• Bail à loyer

Art. 255, 266 CO

Durée du bail. Confirmation de jurisprudence. La conclusion de baux à loyer successifs de durée déterminée entre les mêmes parties, plutôt que la conclusion d’un bail de durée indéterminée résiliable dans le respect des délais et termes de congé convenus ou légaux, permet éventuellement au bailleur de se soustraire à des dispositions légales impératives destinées à la protection du locataire. Le choix de proposer au locataire de conclure un bail de durée déterminée est néanmoins licite, sous réserve d’une fraude à la loi. Le bailleur élude la loi si, ayant l’intention de louer une chose pour une durée indéterminée, il adopte un système de baux de durée déterminée aux seules fins de faire échec à des règles impératives. Il appartient le cas échéant au locataire d’alléguer et de prouver la fraude à la loi. En l’espèce, à l’issue d’une discussion détaillée des preuves administrées, le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait pour dessein de mettre des logements à disposition pour une durée indéterminée, mais que, lors de la formation de chaque relation contractuelle, elle n’offrait au locataire qu’un bail de durée déterminée aux seules fins de l’empêcher ou de le dissuader de faire valoir les dispositions légales impératives contre les congés et les loyers abusifs.