Art. 413 CO al. 1 , Art. 18 CO al. 1
Clause d’exclusivité, rémunération en cas de violation. La rémunération du courtier selon l’art. 413 al. 1 CO revêt un caractère aléatoire, en ce qu’elle dépend de la conclusion effective de l’affaire. Il s’agit toutefois de droit dispositif, qui peut être aménagé notamment par des clauses d’exclusivité et/ou de renonciation au rapport de causalité. En l’espèce, les parties avaient conclu une clause d’exclusivité, mais sans prévoir les conséquences en cas de violation. Selon les principes usuels en matière d’interprétation des contrats, le mandant devait comprendre de bonne foi que la courtière conserverait le même droit à la rémunération en cas de conclusion de l’affaire en violation de la clause d’exclusivité. Toutefois, comme les parties n’avaient pas prévu de renonciation au rapport de causalité et qu’il est établi que la courtière n’a pas eu de contact avec l’acheteur, elle ne peut prétendre à aucune commission ici, en dépit de la violation contractuelle du mandant.
Blaise Carron, Christoph Müller, Aurélie Gandoy, Mathieu Singer
Art. 413 al. 1, 417 CO
Droit au salaire, salaire excessif. Pour prétendre à son salaire, le courtier doit prouver que son intervention a été fructueuse de manière à démontrer le lien de causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal. Dans un contrat de courtage de négociation, un tel lien de causalité peut se traduire par un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, indépendamment du fait qu’un autre courtier soit intervenu. Dans un contrat de courtage d’indication, le lien de causalité se traduit par la manifestation du courtier au mandant d’une occasion de conclure le contrat principal qui n’était pas encore connue du mandant. Le salaire du courtier rémunère son succès et non l’étendue de ses activités. Pour déterminer si un tel salaire est excessif au sens de l’art. 417 CO, le tribunal compare les commissions versées habituellement dans la région concernée. Il faut cependant garder à l’esprit qu’une commission qui dépasse légèrement celles versées habituellement n’est pas nécessairement excessive. Dans le cas d’espèce, une commission s’élevant à CHF 100’000.- pour un bénéfice de CHF 900’000.- réalisé par le mandant n’est pas considérée comme excessive.
Blaise Carron, Christoph Müller, Aurélie Gandoy, Estelle Vuilleumier, Gaëtan Corthay
Art. 412 ss CO ; droit du courtier au paiement par le preneur d’assurance.
Lorsque le courtier et le preneur d’assurance (mandant) s’accordent sur le fait que la rémunération interviendra par le donneur d’assurance (convention de commission), le courtier renonce alors à toute prestation directe en rémunération à l’encontre du preneur d’assurance. Dans ce cas, le fondement de la rémunération du courtier réside dans la convention de commission (consid. 4 ss).
Blaise Carron, Christoph Müller, Stéphane Brumann, Aurélie Gandoy, Mathilde Heusghem
Art. 413 al. 1 CO
Droit à la rémunération.
Il n’est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l’activité du courtier pour que naisse son droit à la rémunération. Il faut uniquement que le résultat se trouve dans un rapport de causalité avec l’activité. Un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers est dès lors suffisant. Le temps écoulé entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat principal n’est en soi pas déterminant. L’art 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent valablement prévoir que le droit à la rémunération naisse par l’effet d’une causalité plus éloignée encore, voire même sans lien de causalité, en particulier lorsque le mandant s’interdit de négocier lui-même ou de mandater un autre courtier (consid. 2.1).
Blaise Carron, Christoph Müller Valentin Botteron, Stéphane Brumann, Julien Delaye
Art. 415 CO
Nullité du contrat ; double courtage de négociation immobilière ; déchéance du droit au salaire.
En matière immobilière, le courtier qui conclut un contrat de courtage de négociation non seulement avec le vendeur d’un bien-fonds, mais également avec l’acheteur se trouve inévitablement dans une situation de conflit d’intérêts, puisqu’il est alors amené à défendre des intérêts opposés. En effet, soit il favorise les intérêts financiers de l’une ou de l’autre partie, soit il agit dans son propre intérêt, de sorte qu’il enfreint son devoir de fidélité (art. 412 CO qui renvoie à l’art. 398 al. 2 CO). Le double courtage de négociation immobilière tombe dès lors sous le coup de l’art. 415 in fine CO ayant pour conséquence la nullité des deux contrats de courtage et la perte du droit au salaire du courtier en rapport avec les deux contrats (consid. 4.3).
Blaise Carron, Christoph Müller Stéphane Brumann, Julien Delaye, Christelle Froidevaux, Jonathan Gretillat
Art. 417 CO
Salaire excessif du courtier. Le caractère excessif du salaire est déterminé en fonction de l’ensemble des circonstances du cas d’espèce. Sa détermination relève du pouvoir d’appréciation du tribunal (art. 4 CC). Toutefois, dans de pareilles circonstances, le TF ne revoit qu’avec réserve la décision prise par l’instance inférieure. De plus, en vertu de la liberté
contractuelle, l’art. 417 CO doit être interprété de manière restrictive. Concrètement, il faut alors effectuer une comparaison avec les commissions versées habituellement dans la région concernée. En matière immobilière, la
commission est généralement un pourcentage du prix de vente obtenu (consid. 3.1). Au regard de la jurisprudence, un taux de 3% est admissible pour une vente de CHF 3’800’000.-. L’activité déployée par le courtier n’est pas déterminante pour juger du caractère excessif de la commission convenue puisque celle-ci rémunère le succès du courtier et non son activité (consid. 3.2).
Blaise Carron, Christoph Müller, Leonor Acker-Hernández, Stéphane Brumann, Yann Férolles
Art. 412 ss CO et art. 1 ss de la Loi sur les voyages à forfait
Pour être qualifié de contrat de courtage (art. 412 ss CO), un contrat doit être conclu à titre onéreux. De plus, il faut que le service procuré (indicateur et/ou négociateur) tende à la conclusion d’un contrat, quelle qu’en soit la nature. Les règles du mandat (art. 394 ss CO) lui étant subsidiairement applicables, le courtier a droit au remboursement des avances et des frais. En l’espèce, est bel et bien lié à un contrat de courtage celui qui est chargé de mettre en contact son client et le propriétaire d’un bateau ainsi que de négocier le contrat d’affrètement. La mise à disposition d’un bateau avec son
équipage et son équipement ne constitue pas une croisière en tant que telle. En effet, une croisière est en principe soumise à la Loi sur les voyages à forfait (RS 944.3) lorsqu’elle combine pour plusieurs jours le transport, l’hébergement et un programme, le tout présenté à un prix forfaitaire (consid. 2 ss).
Blaise Carron, Christoph Müller, Leonor Acker-Hernández, Stéphane Brumann, Yann Férolles
Art. 413 al. 1 CO
Salaire du courtier ; conditions. Le courtier indicateur et/ou le courtier négociateur a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Pour prétendre à la rémunération, le courtier doit démontrer que le contrat que le mandant cherchait à obtenir a été conclu et qu’il existe un lien de causalité entre l’activité déployée et la conclusion du contrat. En matière de courtage d’indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l’activité de courtage si : (i) le courtier prouve qu’il a été le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la suite et (ii) que c’est sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (consid. 2.1). Enfin, le fait que les futures parties au contrat principal se connaissent est sans incidence sur le droit au salaire ; seule est déterminante l’ignorance par le mandant, au moment où l’indication a été donnée, de l’intérêt de l’amateur pour le bien mis en vente (consid. 2.2).
Art. 413 al. 1 CO
Salaire du courtier ; conditions. Le courtier négociateur a droit à son salaire dès que la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). La rémunération du courtier dépend essentiellement du résultat de son activité (caractère aléatoire). La conclusion du contrat principal ne doit pas être nécessairement le résultat direct de l’activité fournie. Elle peut même être une cause éloignée de la conclusion du contrat ; en d’autres termes, un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers suffit. Le courtier n’est pas non plus tenu de participer jusqu’au bout aux négociations (consid. 3.3.1).
Contrat de courtage. La conclusion d'un contrat de mandat (art. 394 CO) ou de courtage (art. 412 CO) n'est soumise à aucune exigence de forme (art. 11 al. 1 CO; ATF 131 III 268). Le contrat peut être conclu oralement ou même par actes concluants (art. 1 al. 2 CO; ATF 123 III 53; 113 II 522). Selon le TF, la « commission de pilotage » est destinée à rémunérer une activité qui se situe en amont d’une vente particulière et qui a pour objet de faire connaître la promotion immobilière et la faculté d’acquérir des appartements. Comme il s'agit de rémunérer, en fonction des ventes effectivement réalisées, une activité déployée en amont sans exiger un rapport de causalité avec une vente particulière, le TF se demande, sans toutefois trancher la question, si ce contrat, par son objet, ne constitue pas un mandat (art. 394 CO), plutôt qu'un courtage (art. 412 CO).