Art. 271, 271a al. 1 et 272 CO
Annulabilité du congé ; prolongation du bail; art. 271 CO. D’une manière générale, une résiliation est considérée comme contraire à la bonne foi, si elle est faite sans intérêt objectif, sérieux et digne de protection. Une résiliation se heurte notamment au principe de la bonne foi, si, de toute évidence, la motivation donnée n’est qu’un prétexte (ATF 135 III 112). Concernant le congé donné par le bailleur, l’art. 271a al. 1 CO donne une liste exemplative de motifs de congé ne s’accordant pas avec le principe de la bonne foi. Ainsi, selon l’art. 271a al. 1 lit. a CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail. La constatation de la raison, respectivement du motif, du congé est une question de fait (ATF 115 II 484 ; ATF 113 II 460). Art. 272 CO. Concernant le bail commercial, des conséquences pénibles peuvent surgir lorsque le déménagement n’est pas possible dans le délai de congé ordinaire du fait que les nouveaux objets locatifs nécessitent des travaux d’aménagement d’une certaine durée, pour lesquels, suivant les circonstances, des autorisations d’autorités compétentes peuvent même être nécessaires. Dans cette mesure, il est possible d’admettre au titre de conséquences pénibles, le fait que le congé donne lieu à la mise en danger de l’entreprise du locataire et donc potentiellement à la perte d’emplois (cp. 4C.343/2004). La recherche d’objets de remplacement fait notamment partie des efforts que l’on est en droit d’attendre du locataire. Suivant la jurisprudence, il y a lieu de tenir compte des efforts de recherche au moment de la première procédure de prolongation déjà (cp. 4C.343/2004). Toutefois, ce n’est que dans une moindre mesure que l’on pourra attendre ces efforts du locataire lorsque la réussite de la contestation du congé par le locataire est vraisemblable (cp. 4C.343/2004 ; 4C.267/2002). Le fait d’admettre que le locataire violera ses obligations contractuelles également à l’avenir constitue un argument contre la prolongation (cp. 4C.226/2000). La question d’accorder une première ou une prolongation définitive se résout par la pesée des intérêts des parties dans le cas concret.