• Copropriété, propriété par étages

Art. 837 CC al. 1 ch. 3, Art.  798 CC al. 2

La répartition du montant total de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs entre les différentes unités d’étages. L’hypothèque légale doit grever le fonds de base ou la partie de copropriété qui a bénéficié du travail de l’artisan ou de l’entrepreneur. Concernant les unités d’étages, l’hypothèque légale doit grever la part d’étage ayant bénéficié des travaux, et en cas de travaux sur plusieurs parts d’étages, l’hypothèque légale doit grever chaque unité d’étage individuellement, de même s’il s’agit de travaux sur une partie commune, conformément à l’art. 798 al. 2 CC. Il n’est pas possible de grever le fonds de base lorsqu’une part d’étage a été préalablement grevée par un autre gage (art. 648 al. 3 CC). Exceptionnellement, il est possible pour l’artisan et entrepreneur de faire une facturation globale et de déterminer le montant individuel grevant chaque étage par une expertise si les travaux sont fonctionnellement interdépendants, bien qu’ils résultent de contrats différents, au sens de l’art. 839 al. 2 CC, et notamment quand des travaux interviennent aussi bien sur des unités d’étages que sur des parties communes.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 647 CC , Art. 649 CC

Contribution aux frais et charge communs au sein de la copropriété. Selon l’art. 649 CC, une répartition entre tous les copropriétaires en raison de leur part est prévue pour les frais d’administration, les impôts et les autres charges relevant de la copropriété ou grevant la chose commune. Un copropriétaire qui paie au-delà de sa part a un droit de recours contre les autres dans la même proportion. La notion de frais administratifs doit être comprise en tant que dépenses encourues par le copropriétaire individuel dans l’exercice des pouvoirs administratifs en vertu des art. 647 à 647e CC ou en vertu d’une convention spéciale. En l’espèce, les travaux entrepris ne résultaient pas d’un accord avec les autres copropriétaires et n’étaient pas immédiatement nécessaires pour protéger l’immeuble de dommages imminents (art. 647 al. 2 ch. 2 CC). Mais selon l’art. 647a al. 1 CC, tout copropriétaire a qualité pour faire les actes d’administration courante. Il s’agit des actes ayant pour objectifs de préserver et entretenir la chose, que ce soit nécessaire ou opportun, et qui n’entraînent pas de frais importants pour les autres copropriétaires.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 647ss CC , Art. 712h CC

Le litige concerne la répartition des frais pour des problèmes d’humidité dans une propriété par étages, dans le sous-sol et dans l’entrée. Les plaignants ont un droit d’usage particulier (art. 712g al. 4 CC), qu’il faut distinguer du droit exclusif sur une part d’étage. Le droit d’usage particulier est accordé à un ou plusieurs propriétaires d’étages, lui permettant d’utiliser une partie commune et d’exclure les autres propriétaires d’étages et les tiers de cette utilisation. Même lorsqu’il existe un droit d’usage particulier, les parties du bâtiment concernées par celui-ci restent communes (art. 712b al. 2 CC), notamment les toits, les murs porteurs (en particulier les murs extérieurs), les plafonds (s’ils contribuent à la structure et stabilité du bâtiment), les fondations, les matériaux d’isolation, la porte d’entrée, les côtés extérieurs des balcons, loggias et vérandas, les rebords des fenêtres. Par le terme « chose » au sens des art. 647 ss CC, en propriété par étages on désigne des travaux sur des parties communes (art. 712b al. 2 CC en relation avec art. 647c ss CC). Lorsque les travaux ne sont que dans l’intérêt unique d’un ou de plusieurs propriétaires d’étages, ils doivent être considérés comme étant somptuaires du point de vue de la communauté (art. 647e CC). Les travaux nécessaires doivent préserver la valeur ou l’utilité de l’ensemble du bien, c’est une question de fait. Les parties communes servent en général toute la communauté, cependant, lorsqu’elles font l’objet d’un droit d’usage particulier, il peut être nécessaire d’en tenir compte dans la répartition des frais (art. 712h al. 3 CC).

• Copropriété, propriété par étages

Art. 649b CC al. 2

Exclusion d’un copropriétaire de la communauté. Pour prononcer l’exclusion d’un copropriétaire, il faut remplir les exigences de l’art. 649b CC. La qualité pour agir appartient au copropriétaire lésé et non pas à la communauté des copropriétaires. La communauté des copropriétaires n’a donc pas non plus à désigner un avocat et à prendre une décision en ce sens. Ensuite, lorsque la copropriété est constituée de plus de deux membres, une décision à la majorité des copropriétaires est nécessaire, selon l’art. 649b al. 2 CC, à l’exception du défendeur (copropriétaire perturbateur). Cette exigence est une condition matérielle, pour l’obtention de la décision au fond. Enfin, le recours au TF n’implique pas automatiquement un effet suspensif (art. 103 al. 2 LTF). Si le défendeur ne le demande pas, il a l’obligation de vendre la part d’étage dans le délai imparti par le juge.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712r CC al. 2

Révocation judiciaire de l’administrateur d’une propriété par étages en raison de plusieurs petites erreurs commises. Le TF examine s’il existe des justes motifs au sens de 712r al. 2 CC qui justifient que le propriétaire d’étages n’est plus à même de poursuivre la relation avec l’administrateur. Le juge dispose d’un libre pouvoir d’appréciation (art. 4 CC) pour déterminer si dans l’affaire en cause, les relations peuvent être ou non maintenues (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712m CC

Une décision écrite des propriétaires d’étages, contenant une procuration pour un avocat dans une action en annulation contre la communauté (art. 75 CC), n’est pas nulle si elle n’est pas signée par le demandeur. De même, elle n’est pas nulle, si elle a été rédigée par l’organe de révision, mais qu’elle a été signée par les propriétaires d’étages, à l’exception du demandeur.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 712a;CC 1 , Art. 646 CC al. 3

Il est autorisé à se défendre contre les troubles de tiers sur sa part, mais aussi contre ceux des copropriétaires. Si les autres copropriétaires acceptent le trouble, cela ne remet pas en question sa qualité pour agir (confirmation de la jurisprudence antérieure).

• Copropriété, propriété par étages

Art. 927 CC, Art. 928 CC

Actions possessoires. Le bénéficiaire de la servitude peut se prévaloir des art. 926 ss CC, notamment contre le propriétaire du fonds grevé. Dans le cadre des actions possessoires, le tribunal prend en compte la manière dont la servitude a été exercée de bonne foi dans le temps et non pas l’inscription au registre foncier ou le contenu du contrat de servitude (art. 738 CC). L’art. 920 CC distingue la possession originaire et dérivée, qui peuvent découler d’une propriété individuelle ou d’une copropriété. Pour la copropriété, chaque copropriétaire peut exercer ses droits sans la participation des autres. Un copropriétaire peut agir dans le cadre des actions possessoires contre un autre copropriétaire si leurs sphères de propriété peuvent être clairement délimitées. Toute atteinte à la propriété qui se produit sans le consentement du propriétaire ou l’existence d’une base légale est interdite. Certaines immissions doivent être tolérées lorsqu’elles ne sont pas excessives (art. 684 CC), elles sont évaluées de manière objective et non sur les droits et les obligations qui peuvent avoir été convenus entre les parties. Les art. 679 et 684 CC ne sont pas directement applicables, puisque ces dispositions ne servent qu’à évaluer le caractère excessif de la perturbation.

• Copropriété, propriété par étages

Art. 648 CC al. 1

La propriété par étages permet à chaque propriétaire d’agir individuellement pour faire valoir ses droits, même si les autres propriétaires d’étages ont accepté une atteinte à leurs droits. Cela vaut autant dans le cadre du droit privé que pour une plainte pénale.