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Art. 32 al. 4 LIFD

Détention de l’actif immobilier dans la fortune commerciale ou la fortune privée, critères déclenchant le transfert dans la fortune commerciale.

Par l’intermédiaire d’une société simple, A. (50 %) et D. (50 %) achètent le 16 février 2011 dans le canton de Soleure un immeuble comprenant 8 appartements d’une valeur de CHF 1’700’000. Pour cette acquisition, ils souscrivent non seulement une hypothèque de CHF 1’360’000 mais obtiennent également un prêt de CHF 300’000 du vendeur. A la fin de l’année 2012, l’actif immobilier est apporté à une société anonyme dont A. et D. sont les actionnaires à hauteur de 50 % chacun. A la suite d’importants travaux, l’immeuble est transformé en PPE afin d’être vendu à des tiers. Estimant que A. exerce une activité lucrative indépendante en qualité de commerçant professionnel d’immeubles, l’administration fiscale soleuroise lui refuse la déduction forfaitaire prévue par l’art. 32 al. 4 LIFD et partant n’admet que la prise en compte des frais d’entretien effectifs au motif que l’immeuble fait partie de la fortune commerciale du contribuable.

Au vu de la courte période de détention (moins de deux ans), d’un financement par fonds étrangers anormalement élevé (98 %), de l’utilisation d’une société simple pour effectuer la transaction, des liens personnels entre la société anonyme acquéreuse et A. (actionnaire de celle-ci à hauteur de 50 %) ainsi que de la transformation de l’immeuble en PPE à des fins commerciales, le Tribunal fédéral se range aux conclusions de l’instance précédente. Par ailleurs, la Haute Cour relève également qu’il suffit que les circonstances indiquent objectivement que l’acquisition initiale de l’immeuble est le premier pas vers la constitution ultérieure de la PPE pour que A. soit qualifié de commerçant professionnel d’immeubles dès la date d’acquisition de celui-ci. Par conséquent, les autorités fiscales n’ont donc pas à démontrer l’intention subjective de A. de revendre l’immeuble au moment de son achat.