Art. 269d al. 1, 270 al. 2 et 271 CO
Résiliation du bail. Le congé ordinaire notifié au locataire en raison de retards fréquents dans le paiement du loyer n’est pas contraire aux règles de la bonne foi. Il n’est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d’invoquer un motif particulièrement grave. Un motif légitime suffit. Il est compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire qui s’acquitte ponctuellement de ses obligations pécuniaires. Le locataire qui fait valoir, pour s’opposer à la résiliation ordinaire, que le congé est nul en raison de l’absence de notification du formulaire obligatoire de fixation du loyer initial sans pour autant contester le montant du loyer, commet un abus de droit puisqu’il utilise une institution juridique d’une manière contraire à son but.
Art. 269b CO
Renouvellement tacite du contrat ; indexation du loyer. Lorsqu’un bail assorti valablement d’une clause d’indexation de loyer se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l’indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l’intervalle. Par la reconduction tacite du bail, les parties admettent de poursuivre une relation contractuelle. Le contrat n’est dès lors modifié que sur son échéance qui est reportée. La clause d’indexation subsiste. Le fait pour le bailleur de n’avoir pas indexé le loyer durant la période précédente de 5 ans ne signifie ainsi pas qu’il ait renoncé à une hausse de loyer possible.
Art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH
Récusation. La récusation d’un juge présidant une chambre du Tribunal des baux et loyers ne peut être demandée pour le seul motif qu’il a précédemment travaillé comme avocat à l’Asloca. Si le juge a cessé toute activité pour cette association et qu’il n’a pas réellement connu de la cause en tant qu’avocat, rien ne permet de penser que le juge, en raison de son activité passée, serait tenté d’avantager les parties défendues par cette association ou qu’il aurait acquis dans ce cadre une faveur inconditionnelle pour la cause des locataires. Le fait pour le juge d’avoir gardé de bons contacts avec ses anciens collègues ne suffit pas pour supposer objectivement qu’il n’aurait pas le recul nécessaire pour traiter en toute impartialité les causes qui lui sont soumises.
Art. 262 al. 1, 271 et 271a al. 1 let. a CO
Sous-location ; résiliation du bail. Une résiliation ordinaire est annulable lorsque le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail au sens de l’art. 271a al. 1 let. a CO, dont fait partie le droit de sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur selon l’art. 262 al. 1 CO. Il faut toutefois que le locataire soit effectivement autorisé à sous-louer, ce qui requiert que le locataire ait l’intention d’utiliser à nouveau l’objet dans un futur prévisible. Il faut appliquer la règle relativement strictement, une possibilité vague ne suffisant pas.
Art. 269a let. b CO et 14 OBLF
Hausse de loyer en raison d’importantes réparations. En règle générale et selon l’art. 14 al. 1 OBLF, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Les importantes réparations se distinguent des réparations habituelles et de l’entretien courant d’un point de vue essentiellement quantitatif. Elles touchent de nombreuses parties de l’immeuble et génèrent un coût considérable par comparaison avec l’état locatif de l’immeuble. La présomption de l’art. 14 al. 1 OBLF peut être renversée. Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70 %, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50 %. Il ne saurait cependant être question d’ignorer purement et simplement la présomption et de s’efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value.
Art. 1 al. 2 CO et 641 al. 2 CC
Conclusion d’un contrat de bail par actes concluants ; occupation illicite de locaux ; action en revendication. Le bail peut être conclu, de manière tacite, par actes concluants selon l’art. 1 al. 2 CO. Il en est ainsi lorsque le bailleur remet les clés au locataire, que celui-ci emménage et qu’il paie le loyer, sans que le bailleur ne proteste. Le fait pour une régie de transmettre aux occupants d’un logement des bulletins de versement avec la mention « occupation illicite » en précisant que cela ne vaut nullement reconnaissance de l’attribution du logement, ne peut être interprété de bonne foi comme la manifestation objective de la volonté de se lier par un contrat de bail. L’action en revendication déposée par le propriétaire de l’immeuble où se trouvent les locaux occupés sans droit est donc fondée.
Art. 257f CO
Résiliation du bail. La résiliation du bail fondée sur l’art. 257f al. 3 CO n’est pas subordonnée à l’existence d’une faute du locataire mais requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. L’avertissement prévu par l’art. 257f al. 3 CO n’est pas une condition absolue de la résiliation, de sorte qu’on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu’un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu’un locataire soit privé de discernement en raison d’une maladie psychique et n’ait pas la maîtrise de son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d’un avertissement.
Art. 502 al. 2 et 121 CO
Exception de la caution en cas de renonciation à la compensation du débiteur principal envers le créancier. En vertu du principe de l’accessoriété du cautionnement, la caution a le droit d’opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, sauf celles qui résultent de l’insolvabilité de ce dernier. Si le débiteur renonce à une exception qui lui appartient, la caution peut néanmoins l’opposer au créancier (art. 502 al. 2 CO). Par application analogique des art. 502 al. 2 et 121 CO, le TF admet désormais que la caution puisse refuser de payer le créancier lorsque le débiteur principal – qui ne peut aggraver la situation de la caution par des conventions ultérieures avec le créancier – a renoncé à son droit de compensation envers le créancier après la conclusion du cautionnement sans l’accord de la caution. Inversement, la caution ne peut se prévaloir d’une telle exception lorsque la renonciation à la compensation du débiteur principal a eu lieu avant la conclusion du contrat de cautionnement et que la caution s’est engagée en connaissance de cause (consid. 2.2).
Art. 32 ss CO
Représentation. Celui qui attend d’être recherché personnellement pour faire état de sa qualité de représentant, qu’il n’a pas révélée lors de la conclusion du contrat, commet un abus de droit manifeste.
Art. 6 et 23 s. CO
Acceptation tacite ; erreur. Le mandant qui dispose de tous les éléments nécessaires pour apprécier s’il veut tenir son avocat pour responsable du retard dans l’annonce du cas à sa protection juridique et qui accepte tout de même de lui verser des honoraires réduits, ne peut se prévaloir d’une erreur essentielle. Il n’est pas arbitraire de retenir qu’en payant sans protester le solde d’honoraires, le mandant a tacitement exprimé son accord avec la solution proposée par l’avocat, toute contestation éventuelle relative à sa responsabilité ayant ainsi été résolue.
Art. 413 al. 1 CO
Salaire du courtier ; conditions. Le courtier indicateur et/ou le courtier négociateur a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Pour prétendre à la rémunération, le courtier doit démontrer que le contrat que le mandant cherchait à obtenir a été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité déployée et la conclusion du contrat. En matière de courtage d’indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l’activité de courtage si : (i) le courtier prouve qu’il a été le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la suite et (ii) que c’est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (consid. 2.1). Enfin, le fait que les futures parties au contrat principal se connaissent est sans incidence sur le droit au salaire ; seule est déterminante l’ignorance par le mandant, au moment où l’indication a été donnée, de l’intérêt de l’amateur pour le bien mis en vente (consid. 2.2).
Franchise ; qualification et résiliation anticipée du contrat. Qualification d’un «Franchise-Agreement» de contrat innommé de franchise (consid. 4.1.). La détermination de l’existence d’un rapport de subordination impliquant l’application par analogie des normes de protection prévues pour les contrats de travail et d’agence doit se faire pour chaque cas d’espèce en tenant compte de toutes les circonstances du cas concret (consid. 4.3.2). En l’absence de tout rapport de subordination, les parties au contrat de franchise sont libres de convenir de tout motif de résiliation anticipée du contrat (consid. 4.4).
Art. 104 al. 2 CO
Taux conventionnel de l’intérêt moratoire. Le texte de l’art. 104 al. 2 CO est clair et ne souffre aucune interprétation qui s’en écarterait : si la dette portait déjà intérêt avant la demeure à un taux supérieur au taux légal de 5 %, c’est ce taux conventionnel qui s’applique à titre de taux de l’intérêt moratoire lorsque le débiteur se trouve en demeure.
Art. 107 s. et 366 al. 2 CO
Contrat d’entreprise ; demeure qualifiée. A l’expiration du délai fixé par le maître d’ouvrage en application de l’art. 366 al. 2 CO, ce dernier peut signifier à l’entrepreneur que la réparation de l’ouvrage et la continuation des travaux lui sont retirées et confiées à un tiers. Le contrat subsiste alors et l’obligation initiale de réaliser l’ouvrage incombant à l’entrepreneur se transforme en une obligation de rembourser les frais de l’exécution par substitution. La jurisprudence admet toutefois, dans la situation visée par l’art. 366 al. 2 CO, que le maître d’ouvrage puisse également fixer ou faire fixer un délai selon l’art. 107 CO enjoignant à l’entrepreneur d’exécuter correctement son obligation sous peine de résiliation du contrat. Si le contrat est résilié, il ne pourra pas réclamer le remboursement des frais d’exécution par un tiers au sens de l’art. 366 al. 2 CO (qui suppose le maintien du contrat) mais des dommages-intérêts pour cause d’inexécution. Dans les deux cas, soit le maintien du contrat et le recours à un tiers ou la résiliation du contrat, le maître peut se dispenser de la sommation et du délai en application de l’art. 108 ch. 1 CO. Il faut alors que, d’une façon certaine, l’entrepreneur ait été objectivement et réellement incapable d’éliminer les défauts dans un délai convenable. Ainsi, « même si l’entrepreneur exécute l’ouvrage de manière incorrecte, il ne doit normalement pas s’attendre à une rupture du contrat, ni à une exécution par substitution, aussi longtemps qu’il n’a pas reçu de sommation » (consid. 5).
Art 366 al. 2 CO
Droits anticipés du maître d’ouvrage ; exécution par substitution. L’art. 366 al. 2 CO régit la possibilité pour le maître de l’ouvrage d’intervenir avant la livraison de l’ouvrage s’il apparaît avec certitude, pendant le cours des travaux, que, par la faute de l’entrepreneur, l’ouvrage sera exécuté de façon défectueuse ou contraire à la convention. Dans une telle hypothèse, le maître a le droit de fixer ou de faire fixer un délai convenable à l’entrepreneur pour parer à ces éventualités (cf. 107 al. 1 CO), en l’avisant que, s’il ne s’exécute pas dans le délai fixé, les réparations ou la continuation des travaux seront confiées à un tiers, aux frais et risques de l’entrepreneur. Cette disposition suppose le maintien du contrat. La jurisprudence reconnaît aussi au maître, dans la situation visée par l’art. 366 al. 2 CO, qui n’obtient pas satisfaction, de résilier le contrat sur la base de l’art. 107 al. 2 CO et de demander des dommages-intérêts pour cause d’inexécution (cf. art. 97 al. 1 CO). Savoir si le maître de l’ouvrage a opté pour l’exécution par substitution ou pour la résiliation du contrat est une question d’interprétation de la manifestation de la volonté qu’il a adressée à l’entrepreneur (consid. 3 ; ATF 126 III 230 consid. 7a/bb et cc). Enfin, l’art. 108 ch. 1 CO, qui prévoit que la fixation d’un délai n’est pas nécessaire s’il ressort de l’attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet, s’applique non seulement au délai envisagé à l’art. 107 al. 1 CO mais aussi, par analogie, à celui prévu par l’art. 366 al. 2 CO (consid. 4). Toutefois, l’art. 108 CO instaure un procédé dérogatoire qui ne saurait être admis à la légère, sauf à dénaturer le régime ordinaire. Il convient donc de savoir si l’entrepreneur était de façon certaine, objectivement et réellement, incapable d’éliminer les défauts de l’ouvrage dans un délai convenable. Le fardeau de la preuve incombe au maître de l’ouvrage (art. 8 CC ; consid. 5).
Art. 464 CO
Prohibition de concurrence imposée au fondé de procuration ou au mandataire commercial ; remise de gain. La prohibition de faire concurrence de l’employé exerçant des fonctions de fondé de procuration ou de mandataire commercial résulte de l’art. 464 CO et des art. 321a et 321b CO (consid. 2.1). La violation de cette obligation confère au chef de la maison, d’une part, le droit à la remise du gain réalisé et, d’autre part, le droit de reprendre à son compte les opérations réalisées – sans droit – par le fondé de procuration (art. 464 al. 2 CO ; consid. 2.2 et 2.3). En revanche, le TF a laissé indécise la question de savoir si la remise du gain est aussi exigible d’un travailleur dépourvu de représentation ou de procuration (sur la base de l’art. 423 al. 1 CO ou d’une application par analogie des art. 321b ou 464 al. 2 CO), lorsqu’il se livre à une concurrence irrégulière de son employeur (consid. 2.4).
Art. 400 al. 1 CO
Contrat de gestion de fortune ; restitution des rétrocessions ; renonciation à la créance en restitution. En vertu des règles sur le mandat qui s’appliquent au contrat de gestion de fortune, le gérant de fortune est tenu, à la demande du mandant, de lui rendre compte de sa gestion et de lui restituer tout ce qu’il a reçu de ce chef, à quelque titre que ce soit (cf. art. 400 al. 1 CO). Cette norme est de nature dispositive, de sorte que le mandant peut renoncer à son droit de demander la restitution. La renonciation peut avoir lieu à la fin du mandat ou intervenir de manière anticipée dès la conclusion du contrat. La renonciation anticipée n’est toutefois valable que si le mandant est informé de manière complète et exacte sur les valeurs auxquelles il renonce et si la volonté du mandant ressort expressément de l’accord des parties (consid. 2.2). S’agissant d’une renonciation anticipée à la restitution de rétrocessions, le mandant doit notamment être renseigné sur leur étendue et leur méthode de calcul, lui permettant ainsi de les comparer avec les honoraires accordés (consid. 2.4). L’information exigée n’est subordonnée au respect d’aucune forme particulière. Le fardeau de la preuve de l’information suffisante incombe au mandataire (art. 8 CC ; consid. 2.5). La simple mention dans une clause contractuelle prévoyant que des éventuelles rétrocessions appartiennent entièrement au mandant ne remplit pas les conditions de la renonciation à la créance en restitution de l’art. 400 al. 1 CO (consid. 2.6). Le contrat de gestion de fortune contenant une telle clause est frappé de nullité partielle au sens de l’art. 20 al. 2 CO (consid. 2.7).
Art. 400 al. 1 CO
Nature juridique et restitution de titres intermédiés. Les titres intermédiés (art. 3 LTI) ne peuvent être ni revendiqués ni réclamés selon les règles de la protection de la possession. Leur restitution est soumise aux principes du droit des obligations (consid. 5.2.1). Le mandataire est tenu de restituer au mandant tout ce qu’il a reçu du chef de sa gestion, à quelque titre que ce soit (art. 400 al. 1 CO). En tant qu’objets patrimoniaux sui generis, les titres intermédiés confiés à la gestion du mandataire doivent être restitués au mandant en vertu de l’art. 400 al. 1 CO (consid. 5.3).
Art. 398 al. 2 CO
Responsabilité du mandataire. Le mandataire, en l’occurrence une société fiduciaire, est tenu de la bonne et fidèle exécution du mandat (art. 398 al. 2 CO). En matière fiscale, le mandataire doit sauvegarder les intérêts du mandant et s’efforcer de parvenir à la charge fiscale la plus faible (consid. 2). Il appartenait notamment au mandataire d’établir le décompte final de chaque exercice annuel et d’y effectuer la correction des erreurs éventuelles présentes dans les décomptes initiaux dont l’établissement incombait au mandant. Au sens de l’art. 28 al. 4 LTVA, l’assujetti peut déduire l’impôt préalable pour autant qu’il prouve l’avoir réglé. En l’espèce, l’Administration fédérale des contributions n’a pas admis la déduction attendue, faute de pièces justificatives suffisantes. Le mandant demande au mandataire la réparation de l’atteinte portée à son intérêt positif, soit l’intérêt qu’il avait à l’exécution correcte du mandat. L’échec du résultat escompté ne suffit pas à engager la responsabilité contractuelle du mandataire ; il répond uniquement en cas de violation de son devoir de diligence. L’étendue de ce devoir s’apprécie selon des critères objectifs ; il s’agit de déterminer comment un mandataire consciencieux, placé dans la même situation, aurait agi en gérant l’affaire confiée ; les exigences sont plus rigoureuses à l’égard du mandataire qui exerce son activité à titre professionnel et contre rémunération (consid. 2). En l’espèce, le dommage éventuellement imputable au mandataire ne peut consister, au maximum, que dans la différence entre l’impôt préalable, relatif à la TVA, que le mandataire aurait pu prouver pour la ou les périodes fiscales concernées, et celui qu’il est effectivement parvenu à prouver et à déduire. La responsabilité du mandataire suppose encore que l’échec ou l’omission de la preuve soit la conséquence d’une exécution défectueuse du mandat (consid. 5). Le fardeau de la preuve du dommage appartient à la partie qui prétend à réparation (art. 42 al. 1 CO). Or, faute de dommage dûment établi, il n’est pas nécessaire d’examiner si le mandataire a correctement exécuté le mandat.
Art. 163 et 340b al. 2 CO
Peine conventionnelle. En matière de peine conventionnelle, le juge doit faire preuve d’une certaine retenue, en raison de la fidélité et de la liberté contractuelle. Une réduction de la peine n’interviendra que si son montant excède ce qui est encore raisonnablement compatible avec le droit et l’équité. Tel est le cas s’il y a une disproportion flagrante entre le montant fixé et l’intérêt de son bénéficiaire au moment de la violation du contrat. Est admissible une peine conventionnelle de CHF 100’000.-, qui correspond à huit mois du revenu réalisé par le travailleur auprès de son précédent employeur et à trois mois d’honoraires réalisés par l’employeur en raison de l’activité développée par son employé.
Art. 111 CO
Étendue du devoir de motivation en cas d’appel à payer la somme garantie. S’agissant de la réalisation du cas de garantie, une conception strictement formaliste impose de s’en tenir au texte littéral de la clause de garantie. Le bénéficiaire n’a pas à détailler la réalisation du cas de garantie plus que ne l’exige le texte de la clause.
Art. 111 CO
Garantie indépendante à première demande. Lorsqu’une garantie indépendante est délivrée, le garant doit honorer son engagement aussitôt après l’appel, sans égard à un éventuel litige relatif au contrat de base. Le caractère autonome de cette garantie trouve cependant certaines limites : la garantie n’est délivrée que pour le contrat de base et sa finalité est la couverture d’un risque particulier. Il est dès lors abusif de faire appel à la garantie pour couvrir une prétention qu’elle ne visait pas à assurer.
Art. 141 al. 1 et 371 al. 2 CO, art. 2 al. 1 CC
Renonciation à exciper de la prescription par actes concluants ; abus de droit à se prévaloir de la prescription. Lorsque le délai de prescription est écoulé, il est possible de renoncer à soulever l’exception de prescription. La renonciation à la prescription peut résulter d’actes concluants mais nécessite des indices clairs de la volonté univoque du débiteur, comme par exemple la constitution d’une sûreté. Le fait pour l’entrepreneur général d’informer par courrier le maître d’ouvrage qu’il va notamment intervenir auprès du sous-traitant pour que les réparations demandées soient réalisées et qu’un mandat a été conféré à un professionnel pour effectuer divers réglages ne peut être interprété comme une déclaration de renonciation à invoquer la prescription. Il n’y a abus de droit à se prévaloir de la prescription que lorsque le débiteur amène astucieusement le créancier à ne pas agir en temps utile ou lorsque son comportement, sans mauvaise intention, incite le créancier à renoncer à entreprendre des démarches juridiques pendant ce délai et que ce retard apparaît compréhensible, selon une appréciation raisonnable fondée sur des critères objectifs. Il faut de plus un lien de causalité entre le comportement du débiteur et le retard du créancier. Un document intitulé « Garantie pour votre villa », par lequel l’entrepreneur fait savoir qu’il n’ignore pas que l’échéance du délai de prescription approche et requiert du maître d’ouvrage une liste des travaux qui seraient selon lui couverts par la garantie pour les défauts afin de vérifier ladite liste et de la transmettre aux sous-traitants concernés, ne constitue pas une invitation faite au maître d’ouvrage à ne pas entreprendre de démarches pour interrompre le délai de prescription. Le comportement de l’entrepreneur ne constitue donc pas un abus de droit.
Art. 130 al. 2 CO
Prêt de durée indéterminée ; dies a quo du délai de prescription. Dans un contrat de prêt de consommation de durée indéterminée sans terme prévu pour la restitution, l’obligation de rembourser prend naissance dès la conclusion du contrat et est donc soumise à l’art. 130 al. 2 CO. La résiliation du contrat peut ainsi intervenir dès sa conclusion, en observant le délai d’avertissement de six semaines prévu à l’art. 318 in fine CO. Dès lors et pour un contrat conclu en date du 29 mars 1999, l’avertissement pouvait être donné au plus tôt pour le 11 mai 1999, de sorte que le délai de prescription s’est écoulé dès ce jour et est arrivé à échéance le 11 mai 2009 conformément à l’art. 127 CO.
Art. 312 et 313 CO
Interprétation d’une clause contractuelle ; obligations de l’emprunteur. Contrat de prêt de consommation prévoyant des intérêts fixes (4 % l’an) et conclu pour un terme fixe, sans possibilité pour l’emprunteur de rembourser le prêt de manière anticipée. Le contrat réservait au prêteur, agissant dans le cadre de son activité commerciale, le droit de demander un dédit contractuellement prévu ou la perte d’intérêts constatée, dans le cas où le prêt prendrait fin prématurément. Comme aucun dédit n’a été prévu, le prêteur a demandé le versement du montant relatif à la perte d’intérêts constatée. Le sens exact qu’il convient d’attribuer à la notion de « perte d’intérêts constatée » est une question que le juge doit déterminer par voie d’interprétation (art. 18 al. 1 CO). En l’espèce, cette notion vise à procurer au prêteur une compensation pour les intérêts qu’il ne recevra pas jusqu’à l’échéance, le prêt étant remboursé. L’emprunteur a donc une double obligation principale : d’une part, rembourser à l’échéance le montant prêté et, d’autre part, payer les intérêts convenus (consid. 3.2).
Art. 127, 130 al. 2 et 318 CO
Remboursement d’un prêt ; délai de prescription. La durée de la prescription de la créance en restitution est de 10 ans (art. 127 CO). En ce qui concerne les contrats de prêt de consommation de durée indéterminée pour lesquels aucun délai d’avertissement n’a été fixé, le dies a quo commence à courir à partir de la conclusion du contrat en observant un délai d’avertissement de six semaines (art. 318 et 130 al. 2 CO ; ATF 91 II 442 consid. 5b).