefois, l’art. 266a al. 2 CO vise à corriger une erreur de date exclusivement, et non une résiliation viciée dans ses conditions de fond. De ce fait, si le besoin urgent du nouveau bailleur n’est pas établi, le congé extraordinaire est inefficace et ne peut pas être converti en un congé ordinaire valable (consid. 8.2 et 8.3).

• Bail à loyer

Art. 256 et 257f CO

Détermination de l’usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 CO) ; détermination du soin avec lequel le locataire doit user la chose (art. 257f CO). Le bail et ses annexes peuvent prévoir l'usage convenu de la chose louée et définir l'usage soigneux de celle-ci par le locataire. L'usage convenu se rapporte en particulier à la destination des locaux, voire aux modalités de cet usage en précisant par exemple le cercle des utilisateurs de ceux-ci. Pour les baux d'habitations, sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée. Lorsque le locataire cède l’usage de la chose louée à titre gratuit, les parties concernées sont soumises aux règles relatives au prêt à usage (art. 305 ss CO) et non à celles régissant la sous-location (art. 262 CO).

• Bail à loyer

Art. 271 al. 1 CO

Résiliation. L'art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après l'expiration de la durée convenue pour le contrat et aussi longtemps que le locataire ne consent pas à accepter un congé, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux, cela au seul motif que l'affectation initiale a été acceptée par lui lors de la conclusion du contrat. Il est vrai que le bailleur montre une attitude objectivement contradictoire s'il déclare ne plus vouloir ce que, pourtant, il voulait ou acceptait au moment de la conclusion du contrat, mais ce changement d'intention ne contrevient pas ipso facto aux règles de la bonne foi. Il faut prendre en considération l’évolution historique des activités exercées dans la localité en question, car il se peut que les nuisances, autrefois normales et prévisibles, y soient moins aisément tolérées aujourd’hui. Il se peut aussi qu'une modification de l'affectation du rez-de-chaussée, selon la tendance observée dans le secteur, accroisse encore le potentiel des autres locaux existant dans le bâtiment. Le TF admet donc que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts.

• Bail à loyer

Coopérative d’habitation ; contrat de bail à loyer conclu entre la coopérative et le coopérateur-locataire ; relation entre la résiliation du bail par la société coopérative et l’exclusion de la société. Lorsque le rapport corporatif, qui lie le coopérateur-locataire et la coopérative d'habitation, et le rapport d'obligation, qui résulte de la conclusion d'un bail entre la société coopérative et le coopérateur-locataire, n'ont pas été couplés par un accord spécifique des parties, la société coopérative peut résilier le bail sans exclure le coopérateur-locataire de la société, pour autant toutefois que le motif du congé permette aussi l'exclusion de la coopérative ; évacuation immédiate.

• Bail à loyer

Art. 269a let. a CO

Résiliation pour des motifs économiques ; loyers usuels du quartier ; définition de la notion de quartier au sens de l’art. 269a let. a CO. La délimitation de la portion de territoire à prendre en compte à titre de quartier dépend essentiellement de la situation de fait et de l'histoire des lieux. Selon le TF, le terme quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut guère se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons. Aucun motif ne justifie de retenir à l'art. 269a let. a CO une notion plus restreinte du quartier. En particulier, celui-ci ne se réduit pas à un complexe architectural homogène. A cet égard, l'art. 11 al. 1 OBLF, qui précise comment calculer les loyers usuels du quartier, prescrit de prendre en compte notamment l'emplacement et l'année de construction des objets présentés à la comparaison; cela atteste que, pour faire partie d'un même quartier au sens du droit du bail, les immeubles n'ont pas nécessairement à bénéficier d'une situation semblable, ni à dater de la même période de construction. L'idée est bien plutôt que le quartier couvre une certaine surface et qu'il peut être hétérogène.

• Bail à loyer

Art. 270 al. 1 let. a et 270 al. 1 let. b CO

Contestation du loyer initial. Art. 270 al. 1 let. a CO; locataire contraint de conclure le bail en raison de la situation sur le marché local du logement. Une situation de pénurie ne peut pas être constatée sur la seule base d'une statistique ancienne de plusieurs années, de plus dépourvue de toute différenciation par catégories de logements ni par régions à l'intérieur du canton, dont la superficie est pourtant étendue (consid. 2). Art. 270 al. 1 let. b CO; augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer. Le loyer contesté est comparé avec celui antérieurement perçu par le bailleur, sans égard aux bases de calcul de ce précédent loyer; l'augmentation est sensible quand elle excède dix pourcent (consid. 3).

• Bail à loyer

Art. 274e al. 2 i.f. et art. 274f al. 1 i.f. CO

Procédure en matière de droit du bail : lorsque les deux parties ont fait valoir des prétentions devant l'autorité de conciliation et que celle-ci, faute d'être habilitée à rendre une décision, ne peut que constater l'échec de la tentative de conciliation, chacune des parties doit saisir le juge dans le délai de trente jours pour préserver ses propres prétentions.

• Bail à loyer

Il n’y pas lieu d’opérer une distinction entre les règles définissant la notion du loyer abusif (art. 269 à 269c CO) et celles imposant des formes particulières pour la communication des majorations du loyer ou d’autres modifications unilatérales du contrat (art. 269d al. 2 let. a et 269d al. 3 CO).

• Bail à loyer

Défauts de la chose louée ; réduction proportionnelle du loyer. Confirmation de la jurisprudence (ATF 135 III 345) selon laquelle la réduction du loyer suppose une restriction de l’usage de la chose de cinq pour cent au moins ; toutefois, une restriction de deux pour cent suffit s’il s’agit d’une entrave permanente.

• Bail à loyer

Art. 266g al. 1 CO

Résiliation pour justes motifs ; confirmation de la subsidiarité du congé pour justes motifs (art. 266g al. 1 CO) par rapport aux autres motifs de congé extraordinaire, en particulier celui de l’art. 257f al. 3 CO.

• Bail à loyer

Art 272 CO

Prolongation d’un bail de durée déterminée. Lorsque le bail est d'une durée déterminée, le tribunal se montrera particulièrement restrictif à admettre une prolongation du bail, puisque l'intention reconnaissable de son cocontractant était de ne pas le prolonger. La capacité économique du locataire est un élément important pour apprécier s'il aura ou non des difficultés à se reloger.

• Bail à loyer

Art. 271, 271a al. 1 et 272 CO

Annulabilité du congé ; prolongation du bail; art. 271 CO. D’une manière générale, une résiliation est considérée comme contraire à la bonne foi, si elle est faite sans intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Une résiliation se heurte notamment au principe de la bonne foi, si, de toute évidence, la motivation donnée n’est qu’un prétexte (ATF 135 III 112). Concernant le congé donné par le bailleur, l’art. 271a al. 1 CO donne une liste exemplative de motifs de congé ne s’accordant pas avec le principe de la bonne foi. Ainsi, selon l’art. 271a al. 1 lit. a CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. La constatation de la raison, respectivement du motif, du congé est une question de fait (ATF 115 II 484 ; ATF 113 II 460). Art. 272 CO. Concernant le bail commercial, des conséquences pénibles peuvent surgir lorsque le déménagement n’est pas possible dans le délai de congé ordinaire du fait que les nouveaux objets locatifs nécessitent des travaux d’aménagement d’une certaine durée, pour lesquels, suivant les circonstances, des autorisations d’autorités compétentes peuvent même être nécessaires. Dans cette mesure, il est possible d’admettre au titre de conséquences pénibles, le fait que le congé donne lieu à la mise en danger de l’entreprise du locataire et donc potentiellement à la perte d’emplois (cp. 4C.343/2004). La recherche d’objets de remplacement fait notamment partie des efforts que l’on est en droit d’attendre du locataire. Suivant la jurisprudence, il y a lieu de tenir compte des efforts de recherche au moment de la première procédure de prolongation déjà (cp. 4C.343/2004). Toutefois, ce n’est que dans une moindre mesure que l’on pourra attendre ces efforts du locataire lorsque la réussite de la contestation du congé par le locataire est vraisemblable (cp. 4C.343/2004 ; 4C.267/2002). Le fait d’admettre que le locataire violera ses obligations contractuelles également à l’avenir constitue un argument contre la prolongation (cp. 4C.226/2000). La question d’accorder une première ou une prolongation définitive se résout par la pesée des intérêts des parties dans le cas concret.

• Bail à loyer

Demande de prolongation. La prise en compte du fait qu'il s'est écoulé un long délai entre le moment où le locataire a reçu la résiliation et le moment où celle-ci devait prendre ses effets est conforme à la jurisprudence (cf. ATF 125 III 226). Procéder par deux prolongations successives se justifie lorsqu'il existe une incertitude caractérisée sur la situation à la fin de la première période de prolongation.

• Bail à loyer

Contestation de la résiliation; travaux de rénovation.

• Bail à loyer

Bail commercial, résiliation; prolongation du bail.

• Bail à loyer

• Bail à loyer

Résiliation ; nouvelle annotation du bail au registre foncier.

• Bail à loyer

Pouvoir de décision de l'autorité de conciliation; situation juridique lorsqu'une des parties saisit le juge.

• Bail à loyer

Réduction du loyer.

• Bail à loyer

Prolongation du bail.

• Bail à loyer

Contrat de bail commun, indemnité due pour occupation illicite de la chose.

• Bail à loyer

Frais accessoires et logements subventionnés.

• Bail à loyer

Défaut de la chose, réduction de loyer.

• Bail à loyer

Résiliation anticipée en raison de la demeure du locataire, indemnité due au bailleur correspondant aux loyers qui auraient dû être perçus par celui-ci jusqu’à la relocation ou, à défaut, jusqu’à la prochaine échéance contractuelle.

• Bail à loyer

Bail à loyer, transaction, crainte fondée.

• Bail à loyer

Représentation du locataire, théorie de la réception, conformité aux règles sur la bonne foi du congé lorsque l’arriéré a été payé quatre jours après le délai de grâce.

• Bail à loyer

Restitution anticipée de la chose louée, locataire de remplacement.

• Bail à loyer

Transfert de bail, hausse de loyer, loyers indexés.

• Bail à loyer

Contestation du loyer initial.

• Bail à loyer

Contestation du loyer initial.

• Bail à loyer

Résiliation anticipée du bail, exigence d’un besoin urgent au sens de l’art. 261 al. 2 let. a CO, refus de conversion d’une résiliation anticipée inefficace en résiliation ordinaire.

• Bail à loyer

Invalidation du bail pour erreur essentielle (cf. supra : conclusion du contrat).

• Bail à loyer

Applicabilité des dispositions sur la protection contre les loyers abusifs aux baux conclus par une société avec ses membres (affirmée).

• Bail à loyer

Sous-location dénuée d’autorisation ; existence d’un motif de refus de sous-louer ; résiliation anticipée.

• Bail à loyer

Procédure de conciliation ; rapports avec l’action en libération de dette (83 LP).

• Bail à loyer

Contrat de gérance libre ; sous-location ; résiliation anticipée par le bailleur (art. 257f al. 3 CO).

• Bail à loyer

Résiliation ; congé abusif ; annulation de la résiliation du bail (art. 271a CO).

• Bail à loyer

Prolongation du bail ; bail ayant duré moins de dix ans ; attachement du locataire au quartier (niée).

• Bail à loyer

Sous-location non autorisée ; substitution de locataires au moyen d’une sous-location ; résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO).

• Bail à loyer

Contestation du loyer initial ; absence d’indication par le bailleur au locataire du loyer antérieur ; vice dirimant de la communication en vertu de l’art. 270 al 2 CO.

• Bail à loyer

Éléments factuels nécessaires pour qu’une conclusion tacite par actes concluants d’un nouveau bail à la suite d’une résiliation soit admise.

• Bail à loyer

Résiliation ; caractère annulable au sens de 271 al. 1 CO du congé d’un bail portant sur un appartement à loyer modéré (niée) ; durée de la prolongation.

• Bail à loyer

Résiliation pour demeure du locataire ; compensation ; art. 86 s. CO ; consignation.

• Bail à loyer

Frais accessoires convenus dans des conditions générales, auxquelles la disposition du contrat traitant des acomptes mensuels ne renvoie pas.