Fardeau de la preuve en matière de contestation du loyer initial d’un immeuble ancien. En cas de contestation du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier s’applique en priorité), le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10 % – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’IPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée – soit de 15 à 20 ans – ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Il suffit que le bailleur parvienne à éveiller des doutes fondés quant à l’exactitude de cette présomption pour que celle-ci ne s’applique plus. Il reviendra alors au locataire de prouver que le loyer est abusif au moyen de statistiques officielles ou de cinq logements de comparaison.
Blaise Carron, Christoph Müller, Eileen Barson, Isaac Bergmann, Mathieu Singer