Art. 75 CC, Art. 712g CC, Art. 712h CC, Art. 712m CC
Contestation des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages ; répartition des charges communes et des frais de l’administration commune ; modification du règlement de PPE. Conformément à l’art. 712g al. 3 CC, le règlement d’administration et d’utilisation peut être modifié par une décision prise à la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts. Il s’agit d’une norme dispositive. Une règle de majorité des deux tiers pour les modifications du règlement, soit une règle plus restrictive que celle de l’art. 712g al. 3 CC, est acceptable dans certaines circonstances. Selon le TF, toute règle dérogeant à la règle de majorité de l’art. 712g al. 3 CC doit répondre aux deux préoccupations suivantes : la majorité requise pour modifier un règlement de PPE doit, d’une part, permettre aux copropriétaires minoritaires de ne pas se voir imposer facilement une modification du règlement et, d’autre part, empêcher qu’un copropriétaire ou une minorité de copropriétaires exerce une influence telle qu’elle bloque toute modification et, partant, l’administration et le développement de la vie communautaire.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Art. 712h al. 3 CC, Art. 712i CC
Répartition des frais et charges communs ; hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages ; calcul du délai. L’art. 712h al. 3 CC est une disposition impérative de protection qui s’applique lorsque la répartition proportionnelle selon les quotes-parts apparaît inéquitable. L’ancrage dans le règlement de la répartition des frais et charges communs selon la valeur des quotes-parts n’oblige pas la communauté des propriétaires d’étages à modifier le règlement pour s’écarter de cette clé de répartition. Cela peut se faire par une simple décision de l’assemblée des copropriétaires. La majorité simple est suffisante lorsque le règlement est muet sur la répartition, alors que la majorité nécessaire à la modification du règlement est exigée si la répartition décidée déroge à celle prévue par le règlement. Le fait d’exonérer les propriétaires des parts d’étages non construites des frais et charges communs dans le cadre d’une « PPE sur plan » qui n’a jamais été terminée ne saurait constituer une inégalité de traitement au sens de l’art. 712h al. 3 CC. Pour le calcul du délai de trois ans, relatif aux contributions visées par l’hypothèque légale de la communauté des propriétaires d’étages, c’est la date du dépôt de la requête d’inscription qui est décisive. Il s’agit de procéder à un calcul rétroactif des trois dernières années à partir de celle-ci.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Art. 712d CC, Art. 69 al. 3 ORF
PPE sur plan ; modification du projet en cours de construction ; coordination entre les droits de garantie d’un propriétaire d’étages et les droits réels entre propriétaires d’étages. Dans certaines conditions, l’inscription de la PPE au registre foncier peut être demandée avant même la construction du bâtiment. Dans ce cas, un plan de répartition doit impérativement être joint à la réquisition. Les modifications individuelles du projet ne sont pas mises à jour au fur et à mesure dans le registre foncier. Les propriétaires d’étages et l’administrateur doivent annoncer au registre foncier l’achèvement du bâtiment dans un délai de trois mois après la construction, le cas échéant en présentant le plan de répartition corrigé. Par ailleurs, il s’agit de deux questions distinctes de savoir, d’une part, si un propriétaire d’étages peut exiger de l’entrepreneur qu’il modifie les constructions de manière à ce qu’elles correspondent à ce qui a été convenu avec lui et, d’autre part, de savoir si les autres copropriétaires doivent accepter ces modifications. Toutefois, en vertu du principe de coordination, il n’est pas critiquable de refuser la réparation à un propriétaire d’étages n’ayant pas clarifié de manière préalable la situation en matière de droits réels, soit en l’occurrence de savoir si d’éventuelles modifications des parties communes seraient acceptées par les propriétaires d’étages ou peuvent leur être imposées. Dans le cas contraire, l’entrepreneur risquerait de devoir déconstruire à nouveau à la demande des autres propriétaires d’étages, de sorte qu’il n’existe pas d’intérêt digne de protection à de tels allers et retours contradictoires.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Art. 75 CC, Art. 712m CC, Art. 712p CC, Art. 32 CO
Représentation des propriétaires d’étages à l’assemblée ; nullité d’une décision en matière d’information. Un propriétaire d’étages peut être représenté à l’assemblée des propriétaires d’étages par l’administrateur, dans la mesure où il n’est pas lui-même concerné par le point de l’ordre du jour et qu’il n’est pas non plus libre de voter, mais doit voter conformément aux instructions du propriétaire représenté. Il n’y a alors pas de conflit d’intérêts évident. En cas de représentation, la connaissance du contenu des décisions et donc du départ du délai pour les contester peuvent être imputés aux représentés en vertu de l’art. 32 al. 1 CO. S’agissant des décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages, la nullité n’entre en ligne de compte qu’exceptionnellement en cas d’irrégularité qualifiée. C’est en principe le cas, lorsqu’il existe un grave vice de forme ou de fond, par exemple lorsque la structure ou l’institution de la PPE est violée, que l’assemblée est convoquée par une personne incompétente, qu’un propriétaire d’étages n’est volontairement pas invité ou qu’il est définitivement privé de tout droit de vote. Comme en droit des sociétés anonymes, les violations des devoirs d’information relèvent en principe du régime de l’annulabilité et non de la nullité. Une décision prévoyant l’interdiction d’accorder l’accès à certains copropriétaires à des informations concernant l’utilisation de leurs contributions forfaitaires est annulable.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Art. 75 CC, Art. 648 CC, Art. 712g CC, Art. 712m CC
Action en annulation d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages ; changement de destination de l’immeuble. La prolongation des horaires d’ouverture d’un traiteur « take-away » dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE ne constitue pas un changement de destination de l’immeuble au sens de l’art. 648 al. 2 en relation avec l’art. 712g al. 1 CC. Par conséquent, l’unanimité des propriétaires d’étages n’est pas requise pour la prise d’une telle décision.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
faits notoires concernant la PPE. Un fait connu du tribunal par sa propre activité judiciaire, en particulier dans le cadre de procédures antérieures, notamment celles qui concernent la même PPE de manière récurrente, est considéré comme judiciairement notoire au sens de l’art. 151 CPC. Pour de tels faits, non seulement aucune preuve n’est nécessaire au-delà du libellé de la loi, mais ils n’ont même pas besoin d’être allégués par les parties.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
nullité ou annulabilité d’une décision de PPE ; répartition des frais et charges communs. L’assemblée des propriétaires d’étages a pris la décision en 2015 d’assainir le parking sans précision sur la répartition du coût de cette rénovation. L’administration a établi des factures en procédant à une répartition selon les quotes-parts. Par décision du 3 juillet 2018, les propriétaires d’étages ont choisi de modifier la clé de répartition et de la calculer en fonction du nombre de places de stationnement détenues par chaque propriétaire d’étages. Une telle décision n’est ni nulle ni annulable : conformément à l’art. 712h al. 3 CC, si certaines installations communes ne servent pas à certaines unités d’étage ou seulement dans une très faible mesure, il convient d’en tenir compte lors de la répartition des frais. Cette disposition, dont le principe est repris dans le règlement de PPE, ne prévoit le principe d’une répartition selon les quotes-parts que pour les frais qui sont dans l’intérêt égal de tous les propriétaires d’étages, ce qui n’est manifestement pas le cas pour le garage d’espèce.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
convocation de l’assemblée des propriétaires d’étages. L’assemblée est en principe convoquée par l’administrateur. Un cinquième des propriétaires d’étages peut néanmoins lui demander de convoquer une assemblée ; les propriétaires d’étages concernés ne peuvent en principe pas le faire eux-mêmes. Toutefois, lorsque comme en l’espèce, aucun administrateur n’a été désigné dans la PPE, chaque propriétaire d’étages est individuellement et directement habilité à convoquer une assemblée.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
transformation d’une PPE ; division d’une part d’étage. La délimitation spatiale des unités d’étage et la fixation des quotes-parts constituent le contenu obligatoire de l’acte constitutif d’une PPE. La transformation de parties privatives en parties communes ou inversement constitue un acte de disposition de la chose au sens de l’art. 648 al. 2 CC, ce qui requiert une décision unanime. La situation n’est pas différente du fait que les parties communes concernées font déjà l’objet de droits d’usage particuliers. En effet, ceux-ci ne peuvent être créés que sur des parties communes ; les surfaces ou parties de construction concernées restent communes. En l’occurrence, la division d’une part d’étage en onze nouvelles parts entraînerait la création de dix nouvelles voix, ce qui aurait une influence considérable sur les droits de vote, en vertu du principe du droit de vote par tête. Une telle division exige également une adaptation de la description de l’immeuble et du plan de répartition. Le fait que l’opération n’entraîne pas de frais supplémentaires pour les propriétaires qui s’y opposent n’est pas pertinent. Faute de décision prise à l’unanimité, la décision de l’assemblée des propriétaires d’étages approuvant de telles modifications est illicite.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
abus de droit et égalité de traitement dans les décisions de la PPE. La majorité ne doit pas abuser du pouvoir qui lui est conféré au regard d’intérêts contraires de la minorité en les lésant sans raison objective. Dans ses décisions, l’assemblée des copropriétaires doit en outre respecter le principe de l’égalité de traitement. En l’espèce, les parties avaient convenu, dans une transaction judiciaire datant de 2014, de diverses obligations pour les uns et les autres. En résumé, certains propriétaires devaient payer des sommes importantes pour assurer l’achèvement de leurs blocs d’habitation, en contrepartie de quoi les autres propriétaires leur octroyaient des droits de jouissance spéciaux sur les terrasses du toit de l’immeuble et prenait à leur charge la réalisation des voies d’accès au toit et des issues de secours ainsi que de l’aménagement du sol, y compris la végétation. Les propriétaires n’ont pas respecté la convention et ont voté contrairement à ce qui y était prévu. Ces décisions ne sont pas nulles, car les conventions de vote n’ont d’effet qu’inter partes. Il y a cependant une inégalité de traitement flagrante, puisque certaines des obligations ont été reprises dans le règlement de PPE comme prévu dans la convention et immédiatement exécutés alors que d’autres ne l’ont pas été, sans raison objective.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
répartition des charges communes et des frais de l’administration commune. En vertu de l’art. 712h al. 3 CC, il doit être tenu compte dans la répartition des frais et charges communs du fait que certaines parties du bâtiment, d’ouvrages ou d’installations ne servent pas ou peu à certains propriétaires d’étages. L’application de cette disposition de droit impératif est restrictive. En l’espèce, les parties communes contiennent notamment un grand jardin et une piscine, qui ne sont toutefois pas accessibles aux clients d’une part d’étage aménagée en hôtel-restaurant. Toutefois, le propriétaire de l’hôtel-restaurant n’a pas démontré que ces équipements communs ne desservaient pas, ou seulement de manière minime, l’ensemble de sa part d’étage. Une modification ayant des répercussions sur les quotes-parts équivaut à un transfert de propriété foncière et requiert la forme authentique ainsi que l’accord de tous les propriétaires d’étages.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Contrat d’entreprise portant sur les parties communes de la PPE ; convention d’expertise arbitrage ; qualité pour agir des propriétaires d’étages ; cession des droits de garantie ; répartition de la moins-value. Chaque propriétaire d’étages peut, sur la base de son propre contrat, faire valoir les droits de la garantie pour les défauts pour les parties communes. En l’espèce, une convention d’expertise-arbitrage a été signée et mise en œuvre. Celle-ci ne prévoit pas de règle différente concernant la qualité pour agir des propriétaires d’étages, de sorte que l’entrepreneur ne peut rien tirer du fait que les propriétaires d’étages signataires de la convention n’ont pas tous agi. Par ailleurs, le TF rappelle que le droit à la réduction du prix, en tant que droit formateur, est en principe incessible. Après la signature de la convention d’expertise-arbitrage, ce n’est plus le droit à la réduction du prix qui est cédé en cas de vente d’une demi-part de PPE mais la créance correspondante au remboursement d’une partie du prix, laquelle est cessible. Lorsque l’un des copropriétaires d’une part vend sa demi-part à l’autre copropriétaire, lequel devient alors seul propriétaire de la part d’étages, il incombe à celui qui conteste une cession valable d’apporter la preuve que la cession des droits de garantie n’a pas été voulue, p.ex. en démontrant l’existence d’un litige sur cette question ou en démontrant que l’ancien copropriétaire vendeur continue de réclamer à l’entrepreneur une indemnité en lien avec les défauts. Comme tel n’est pas le cas en l’espèce, le TF retient que le propriétaire (désormais) unique de la part d’étages en question est fondé à demander la réduction intégrale du prix relatif à sa part d’étages. Par ailleurs, une répartition de la moins-value proportionnelle aux parts de PPE n’est pas arbitraire, lorsque les défauts affectent les parties communes et donc le bâtiment dans son ensemble.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Représentation de la communauté des propriétaires d’étages ; capacité de postuler.
Un avocat a été nommé représentant de la communauté des propriétaires d’étages, pour la représenter dans le cadre de procédures en annulation de décisions de PPE et défendait par ailleurs les autres propriétaires individuellement. Pour le TF, le propriétaire d’étages, partie adverse dans ces procédures et qui soulevait l’exception d’incapacité de postuler, ne parvenait ni à démontrer l’existence d’intérêts divergents entre la communauté et les autres propriétaires représentés, ni en quoi un tel conflit lui porterait atteinte. La Haute Cour rappelle que le rôle de l’avocat ainsi nommé est de soutenir la position procédurale de la communauté à l’encontre du propriétaire d’étages qui a lancé les procédures en annulation de certaines décisions de la PPE. Cela a pour conséquence qu’il ne peut pas adopter une position neutre et impartiale à l’égard de l’ensemble des propriétaires d’étages et, en particulier, à l’égard du propriétaire d’étages opposé à la communauté dans les procédures susmentionnées. Le TF relève en outre que cette position du représentant n’est pas propre à l’action en contestation des décisions de l’assemblée, mais existe dans tous les litiges opposant la communauté à un de ses membres.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Propriété par étages ; travaux de construction utiles ; droit de véto. Dans le cas d’espèce, le propriétaire d’étages d’un appartement au rez-de-chaussée était fondé à faire usage de son droit de véto au sens de l’art. 647d al. 2 CC concernant un projet de construction d’une nouvelle entrée de l’immeuble et d’un ascenseur. En effet, la construction de cette entrée impliquait un nouveau passage donnant directement sur la cuisine et la salle à manger de son appartement et engendrait ainsi une perte d’intimité, des nuisances sonores supplémentaires, la perte d’une vue dégagée ainsi qu’une perte de lumière naturelle. Pour le TF, il ne fait aucun doute que le propriétaire concerné était nettement plus touché que les propriétaires des autres unités d’étages. Le fait que le projet de construction constitue la seule possibilité architecturale pour l’installation d’une entrée avec ascenseur n’est pas pertinent dans l’examen du droit de véto. Remarque des auteurs : cette jurisprudence, plaçant les intérêts individuels clairement devant les intérêts collectifs de la communauté, paraît délicate.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Répartition des frais judiciaires dans une PPE ; interprétation d’une transaction judiciaire. Selon l’art. 712h CC, les propriétaires par étages doivent contribuer aux charges de la propriété commune et aux frais de l’administration commune en fonction de leur quote-part de valeur. Il s’agit d’une disposition de nature dispositive à laquelle les parties peuvent déroger. En l’espèce, dans le cadre d’une procédure judiciaire opposant d’une part la communauté des propriétaires d’étages et, d’autre part, certains des propriétaires d’étages, un accord transactionnel est signé, lequel prévoit une répartition des frais judiciaires par moitié. Par la suite, la communauté répartit entre tous les copropriétaires, y compris ceux qui étaient parties adverses à la procédure, les frais judiciaires qu’elle supporte à la suite de l’accord, suivant la règle de l’art. 712h. Pour le TF, les parties ayant réglé les frais litigieux de manière autonome par transaction du 24 avril 2013, c’est à celle-ci qu’il convient de se référer et non à la répartition ordinaire selon l’art. 712h CC. De plus, la convention ayant été négociée et signée par les parties et leurs représentants légaux, il faut admettre qu’ils ont utilisé les termes techniques employés dans leur sens juridique. Ainsi, d’un point de vue objectif, il faut retenir que la partie qui, dans le cadre d’un règlement de litige, s’engage à payer la moitié des frais de justice et ses propres frais d’avocat, n’entend pas pour le surplus participer proportionnellement aux frais de la partie adverse. La position défendue par la communauté des propriétaires d’étages reviendrait en fin de compte à imposer aux parties adverses une charge allant au-delà du règlement transactionnel et donc de leur propre concession antérieure, en l’absence de toute réserve expresse sur ce point dans l’accord signé.
Amédéo Wermelinger, Simon Varin
Annulation de décisions de l’assemblée des propriétaires d’étages. Le litige porte sur la question de la nullité des décisions de renonciation à la scission de la propriété par étages et de renonciation aux travaux d’étanchéité. Plusieurs griefs avancés par le recourant ne respectent ni la violation du droit au sens des art. 95 à 98 LTF, ni le principe d’épuisement des griefs, et ne sont dès lors pas traités. En outre, de nombreux faits exposés par le recourant sont ignorés car ils s’écartent de ceux contenus dans l’arrêt attaqué sans faire l’objet d’arbitraire dans l’établissement des faits valablement soulevé. Par rapport à la décision de renonciation à la scission de la propriété par étages, le parallélisme des formes veut qu’elle soit prise conformément à l’art. 648 al. 2 CC. Le recourant invoque principalement la violation de son droit d’être entendu. Ce grief est rejeté dans la mesure où il est recevable. Finalement, le TF relève que le recourant se fonde sur une mauvaise compréhension de la notion d’effet constitutif d’un procès-verbal d’une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages. Cette notion signifie non pas la nature constitutive ou constatatoire qu’une décision peut avoir mais porte sur les effets juridiques que le procès-verbal a sur l’existence et le contenu d’une décision.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Légitimation active ; cessation de trouble ; exclusion définitive d’une propriétaire d’étages. Les deux recours sont joints. Selon l’art. 712t al. 2 CC, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement. En l’espèce, le TF avance que les circonstances particulières permettent de renoncer à concrétiser cette autorisation par le biais d’une décision formelle. Le perpétuel conflit opposant les parties, la présence de deux seuls propriétaires d’étages et la confusion des qualités d’administrateur de la propriété par étages et d’administrateur unique de la société, en tant que propriétaire d’étages majoritaire en la même personne, rendent ce préalable parfaitement vain. S’agissant de la remise en état de différentes parties du bâtiment, l’autorisation de la communauté des propriétaires d’étages n’a pas été délivrée alors que celle-ci était, dans les cas d’espèce, nécessaire. Le TF rappelle que les devoirs d’abstention découlant de l’art. 712a CC sont des restrictions légales directes de la propriété. Il ne peut en être déduit qu’un copropriétaire a le droit d’entreprendre des travaux de rénovation ou de transformation des parties communes, même s’il n’en résulte aucun dommage ni aucune entrave. Finalement, par rapport à la demande d’exclusion d’une des propriétaires d’étages, le TF considère que, même si celle-ci a violé à plusieurs reprises les règles légales et communautaires, ce qui a entraîné des problèmes de salubrité de l’immeuble et de sécurité de ses habitants, il ne peut néanmoins être laissé de côté le fait que ces manquements s’inscrivent dans un conflit qui dure depuis des années. En outre, il n’a pas été fait part de la volonté d’exclusion à la propriétaire d’étages concernée avant la présente procédure judiciaire, ni par courrier, ni lors d’une assemblée. Les injonctions de remise en état, la menace de peine ancrée à l’art. 292 CP ainsi que les CHF 400.- pour chaque jour d’inexécution devraient rétablir la situation sans aller jusqu’au prononcé d’une exclusion.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment. Il est établi sans contestation qu’en 1966, une propriété par étages de douze unités a été constituée sur l’immeuble de base avant la construction du bâtiment, mais que seul un bâtiment de six unités d’étages a été effectivement construit. En 1995, l’office du registre foncier a divisé l’immeuble de base en deux immeubles et a mis à jour toutes les inscriptions sur les deux immeubles sans les vérifier. Une seule et même propriété par étages semblait donc exister en relation avec deux immeubles distincts ce qui paraît problématique. Aujourd’hui, le registre foncier mentionne une propriété par étages de douze unités, tant sur le fonds sur lequel se trouve le bâtiment avec les six unités d’étages, que sur le fonds qui n’est pas construit. En ce qui concerne le fonds non construit, les recourants veulent introduire une action en rectification du registre foncier. Nonobstant la recevabilité de celle-ci, au sens de l’art. 975 CC, il serait constaté judiciairement, en cas d’admission de la demande, que le droit réel existe ou n’existe pas. En l’espèce, la constatation pourrait être qu’il n’existe pas de propriété par étages sur ce fonds, mais une copropriété ordinaire des propriétaires de la propriété par étages à radier, conformément à la valeur de leurs quotes-parts. Les recourants n’ont pas expressément demandé une telle constatation, tout au plus implicitement à titre d’étape intermédiaire. En effet, leur action ne vise qu’indirectement la rectification du registre foncier et vise directement l’attribution de la copropriété du fonds à certains copropriétaires, à l’exclusion des autres. Le pouvoir du tribunal d’intervenir dans une relation de copropriété est limité par la loi. Elle n’autorise pas l’attribution judiciaire de la chose en copropriété à un copropriétaire. Tous les pouvoirs de décision du tribunal, non prévus par la loi, supposent, au contraire, un accord ou des demandes concordantes des copropriétaires. Ainsi, le tribunal peut transférer la totalité de la chose à un ou plusieurs des copropriétaires, si les copropriétaires sont d’accord sur ce mode de partage et ne se disputent que sur la question du montant du rachat. En l’occurrence les propriétaires ne sont d’accord sur rien. En ce qui concerne l’immeuble construit, les recourants ont demandé une rectification des quotes-parts. Ce qu’ils demandent cependant ne se limite pas à une simple adaptation de la valeur des quotes-parts, mais a pour effet de radier les six unités d’étages non construites et d’exclure ainsi les propriétaires de ces six unités. Selon la loi, le tribunal est habilité, uniquement aux conditions, non invoquées en l’espèce, de l’art. 649b CC, à exclure un propriétaire d’étages de la communauté. C’est donc à juste titre que l’instance précédente n’a pas fait droit aux conclusions de l’action. Dans ce contexte, il n’est pas nécessaire de déterminer si, ou dans quels cas d’application, la procédure du registre foncier selon l’art. 69 al. 4 ORF exclut une action en rectification de la valeur des quotes-parts. Cela étant, on sent bien que quelque chose ne joue pas dans la PPE en question et que la décision du TF n’a pas pour objet de s’attaquer au problème topique, faute de formulation correcte des conclusions de la partie demanderesse.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Dissolution de la copropriété. Le litige porte notamment sur le sort d’un immeuble en copropriété, dans le cadre d’un divorce. Le TF rappelle sa jurisprudence au sujet des art. 650 et 651 CC. S’agissant du mode de partage, le TF conclut en l’absence d’un accord entre les époux, contrairement à ce que la recourante avance. L’instance inférieure est d’avis qu’une vente aux enchères entre copropriétaires et un partage en nature au sens de l’art. 651 al. 2 CC ne sont pas réalisables. La recourante fait valoir des griefs quant aux modes de partage qui ne respectent pas les conditions posées aux art. 42 et 106 LTF.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Rénovation des balcons ; atteinte au droit exclusif ; répartition des frais ; nullité de la décision de l’assemblée des propriétaires d’étages. En date du 30 mai 2018, une décision de l’assemblée des propriétaires d’étages est rendue au sujet de la rénovation des balcons, de leur agrandissement et de la répartition des frais y afférents. La nature des travaux est contestée. Le TF affirme que la nécessité de rénover les balcons est incontestable (apparition d’éclatements du béton, amiante). Il s’agit de travaux nécessaires. S’agissant des travaux visant l’agrandissement des balcons, le TF conclut à des travaux utiles au sens de l’art. 647d al. 1 CC. Quant à une atteinte inadmissible au droit exclusif du propriétaire sur son balcon, le TF souligne, de manière inattendue, que le droit exclusif n’est pas absolu et qu’il peut, dans certaines circonstances, être modifié contre la volonté de son titulaire. En l’espèce, l’art. 647d al. 2 CC s’applique. Les conditions prévues par cette disposition quant au consentement nécessaire du copropriétaire ne sont pas remplies. Agrandir le balcon de 2.7 mètres ne rend pas plus difficile l’usage et la jouissance de celui-ci. Le recourant ne dispose dès lors pas d’un droit de veto à la construction. En outre, il ne démontre pas que les conditions de l’art. 647d al. 3 CC, visant à ce que les autres copropriétaires prennent en charge sa part aux frais, sont remplies. S’agissant de la répartition des frais, le recourant ne peut se prévaloir de l’art. 712h al. 1 CC, puisqu’il devrait dès lors payer plus de frais, dans le cadre d’une répartition proportionnelle à la valeur de sa part, par rapport à la répartition prévue. L’argument que l’exclusion de certains copropriétaires du vote est intervenue à tort est soulevé en lien avec la nullité de la décision de l’assemblée. Toutefois, selon le TF, l’exclusion de certains copropriétaires à ce vote ne justifie pas la nullité de la décision. Par rapport à la décision quant aux travaux de construction sur les balcons, les propriétaires exclus ne disposent pas d’un balcon (propriétaires de garages ou d’ateliers), de sorte qu’ils ne sont pas directement concernés. Au sujet de la décision qui porte sur la répartition des frais, elle concerne la rénovation des balcons et n’affecte donc pas la propriété commune à laquelle ils participent. Elle porte indirectement sur des aspects patrimoniaux de la communauté des propriétaires d’étages, soit sur l’utilisation du fonds de rénovation. Certes, elle n’a pas été prise de manière formellement correcte. Néanmoins, les moyens prélevés sur le fonds de rénovation doivent couvrir les frais d’assainissement désignés sans arbitraire comme nécessaires. Ainsi, ni les fondements de la propriété par étages, ni les droits de protection impératifs des propriétaires d’étages ne sont concernés. Sur ce point également, la nullité de la décision ne peut être prononcée. Il en irait différemment s’ils étaient exclus définitivement de tout droit de vote. Finalement et en tout état de cause, les propriétaires exclus auraient pu contester la décision. Enfin, dans cet arrêt, le TF confirme un point qui a fait l’objet de controverses doctrinales féroces : la partie intérieure du balcon peut effectivement être considérée comme une partie exclusive du bâtiment, ce que réfutaient celles et ceux qui s’attachaient à une interprétation littérale de l’art. 712b
al. 1 CC.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Annulation d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages prise lors de l’assemblée générale. Le recourant conclut à l’annulation de la décision de la communauté des propriétaires d’étages au sujet de la rénovation du toit de l’immeuble. Les décisions de la communauté des propriétaires d’étages qui violent la loi sont contestables en vertu de l’art. 75 CC en relation avec l’art. 712m al. 2 CC. En l’occurrence, le recourant invoque la violation du droit cantonal. Le TF n’examine la violation du droit cantonal qu’en relation avec une violation des droits constitutionnels. L’instance inférieure ne peut pas être accusée d’une application arbitraire du droit cantonal lorsqu’elle considère que, vu qu’une partie seulement de la charpente est touchée, il s’agit uniquement de travaux de réparation et d’entretien, pour lesquels les valeurs limites d’une transformation n’ont pas à être respectées. Le fait qu’une autre interprétation aurait pu être plus évidente et, comme le souligne le recourant, plus souhaitable du point de vue de la politique énergétique, ne démontre pas non plus d’une application arbitraire du droit cantonal.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Action en prévention et cessation du trouble dans le cadre du droit exclusif du propriétaire d’étages d’utiliser sa part d’étage. L’art. 712a al. 2 CC constitue un renvoi aux règles du droit de voisinage des art. 679 et 684 ss CC. Par ailleurs, les propriétaires d’étages peuvent constituer des restrictions à leur liberté d’utilisation de leurs parties exclusives notamment dans le règlement d’administration et d’utilisation prévu à l’art. 712g al. 3 CC. C’est le cas en l’espèce, le règlement en question interdisant une activité professionnelle dans la mesure où elle nuit à la tranquillité de l’immeuble. Le propriétaire d’étages excédant son droit exclusif garanti par l’art. 712a al. 1 CC est sanctionné par l’art. 679 CC. En l’occurrence, une activité de « maman de jour » ayant pour conséquence l’accueil de 5 enfants simultanément dans l’appartement n’est pas conforme au règlement est doit donc être interdite. Il faut en effet admettre, en se fondant sur l’expérience générale de la vie, que cette activité est susceptible de nuire à la tranquillité de l’immeuble. En outre, elle se distingue d’une famille nombreuse qui répond à des fins d’habitation.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Répartition des frais. La recourante fait valoir qu’en vertu de l’art. 712h al. 3 CC, elle n’a pas à participer aux charges communes de la propriété par étages notamment en matière de conciergerie et d’électricité. Le TF rappelle sa jurisprudence relative à l’art. 712h CC et la différence entre la consommation privée et la consommation commune des propriétaires d’étages. Or, en l’espèce, la recourante n’obtient pas gain de cause puisqu’il s’agit de frais concernant les parties communes dont elle a également usage même si cette dernière à un compteur d’électricité pour son unité d’étage.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Action en partage. Le TF rappelle les deux phases de la fin de la copropriété que sont le principe du partage (art. 650 CC) et sa mise en œuvre (art. 651 CC). Lors d’un partage conventionnel, tel qu’en l’espèce, la mise en œuvre du partage de la copropriété intervient selon les modalités et les exigences de forme requises en fonction de la nature de l’opération convenue. Il s’agit d’un immeuble en copropriété. En vertu de l’art. 657 al. 1 CC, le contrat de partage de la copropriété doit revêtir la forme authentique, ce qui n’est pas le cas, en l’espèce. Les arguments du recourant au sujet d’un prétendu silence qualifié de la loi ou d’une lacune improprement dite relatifs à la forme que devrait revêtir l’accord des copropriétaires sur les modalités de partage de la copropriété ne sauraient dès lors être suivis.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Annulation d’une décision prise lors de l’assemblée générale de la communauté des propriétaires d’étages ; abus de droit. Le litige porte sur la prise en charge des frais d’une aire de jeux pour enfants par la recourante alors que celle-ci n’a pas d’enfant qui en font usage. La recourante paie des contributions à cet effet depuis 1992. L’intimé a modifié le mode de perception de ces contributions. La recourante s’oppose pour la première fois en 2018 contre la décision de la communauté des propriétaires d’étages. La recourante fait alors valoir la nullité de toutes les décisions prises de 2014 à 2018 au sujet des contributions pour l’aire de jeux pour enfants. Le TF rappelle que toute personne peut invoquer la nullité d’une décision en tout temps, de sorte que la nullité des décisions peut être invoquée par la recourante à ce jour. Toutefois, la règle ne s’applique pas sans restrictions. L’exigence de la sécurité juridique et le principe de la bonne foi font que l’écoulement du temps peut parfois conduire à « guérir » le vice de nullité selon la situation concrète. En l’occurrence, le fait que la recourante paient des contributions depuis 1992 et ne s’est pas opposée à toutes les décisions à ce sujet conduisent le TF à conclure à un abus de droit de la part de la recourante et dès lors au rejet du recours.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Applicabilité de l’art. 423 al. 2 CO dans le cadre de la propriété par étages ; qualité de défendeur. Deux des propriétaires par étages (un couple) ont réalisé des transformations malgré le désaccord de l’autre propriétaire par étages, telles qu’en particulier la réfection des conduites d’eau. Les conduites d’eau sont des parties communes au sens de l’art. 712b al. 2 ch. 3 CC. Le litige ne porte pas sur la façon d’exercer son droit exclusif sur sa part d’étage au sens de l’art. 712a al. 2 CC. Il concerne les relations internes au sein de l’assemblée des propriétaires par étages. Les mesures de construction affectant les parties communes requièrent une décision de la communauté, qu’elles soient nécessaires, utiles ou somptuaires. Toutefois, la loi prévoit deux exceptions à la nécessité d’une décision préalable. Il y a d’abord les actes d’administration courante au sens de l’art. 647a al. 1 CC, que la loi qualifie de réparations d’entretien, de travaux de récolte, etc. Les parties ne soutiennent pas, à juste titre, que le remplacement des conduites d’eau pourrait appartenir à cette catégorie. Deuxièmement, une décision préalable n’est pas nécessaire lorsque les travaux ne peuvent pas être reportés parce qu’il existe un danger imminent. Ainsi, les travaux sur les parties communes peuvent être initiés par un propriétaire par étages aux frais de la communauté par étages si les parties communes sont ainsi protégées d’un dommage imminent ou croissant (art. 712g al. 1 en relation avec l’art. 647 al. 2 ch. 2 CC). En l’espèce, l’urgence au sens susmentionné serait donnée, par exemple, dans le cas d’une rupture des canalisations, dont la réparation non immédiate entraînerait un dommage ou du moins ferait apparaître ce dommage comme imminent. Ce n’est pas le cas rencontré puisqu’il a été conseillé de changer les conduites d’eau, qui ont une durée de vie en générale de 50 à 70 ans, sans pour autant affirmer que cela était urgent. Il peut en être déduit que l’autre propriétaire par étages retire un certain bénéfice de ces travaux puisque, tôt au tard, il aurait fallu remplacer les conduites. En principe, conformément à l’art. 712h al. 2 ch. 1 CC, les propriétaires par étages supportent les coûts d’entretien, de réparation et de maintenance sur les parties communes proportionnellement à la valeur de leurs parts. Cette disposition présuppose qu’une décision a été adoptée non seulement sur la mise en œuvre des mesures en question en tant que telles, mais aussi sur les frais encourus de ce fait. La doctrine est controversée sur la question de savoir si et dans quelle mesure, en cas d’un acte non autorisé d’un propriétaire par étages sur les parties communes, il faut recourir au droit de la gestion sans mandat ou à l’institut de l’enrichissement illégitime. Il semble problématique que la gestion sans mandat combinée à l’enrichissement illégitime puissent permettre à l’un des propriétaires d’étages d’imposer sa volonté aux autres, sans avoir obtenu une décision favorable en assemblée et qu’en outre le propriétaire d’étages pourrait obtenir un paiement des autres propriétaires d’étages au titre de participation aux frais. Dans les cas extrêmes, un tel stratagème pourrait même être invoqué dans le cadre de travaux de construction somptueux. En définitive, le TF laisse la question ouverte car, en tout état de cause, le défendeur (propriétaire d’étages) n’a pas la légitimation passive. En vertu de l’art. 712l CC et tel que précédemment explicité, c’est la communauté des propriétaires d’étages qui a la compétence d’ordonner ces travaux sur les parties communes. Une éventuelle demande d’indemnisation fondée sur la gestion sans mandat ou l’enrichissement illégitime devrait donc être dirigée contre la communauté des propriétaires par étages au nom de laquelle le propriétaire par étages non autorisé a agi. Dans la mesure où la communauté des propriétaires par étages serait poursuivie avec succès et devrait supporter les frais, elle devra adopter une décision pour leur répartition (art. 712m al. 1 ch. 4 CC).
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Travaux de construction nécessaires, utiles ou somptuaires. Un immeuble d’habitation fait l’objet d’une propriété par étages. Le toit plat de l’immeuble est divisé en deux par des lucarnes des unités d’étages allant du nord au sud (axe longitudinal). Le côté ouest des lucarnes situées sur le toit plat est accessible depuis l’immeuble par un escalier. Le côté est, en revanche, ne bénéficie pas d’un accès direct. Il est relié au côté ouest par un pont qui mène au dessus des lucarnes. Toute personne traversant le pont peut regarder directement à travers les puits de lumière dans les salons des unités d’étages situées dans cette zone. Le pont a été érigé en 2013 provisoirement. En 2014, il a été déplacé. Le nouvel emplacement a été adopté par décision de la communauté des propriétaires d’étages lors d’une assemblée extraordinaire en 2015. Les plaignants ont introduit un recours en concluant à l’annulation de la décision. Le litige porte sur le nouvel emplacement du pont. Les recourants maintiennent que les travaux y relatifs sont somptuaires puisque d’autres mesures alternatives auraient pu être prises et ne porteraient pas atteinte à leur sphère privée et à la valeur de leur part d’étage. Le consentement de tous les propriétaires d’étages aurait dû être donné, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Le TF rappelle que la qualification de la nature des travaux de construction au sens des art. 647c à 647e CC est examinée dans chaque cas concret, à la lumière de toutes les circonstances du cas d’espèce. Il est incontestable que l’accès au côté du toit situé à l’est des lucarnes doit être garanti par des travaux d’entretien et autres. Ces travaux sont nécessaires au sens de l’art. 647c CC. Le premier emplacement n’était que provisoire et l’emplacement devait donc être définitivement déterminé, ce qui a été décidé en 2015. Une telle détermination est constitutive de travaux nécessaires tout comme le seraient des travaux d’achèvement ou suite à un défaut de construction affectant des parties communes. La décision a été valablement prise puisqu’il s’agit de travaux nécessaires et que la majorité de tous les propriétaires d’étages y a consenti. En outre, le fait que des alternatives auraient pu permettre l’accès au toit sans construire un pont (p.ex. une rampe d’escalier) n’y change rien. Premièrement, en vertu des art. 712m al. 2 et 75 CC, la contestation judiciaire d’une décision ne peut avoir lieu qu’après la formation d’une opinion interne à la communauté des propriétaires d’étages. En l’occurrence, les recourants n’avaient pas soulevé, lors de l’assemblée des propriétaires d’étages, de solutions alternatives à la construction du pont, de sorte que celle-ci ne s’est pas prononcée à cet effet. En tout état de cause, la contestation d’une décision ne saurait porter sur le contrôle de l’opportunité des décisions prises par la communauté des propriétaires d’étages.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Droit d’actionner en justice un propriétaire d’étages pour une utilisation non conforme de sa part d’étage. Le TF confirme sa jurisprudence antérieure au sujet du droit d’action dans le cadre d’une utilisation litigieuse faite d’une part d’étage par son propriétaire. Un propriétaire par étages ne peut pas actionner directement un autre propriétaire par étages pour des motifs de non-respect de l’acte constitutif et des règlements qui en découlent. Il doit d’abord se tourner vers la communauté des propriétaires par étages pour obtenir une décision sur sa demande. Sans une telle décision, un propriétaire par étages ne peut être actionné en justice que s’il excède son droit de propriété et affecte ainsi directement les propriétaires par étages plaignants. Dans ce cas, ces derniers disposent des mêmes voies judiciaires que tout autre propriétaire (art. 641 al. 2 CC). Ils peuvent notamment intenter une action contre les immissions excessives (art. 684 en lien avec l’art. 679 CC). Toutefois, la situation juridique est différente en ce qui concerne la servitude existant, dans le cas d’espèce, en faveur et au détriment des propriétaires respectifs des parts d’étages, qui interdit aux intimés d’accomplir des actes religieux collectifs dans leur appartement. Les plaignants peuvent agir pour le respect de cette servitude (art. 737 al. 3 CC) seuls ou en tant que consorts simples (art. 71 CPC) sans devoir obtenir au préalable une décision de la communauté des propriétaires par étages.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Action en partage ; copropriété. Les parties sont copropriétaires de deux biens-fonds construits en appartements locatifs à raison d’une moitié chacun. Le TF rappelle sa jurisprudence quant aux deux étapes relatives à la fin de la copropriété, qui sont le principe du partage (art. 650 CC), puis sa mise en œuvre (art. 651 CC). En outre, il souligne que la cour cantonale appelée à statuer en équité dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Le litige ne porte pas sur le principe du partage en nature en tant que tel. Il concerne la manière d’attribuer les biens-fonds aux deux copropriétaires. Le TF conclut que bien qu’un des deux copropriétaires ait été plus actif dans l’acquisition et la gestion des immeubles, ce fait ne suffit pas à démontrer un lien plus étroit en faveur d’un des deux immeubles. L’attribution décidée par la cour cantonale est confirmée. Cette dernière a privilégié l’attitude transactionnelle d’un des copropriétaires pour lui attribuer l’immeuble concerné et tenu compte de la gestion administrative de l’autre immeuble par le second copropriétaire pour lui l’octroyer.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian
Art. 837 CC al. 1 ch. 3, Art. 798 CC al. 2
La répartition du montant total de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs entre les différentes unités d’étages. L’hypothèque légale doit grever le fonds de base ou la partie de copropriété qui a bénéficié du travail de l’artisan ou de l’entrepreneur. Concernant les unités d’étages, l’hypothèque légale doit grever la part d’étage ayant bénéficié des travaux, et en cas de travaux sur plusieurs parts d’étages, l’hypothèque légale doit grever chaque unité d’étage individuellement, de même s’il s’agit de travaux sur une partie commune, conformément à l’art. 798 al. 2 CC. Il n’est pas possible de grever le fonds de base lorsqu’une part d’étage a été préalablement grevée par un autre gage (art. 648 al. 3 CC). Exceptionnellement, il est possible pour l’artisan et entrepreneur de faire une facturation globale et de déterminer le montant individuel grevant chaque étage par une expertise si les travaux sont fonctionnellement interdépendants, bien qu’ils résultent de contrats différents, au sens de l’art. 839 al. 2 CC, et notamment quand des travaux interviennent aussi bien sur des unités d’étages que sur des parties communes.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 647 CC , Art. 649 CC
Contribution aux frais et charge communs au sein de la copropriété. Selon l’art. 649 CC, une répartition entre tous les copropriétaires en raison de leur part est prévue pour les frais d’administration, les impôts et les autres charges relevant de la copropriété ou grevant la chose commune. Un copropriétaire qui paie au-delà de sa part a un droit de recours contre les autres dans la même proportion. La notion de frais administratifs doit être comprise en tant que dépenses encourues par le copropriétaire individuel dans l’exercice des pouvoirs administratifs en vertu des art. 647 à 647e CC ou en vertu d’une convention spéciale. En l’espèce, les travaux entrepris ne résultaient pas d’un accord avec les autres copropriétaires et n’étaient pas immédiatement nécessaires pour protéger l’immeuble de dommages imminents (art. 647 al. 2 ch. 2 CC). Mais selon l’art. 647a al. 1 CC, tout copropriétaire a qualité pour faire les actes d’administration courante. Il s’agit des actes ayant pour objectifs de préserver et entretenir la chose, que ce soit nécessaire ou opportun, et qui n’entraînent pas de frais importants pour les autres copropriétaires.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 647ss CC , Art. 712h CC
Le litige concerne la répartition des frais pour des problèmes d’humidité dans une propriété par étages, dans le sous-sol et dans l’entrée. Les plaignants ont un droit d’usage particulier (art. 712g al. 4 CC), qu’il faut distinguer du droit exclusif sur une part d’étage. Le droit d’usage particulier est accordé à un ou plusieurs propriétaires d’étages, lui permettant d’utiliser une partie commune et d’exclure les autres propriétaires d’étages et les tiers de cette utilisation. Même lorsqu’il existe un droit d’usage particulier, les parties du bâtiment concernées par celui-ci restent communes (art. 712b al. 2 CC), notamment les toits, les murs porteurs (en particulier les murs extérieurs), les plafonds (s’ils contribuent à la structure et stabilité du bâtiment), les fondations, les matériaux d’isolation, la porte d’entrée, les côtés extérieurs des balcons, loggias et vérandas, les rebords des fenêtres. Par le terme « chose » au sens des art. 647 ss CC, en propriété par étages on désigne des travaux sur des parties communes (art. 712b al. 2 CC en relation avec art. 647c ss CC). Lorsque les travaux ne sont que dans l’intérêt unique d’un ou de plusieurs propriétaires d’étages, ils doivent être considérés comme étant somptuaires du point de vue de la communauté (art. 647e CC). Les travaux nécessaires doivent préserver la valeur ou l’utilité de l’ensemble du bien, c’est une question de fait. Les parties communes servent en général toute la communauté, cependant, lorsqu’elles font l’objet d’un droit d’usage particulier, il peut être nécessaire d’en tenir compte dans la répartition des frais (art. 712h al. 3 CC).
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 649b CC al. 2
Exclusion d’un copropriétaire de la communauté. Pour prononcer l’exclusion d’un copropriétaire, il faut remplir les exigences de l’art. 649b CC. La qualité pour agir appartient au copropriétaire lésé et non pas à la communauté des copropriétaires. La communauté des copropriétaires n’a donc pas non plus à désigner un avocat et à prendre une décision en ce sens. Ensuite, lorsque la copropriété est constituée de plus de deux membres, une décision à la majorité des copropriétaires est nécessaire, selon l’art. 649b al. 2 CC, à l’exception du défendeur (copropriétaire perturbateur). Cette exigence est une condition matérielle, pour l’obtention de la décision au fond. Enfin, le recours au TF n’implique pas automatiquement un effet suspensif (art. 103 al. 2 LTF). Si le défendeur ne le demande pas, il a l’obligation de vendre la part d’étage dans le délai imparti par le juge.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 712r CC al. 2
Révocation judiciaire de l’administrateur d’une propriété par étages en raison de plusieurs petites erreurs commises. Le TF examine s’il existe des justes motifs au sens de 712r al. 2 CC qui justifient que le propriétaire d’étages n’est plus à même de poursuivre la relation avec l’administrateur. Le juge dispose d’un libre pouvoir d’appréciation (art. 4 CC) pour déterminer si dans l’affaire en cause, les relations peuvent être ou non maintenues (confirmation de la jurisprudence antérieure).
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 712m CC
Une décision écrite des propriétaires d’étages, contenant une procuration pour un avocat dans une action en annulation contre la communauté (art. 75 CC), n’est pas nulle si elle n’est pas signée par le demandeur. De même, elle n’est pas nulle, si elle a été rédigée par l’organe de révision, mais qu’elle a été signée par les propriétaires d’étages, à l’exception du demandeur.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 712a;CC 1 , Art. 646 CC al. 3
Il est autorisé à se défendre contre les troubles de tiers sur sa part, mais aussi contre ceux des copropriétaires. Si les autres copropriétaires acceptent le trouble, cela ne remet pas en question sa qualité pour agir (confirmation de la jurisprudence antérieure).
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 927 CC, Art. 928 CC
Actions possessoires. Le bénéficiaire de la servitude peut se prévaloir des art. 926 ss CC, notamment contre le propriétaire du fonds grevé. Dans le cadre des actions possessoires, le tribunal prend en compte la manière dont la servitude a été exercée de bonne foi dans le temps et non pas l’inscription au registre foncier ou le contenu du contrat de servitude (art. 738 CC). L’art. 920 CC distingue la possession originaire et dérivée, qui peuvent découler d’une propriété individuelle ou d’une copropriété. Pour la copropriété, chaque copropriétaire peut exercer ses droits sans la participation des autres. Un copropriétaire peut agir dans le cadre des actions possessoires contre un autre copropriétaire si leurs sphères de propriété peuvent être clairement délimitées. Toute atteinte à la propriété qui se produit sans le consentement du propriétaire ou l’existence d’une base légale est interdite. Certaines immissions doivent être tolérées lorsqu’elles ne sont pas excessives (art. 684 CC), elles sont évaluées de manière objective et non sur les droits et les obligations qui peuvent avoir été convenus entre les parties. Les art. 679 et 684 CC ne sont pas directement applicables, puisque ces dispositions ne servent qu’à évaluer le caractère excessif de la perturbation.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ
Art. 648 CC al. 1
La propriété par étages permet à chaque propriétaire d’agir individuellement pour faire valoir ses droits, même si les autres propriétaires d’étages ont accepté une atteinte à leurs droits. Cela vaut autant dans le cadre du droit privé que pour une plainte pénale.
Amédéo Wermelinger, Naïri Sevhonkian, Mélody Rosselet-Christ