§ 2 al. 1 et 3 al. 3 de la loi lucernoise sur les droits de mutation du 28 juin 1983 (HStG/LU, RS/LU 645)
Succession ; revente de biens immobiliers hérités ; moment déterminant pour l’estimation d’un immeuble dans le cadre des droits de mutation dans le canton de Lucerne.
Les communautés héréditaires des défunts A. et M. vendent, entre le 23 avril et le 15 mai 2013, des biens immobiliers sis dans le canton de Lucerne faisant partie de la succession pour CHF 13’242’110. Selon l’art. 3 al. 3 1ère phrase HStG/LU, le transfert de biens immobiliers du de cujus à la communauté héréditaire est exonéré de droit de mutation. En revanche la vente par celle-ci de l’immeuble hérité à un tiers ou son transfert à un seul des héritiers est imposable. Les autorités fiscales considèrent que c’est la vente à un tiers qui est le fait générateur de l’impôt et souhaitent dès lors prélever le droit de mutation sur la valeur de l’immeuble à la date de la celle-ci. Les recourants soutiennent a contrario que cette aliénation est la simple conséquence du transfert au décès du de cujus et partant que c’est le jour de la disparition de ce dernier qui doit faire foi pour la détermination de la valeur de l’immeuble.
Le Tribunal fédéral rappelle que conformément aux arts. 560 al. 1 et 2 et 656 al. 2 CC, les héritiers acquièrent la propriété des biens immobiliers à la mort du de cujus et cela alors même qu’ils ne sont pas encore inscrits au registre foncier en tant que propriétaires. Ce transfert entraine donc d’après l’art. 2 al. 1 HStG/LU l’assujettissement au droit de mutation. Cependant l’art. 3 al. 3 HStG/LU exempte la communauté héréditaire d’un tel prélèvement lors du transfert du de cujus à l’hoirie à condition qu’il n’y ait ni revente ni cession à un seul héritier. Dans le cas d’espèce, pour cause de revente, l’exception à l’art. 3 HStG/LU ne peut être invoquée, ce qui entraine par conséquent l’imposition à la date du décès du de cujus. De ce fait, c’est à tort que l’instance précédente retient que le fait générateur de l’impôt est la date de la vente. La Haute Cour donne raison aux recourants en précisant que la disposition ne requière pas un nouveau fait générateur de l’impôt mais est la conséquence du transfert au décès.
Thierry Obrist, Delphine Yerly, Thierry Bornick