Droit d’être entendu ; publication des décisions en matière de résidences secondaires. Le droit de consulter le dossier n’est pas nécessairement lié au droit d’opposition. Ce droit est accordé aux parties à une procédure judiciaire ou administrative, mais également aux tiers qui n’ont pas la qualité de partie et qui rendent vraisemblable un intérêt digne de protection qui l’emporte sur des intérêts (privés ou publics) contraires. Un examen et une pesée des intérêts complète est ainsi nécessaire ; il ne suffit ainsi pas de se référer à l’expiration du délai d’opposition. En l’occurrence, la recourante possède la qualité pour recourir et peut en tout cas consulter tous les documents susceptibles de constituer la base de la décision ; son droit d’être entendu a ainsi été violé par l’instance inférieure (consid. 2). Le TF se penche pour la première fois sur le rapport entre l’art. 20 al. 1 LRS et l’art. 12b LPN. Il conclut que l’art. 20 al. 1 LRS constitue une lex specialis par rapport à l’art. 12b LPN, avec pour conséquence que les demandes de permis de construire relevant du champ d’application de la LRS ne doivent pas obligatoirement être publiées dans la feuille officielle cantonale, mais que le droit cantonal peut également prévoir d’autres organes de publication, sous réserve que cela n’empêche pas l’exercice du droit de recours ou ne le rende pas excessivement difficile (consid. 4). L’art. 20 al. 1 LRS doit toutefois être interprété de manière restrictive lorsqu’une autre tâche fédérale est liée au projet de construction ; dans cette hypothèse, la notification est régie par l’art. 12b LPN, à l’exclusion de l’art. 20 LRS. Dans la mesure où le dossier en l’état ne permet pas de déterminer si une autre tâche fédérale est en cause, ce qui déclencherait l’obligation de publication dans la feuille officielle cantonale, l’affaire est renvoyée à l’instance inférieure (consid. 5).
Valérie Défago, Alice Dugerdil
Art. 75b Cst., Art. 7 LRS al. 1 let. b, Art. 7 LRS al. 2, Art. 4 ORSEc
Autorisation de construire ; appartements de vacances ; établissement d’hébergement organisé. Selon l’art. 7 LRS, de nouveaux logements peuvent être autorisés, y compris dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%, notamment lorsque ceux-ci sont affectés à l’hébergement touristique. A l’exception des « granny-flat », pour être affecté à l’hébergement touristique, le logement doit être mis sur le marché dans le cadre d’un établissement d’hébergement organisé. En cela, il faut entendre qu’il dispose d’un concept d’exploitation hôtelier, comprenant notamment une infrastructure minimale et des services y afférant. En principe, il s’agit des structures formant un tout, une « entité architecturale » avec un accès principal, une réception, un parking et des installations communes (piscine, restaurant, parking, etc.). En l’espèce, les autorisations délivrées concernent des villas pour lesquelles le promoteur a conclu un contrat de gestion avec un hôtel sis sur le territoire communal. Toutefois, le TF retient qu’en raison notamment de la distance de 3,5 km entre les logements et l’hôtel, il est douteux de supposer qu’une majorité des clients utiliseront effectivement les infrastructures et services de l’hôtel. Au contraire, il est plutôt évident que de nombreux vacanciers ne se rendront à l’hôtel qu’au début et à la fin du séjour pour la remise et la restitution des clés. Partant, le TF nie l’intégration de ces logements à un établissement d’hébergement organisé. L’examen du contrat de gestion entre le promoteur et l’hôtel n’apporte pas une nouvelle conclusion dans la mesure où celui-ci peut être résilié de sorte qu’il existe une crainte que ces nouvelles constructions ne soient pas affectées de manière durable à des fins touristiques ; au demeurant, l’expérience montre qu’il n’est plus possible de les démolir par la suite pour des questions de proportionnalité.
Valérie Défago Gaudin, Séverine Beuret
Art. 75b Cst., Art. 26 LSR
Dans cette affaire, il s’agit de déterminer si un permis de construire délivré dans une commune dont la proportion de résidences secondaires dépasse 20% est possible en application de l’art. 26 LRS, s’il repose sur un plan d’affectation adopté en août 2010, à savoir avant l’adoption de l’article constitutionnel sur les résidences secondaires. Le plan d’affectation, au sens de l’art. 26 LRS, doit être orienté, pour une part essentielle au moins, vers la construction de résidences secondaires. En l’espèce, le plan ne mentionnait aucune précision de nature contraignante relative aux résidences secondaires de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir que ce plan remplit les exigences de plan d’affectation au sens de l’art. 26 LRS. L’examen de la loi communale sur les résidences secondaires applicable lors de l’adoption du plan n’y change rien.
Valérie Défago Gaudin, Séverine Beuret
| Art. 75b Cst. ; 6 et 14 LRS ; 3 al. 1 ORSec
Limitation des résidences secondaires. Une fraude à la loi n’est admise que si l’abus de droit est manifeste. Il s’agit alors de vérifier si l’intéressé, en prétendant vouloir construire une résidence principale, n’a pas pour objectif d’éluder la limitation, en réalisant à terme une résidence secondaire ou en envisageant d’emblée de faire usage la faculté prévue par la loi de suspendre l’affectation de résidence principale lorsqu’il n’existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable. Il convient alors de rechercher s’il existe des indices concrets mettant en doute la volonté du constructeur, notamment en lien avec la situation de l’immeuble, sa conception, son prix, la personne qui entend y vivre, l’insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d’objets concernés, mais également les autres permis de construire qui ont été octroyés durant la même période dans le même secteur et qui font simultanément l’objet d’un recours. |