• Bail à loyer

Art. 269, 269a, 269d, 270 CO

Modification du régime des frais accessoires. D’après la jurisprudence, la modification en cours de bail du régime des frais accessoires nécessite une notification par formule officielle du bailleur. Cette jurisprudence doit s’appliquer également lors de la conclusion d’un nouveau bail, lorsque le bailleur modifie le régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent. En outre, la facturation de frais accessoires jusqu’ici compris dans le loyer doit s’accompagner d’une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer. En l’espèce, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La cour cantonale a donc à raison considéré que la diminution des prestations correspondait à une augmentation de loyer, laquelle n’était pas motivée et donc nulle. L’abus manifeste de droit des locataires à invoquer cette nullité doit néanmoins être réservé. Tel est le cas lorsque les locataires invoquent la nullité de la hausse de loyer lorsque celui-ci n’a pas sensiblement augmenté (plus de 10%). En d’autres termes, si la hausse de loyer est de peu d’importance, car inférieure à 10%, le défaut de motivation ne saurait avoir pour effet de rendre le nouveau loyer convenu nul (consid. 4).