• Copropriété, propriété par étages

Art. 75 CC, Art. 712g CC, Art. 712h CC, Art. 712m CC

Contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages ; répartition des charges communes et des frais de l’administration commune ; modification du règlement de PPE. Conformément à l’art. 712g al. 3 CC, le règlement d’administration et d’utilisation peut être modifié par une décision prise à la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts. Il s’agit d’une norme dispositive. Une règle de majorité des deux tiers pour les modifications du règlement, soit une règle plus restrictive que celle de l’art. 712g al. 3 CC, est acceptable dans certaines circonstances. Selon le TF, toute règle dérogeant à la règle de majorité de l’art. 712g al. 3 CC doit répondre aux deux préoccupations suivantes : la majorité requise pour modifier un règlement de PPE doit, d’une part, permettre aux copropriétaires minoritaires de ne pas se voir imposer facilement une modification du règlement et, d’autre part, empêcher qu’un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle qu’elle bloque toute modification et, partant, l’administration et le développement de la vie communautaire.

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Art. 712h al. 3 CC, Art. 712i CC

Répartition des frais et charges communs ; hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages ; calcul du délai. L’art. 712h al. 3 CC est une disposition impérative de protection qui s’applique lorsque la répartition proportionnelle selon les quotes-parts apparaît inéquitable. L’ancrage dans le règlement de la répartition des frais et charges communs selon la valeur des quotes-parts n’oblige pas la communauté des propriétaires d’étages à modifier le règlement pour s’écarter de cette clé de répartition. Cela peut se faire par une simple décision de l’assemblée des copropriétaires. La majorité simple est suffisante lorsque le règlement est muet sur la répartition, alors que la majorité nécessaire à la modification du règlement est exigée si la répartition décidée déroge à celle prévue par le règlement. Le fait d’exonérer les propriétaires des parts d’étages non construites des frais et charges communs dans le cadre d’une « PPE sur plan » qui n’a jamais été terminée ne saurait constituer une inégalité de traitement au sens de l’art. 712h al. 3 CC. Pour le calcul du délai de trois ans, relatif aux contributions visées par l’hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages, c’est la date du dépôt de la requête d’inscription qui est décisive. Il s’agit de procéder à un calcul rétroactif des trois dernières années à partir de celle-ci.

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Art. 712d CC, Art. 69 al. 3 ORF

PPE sur plan ; modification du projet en cours de construction ; coordination entre les droits de garantie d’un propriétaire d’étages et les droits réels entre propriétaires d’étages. Dans certaines conditions, l’inscription de la PPE au registre foncier peut être demandée avant même la construction du bâtiment. Dans ce cas, un plan de répartition doit impérativement être joint à la réquisition. Les modifications individuelles du projet ne sont pas mises à jour au fur et à mesure dans le registre foncier. Les propriétaires d’étages et l’administrateur doivent annoncer au registre foncier l’achèvement du bâtiment dans un délai de trois mois après la construction, le cas échéant en présentant le plan de répartition corrigé. Par ailleurs, il s’agit de deux questions distinctes de savoir, d’une part, si un propriétaire d’étages peut exiger de l’entrepreneur qu’il modifie les constructions de manière à ce qu’elles correspondent à ce qui a été convenu avec lui et, d’autre part, de savoir si les autres copropriétaires doivent accepter ces modifications. Toutefois, en vertu du principe de coordination, il n’est pas critiquable de refuser la réparation à un propriétaire d’étages n’ayant pas clarifié de manière préalable la situation en matière de droits réels, soit en l’occurrence de savoir si d’éventuelles modifications des parties communes seraient acceptées par les propriétaires d’étages ou peuvent leur être imposées. Dans le cas contraire, l’entrepreneur risquerait de devoir déconstruire à nouveau à la demande des autres propriétaires d’étages, de sorte qu’il n’existe pas d’intérêt digne de protection à de tels allers et retours contradictoires.

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Art. 75 CC, Art. 712m CC, Art. 712p CC, Art. 32 CO

Représentation des propriétaires d’étages à l’assemblée ; nullité d’une décision en matière d’information. Un propriétaire d’étages peut être représenté à l’assemblée des propriétaires d’étages par l’administrateur, dans la mesure où il n’est pas lui-même concerné par le point de l’ordre du jour et qu’il n’est pas non plus libre de voter, mais doit voter conformément aux instructions du propriétaire représenté. Il n’y a alors pas de conflit d’intérêts évident. En cas de représentation, la connaissance du contenu des décisions et donc du départ du délai pour les contester peuvent être imputés aux représentés en vertu de l’art. 32 al. 1 CO. S’agissant des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages, la nullité n’entre en ligne de compte qu’exceptionnellement en cas d’irrégularité qualifiée. C’est en principe le cas, lorsqu’il existe un grave vice de forme ou de fond, par exemple lorsque la structure ou l’institution de la PPE est violée, que l’assemblée est convoquée par une personne incompétente, qu’un propriétaire d’étages n’est volontairement pas invité ou qu’il est définitivement privé de tout droit de vote. Comme en droit des sociétés anonymes, les violations des devoirs d’information relèvent en principe du régime de l’annulabilité et non de la nullité. Une décision prévoyant l’interdiction d’accorder l’accès à certains copropriétaires à des informations concernant l’utilisation de leurs contributions forfaitaires est annulable.

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Art. 75 CC, Art. 648 CC, Art. 712g CC, Art. 712m CC

Action en annulation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages ; changement de destination de l’immeuble. La prolongation des horaires d’ouverture d’un traiteur « take-away » dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ne constitue pas un changement de destination de l’immeuble au sens de l’art. 648 al. 2 en relation avec l’art. 712g al. 1 CC. Par conséquent, l’unanimité des propriétaires d’étages n’est pas requise pour la prise d’une telle décision.

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faits notoires concernant la PPE. Un fait connu du tribunal par sa propre activité judiciaire, en particulier dans le cadre de procédures antérieures, notamment celles qui concernent la même PPE de manière récurrente, est considéré comme judiciairement notoire au sens de l’art. 151 CPC. Pour de tels faits, non seulement aucune preuve n’est nécessaire au-delà du libellé de la loi, mais ils n’ont même pas besoin d’être allégués par les parties.

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nullité ou annulabilité d’une décision de PPE ; répartition des frais et charges communs. L’assemblée des propriétaires d’étages a pris la décision en 2015 d’assainir le parking sans précision sur la répartition du coût de cette rénovation. L’administration a établi des factures en procédant à une répartition selon les quotes-parts. Par décision du 3 juillet 2018, les propriétaires d’étages ont choisi de modifier la clé de répartition et de la calculer en fonction du nombre de places de stationnement détenues par chaque propriétaire d’étages. Une telle décision n’est ni nulle ni annulable : conformément à l’art. 712h al. 3 CC, si certaines installations communes ne servent pas à certaines unités d’étage ou seulement dans une très faible mesure, il convient d’en tenir compte lors de la répartition des frais. Cette disposition, dont le principe est repris dans le règlement de PPE, ne prévoit le principe d’une répartition selon les quotes-parts que pour les frais qui sont dans l’intérêt égal de tous les propriétaires d’étages, ce qui n’est manifestement pas le cas pour le garage d’espèce.

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convocation de l’assemblée des propriétaires d’étages. L’assemblée est en principe convoquée par l’administrateur. Un cinquième des propriétaires d’étages peut néanmoins lui demander de convoquer une assemblée ; les propriétaires d’étages concernés ne peuvent en principe pas le faire eux-mêmes. Toutefois, lorsque comme en l’espèce, aucun administrateur n’a été désigné dans la PPE, chaque propriétaire d’étages est individuellement et directement habilité à convoquer une assemblée.

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transformation d’une PPE ; division d’une part d’étage. La délimitation spatiale des unités d’étage et la fixation des quotes-parts constituent le contenu obligatoire de l’acte constitutif d’une PPE. La transformation de parties privatives en parties communes ou inversement constitue un acte de disposition de la chose au sens de l’art. 648 al. 2 CC, ce qui requiert une décision unanime. La situation n’est pas différente du fait que les parties communes concernées font déjà l’objet de droits d’usage particuliers. En effet, ceux-ci ne peuvent être créés que sur des parties communes ; les surfaces ou parties de construction concernées restent communes. En l’occurrence, la division d’une part d’étage en onze nouvelles parts entraînerait la création de dix nouvelles voix, ce qui aurait une influence considérable sur les droits de vote, en vertu du principe du droit de vote par tête. Une telle division exige également une adaptation de la description de l’immeuble et du plan de répartition. Le fait que l’opération n’entraîne pas de frais supplémentaires pour les propriétaires qui s’y opposent n’est pas pertinent. Faute de décision prise à l’unanimité, la décision de l’assemblée des propriétaires d’étages approuvant de telles modifications est illicite.

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abus de droit et égalité de traitement dans les décisions de la PPE. La majorité ne doit pas abuser du pouvoir qui lui est conféré au regard d’intérêts contraires de la minorité en les lésant sans raison objective. Dans ses décisions, l’assemblée des copropriétaires doit en outre respecter le principe de l’égalité de traitement. En l’espèce, les parties avaient convenu, dans une transaction judiciaire datant de 2014, de diverses obligations pour les uns et les autres. En résumé, certains propriétaires devaient payer des sommes importantes pour assurer l’achèvement de leurs blocs d’habitation, en contrepartie de quoi les autres propriétaires leur octroyaient des droits de jouissance spéciaux sur les terrasses du toit de l’immeuble et prenait à leur charge la réalisation des voies d’accès au toit et des issues de secours ainsi que de l’aménagement du sol, y compris la végétation. Les propriétaires n’ont pas respecté la convention et ont voté contrairement à ce qui y était prévu. Ces décisions ne sont pas nulles, car les conventions de vote n’ont d’effet qu’inter partes. Il y a cependant une inégalité de traitement flagrante, puisque certaines des obligations ont été reprises dans le règlement de PPE comme prévu dans la convention et immédiatement exécutés alors que d’autres ne l’ont pas été, sans raison objective.

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répartition des charges communes et des frais de l’administration commune. En vertu de l’art. 712h al. 3 CC, il doit être tenu compte dans la répartition des frais et charges communs du fait que certaines parties du bâtiment, d’ouvrages ou d’installations ne servent pas ou peu à certains propriétaires d’étages. L’application de cette disposition de droit impératif est restrictive. En l’espèce, les parties communes contiennent notamment un grand jardin et une piscine, qui ne sont toutefois pas accessibles aux clients d’une part d’étage aménagée en hôtel-restaurant. Toutefois, le propriétaire de l’hôtel-restaurant n’a pas démontré que ces équipements communs ne desservaient pas, ou seulement de manière minime, l’ensemble de sa part d’étage. Une modification ayant des répercussions sur les quotes-parts équivaut à un transfert de propriété foncière et requiert la forme authentique ainsi que l’accord de tous les propriétaires d’étages.