Art. 12 al. 1 LHID ; 221 al. 1 lit. a loi fiscale du canton de Zurich du 8 juin 1997 (StG/ZH, RS/ZH 631.1) ; 127 al. 3 Cst.
Impôt sur les gains immobiliers, dépense d’investissement effectuée par le locataire, répartition de l’impôt en cas de situation intercantonale.
A vend dans le canton de Zurich, le 3 mai 2006, la surface commerciale occupée par un grand distributeur et la part de copropriété correspondante à Y. AG. Se basant sur l’art. 221 al. 1 lit. a StG/ZH et la pratique zurichoise, A souhaite que les coûts d’aménagement réalisés par le locataire soient pris en compte au titre de dépense d’investissement dans le calcul du gain immobilier. Selon le Tribunal fédéral, pour que les frais relatifs à ces dernières soient pris en compte, il faut que les aménagements effectués par le locataire fassent également l’objet du contrat de vente. Ainsi, en s’appuyant sur les règles d’interprétation du droit civil, la Haute Cour conclut qu’en l’espèce les aménagements réalisés par le grand distributeur n’étaient pas visés par le contrat de vente puisqu’ils n’étaient d’une part pas mentionnés explicitement dans le contrat lui-même et d’autre part, au vu de l’ampleur des investissements, ne pouvaient pas faire l’objet d’un accord tacite.
Enfin les juges de Mon Repos rappellent qu’étant donné que le recourant remplit l’ensemble des conditions pour être qualifié de commerçant professionnel d’immeubles et qu’il est domicilié dans un autre canton que le lieu de situation des immeubles, ce dernier, en l’occurrence le canton de Zurich, doit admettre la déduction d’une part des frais généraux du commerçant professionnel sous la forme d’une imputation forfaitaire de 5 % afin d’éliminer le conflit d’imposition intercantonal. Ce transfert partiel se justifie par le fait que canton de situation peut imposer le gain immobilier alors que le canton de domiciliation doit, lui, supporter les frais en lien avec cette aliénation. Ainsi cette redistribution doit permettre d’éliminer le désavantage subit par le canton du domicile, ici le canton de Schwytz. Ce mécanisme est exclusivement conçu pour concilier les intérêts des cantons concernés et n’octroie aucun avantage au contribuable. Il ne saurait donc être qualifié de frais au sens de l’art. 10 al. 1 LHID ou de charge au sens de l’art. 25 al. 1 LHID. Le canton de Zurich étant compétent pour imposer le gain litigieux se devait, par conséquent, d’examiner d’office s’il devait accorder la déduction d’une partie des frais généraux générés dans le canton de domicile, Schwytz.
Thierry Obrist, Delphine Yerly, Thierry Bornick