Fixation judiciaire du loyer initial d’un immeuble ancien. Lorsque, dans le cadre de sa contestation, le loyer initial d’un immeuble ancien est présumé abusif – car augmenté massivement par rapport au précédent loyer, soit de beaucoup plus de 10 %, sans que cela ne s’explique par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’IPC et sans que la bailleresse ne soit parvenue à éveiller auprès du tribunal des doutes fondés quant à la véracité, dans le cas d’espèce, de la présomption du caractère abusif d’un tel loyer – et que les parties n’ont pas produit d’éléments permettant de fixer le loyer selon l’art. 11 OBLF, le tribunal doit procéder à la fixation judiciaire du loyer comme suit : (a) en l’absence de tout élément de preuve, il doit s’en tenir au loyer payé par le précédent locataire ; (b) s’il existe d’autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l’expérience des juges. Dans le second cas de figure, il n’est notamment pas contraire au droit fédéral d’utiliser comme base de calcul les statistiques de l’OFS relatives au « loyer moyen par m2 en francs selon le nombre de pièces, par canton ».
Blaise Carron, Christoph Müller, Eileen Barson, Isaac Bergmann, Mathieu Singer