• Droit de mutation

Art. 6 al. 1 let. f et 7 al. 1 let. a LDM/VS ; 2 LFAIE

Droits de mutation ; distinction entre société immobilière et société d’exploitation. Dans la mesure où le droit cantonal prévoit l’imposition des transferts économiques d’immeubles, des droits de mutation sont prélevés sur les transferts de parts dans des sociétés immobilières. La pratique constante admet l’existence d’une société immobilière lorsque cette dernière a pour but principal l’acquisition, la gestion et la revente de biens immobiliers entrant dans la définition de l’art. 655 al. 2 CC. Il convient dès lors de déterminer si ces activités sont exclusives ou du moins principales pour qualifier l’entreprise de société immobilière. Par opposition, on est en présence d’une société d’exploitation ne relevant pas de la précédente définition lorsque les biens immobiliers ne constituent essentiellement que la base factuelle de l’exploitation. Le but statutaire de la société n’est pas décisif pour qualifier celle-ci de société immobilière. Il convient d’examiner dans le cas concret et sur la base de l’ensemble des circonstances si la transaction équivaut économiquement à la vente d’un bien immobilier, et non pas à un transfert d’une société dont l’activité ne concerne pas le bien immobilier. Seules sont donc déterminantes les caractéristiques objectives de la société, sans considération de la volonté subjective des parties. En outre, en raison des objectifs différents des droits de mutation, imposant les transferts de propriété immobilière, et de la LFAIE, visant la prévention de l’emprise étrangère sur le sol suisse, l’assujettissement de la transaction aux droits de mutation est indépendant de celui lié au régime d’autorisation de la LFAIE. La qualification donnée par la LFAIE à un bien immobilier – qui se rapporte à son utilisation – n’empêche dès lors pas d’attribuer la qualité de société immobilière à une société en raison de son but. Dans le cas d’espèce, bien que la société en question fournisse des services hôteliers, ces derniers sont considérés comme accessoires à l’activité principale de location du chalet de cette première. C’est donc à juste titre que la société est qualifiée de société immobilière par l’autorité précédente.